oPeniazoch.sk, Roman Vrbovský, analytik NBS
Pokles cien nehnuteľností na konci roku 2023 sa výrazne spomalil. Údaje zo začiatku tohto roka však ukazujú, že cesta k oživeniu na realitnom trhu nemusí byť len priamočiara. Konštatuje to vo svojom komentári analytik Národnej banky Slovenska Roman Vrbovský.
Ceny nehnuteľností medzi štvrťrokmi klesli o 0,4 %. Trend medzimesačných rastov pretrval od októbra do januára, vo februári však prišlo k výraznému zlacneniu. Zastavilo sa tiež postupné znižovanie ponuky, ktoré sme pozorovali počas celého roku 2023. Mierne vzrástli ceny bytov, zatiaľ čo ceny domov, naopak, poklesli. Najvýraznejší pokles evidujeme v Banskobystrickom a Košickom kraji. V Bratislave ceny prvýkrát od konca roku 2022 mierne vzrástli.
V prvom štvrťroku 2024 poklesli ponukové ceny nehnuteľností o 0,4 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku. V porovnaní s rovnakým obdobím v minulom roku sú ceny o 5,2 % nižšie. V jednotkovom vyjadrení ide o pokles 10 EUR/m2, čím sa dostávame na priemernú cenu 2423 EUR/m2. K posunu celkovej ceny bývania smerom nadol prispel najmä Košický a Banskobystrický kraj. Príspevok[1] Bratislavského kraja je po dlhej dobe opäť kladný.
Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %)
Dekompozícia cenového rozdielu (v EUR/m2)
Priemerná cena bytov na začiatku roku 2024 vzrástla o necelých 5 EUR/m2 a dostala sa na hodnotu 2689 EUR/m2. Medzi štvrťrokmi teda pozorujeme mierny nárast o 0,2 % (medziročne –3,8 %). Vzrástli predovšetkým ceny 1-izbových bytov, rozľahlé 5-izbové zlacneli (graf 3). Naopak, priemerná cena domov sa znížila o 47 EUR/m2. Vymazala tak rast z predchádzajúceho štvrťroka a dosiahla úroveň 1865 EUR/m2. Oproti minulému štvrťroku ide o pokles o 2,4 % (medziročne -3,4 %).
Pokles ponuky, ktorý pretrvával počas celého roku 2023 sa v prvom štvrťroku 2024 zastavil. Spomalenie cenového poklesu v predchádzajúcom štvrťroku pravdepodobne mohlo na trh priviesť nových predávajúcich. Takto zvýšená ponuka následne prispela k dodatočnému zníženiu cien. Podiel bytov a domov na celkovom objeme inzerátov zostal nezmenený.
Vývoj priemernej ceny bytov a domov (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Podiel bytov a domov na celkovej ponuke (index 2021 = 100)
Z regionálneho pohľadu je najzaujímavejší prvý cenový rast v Bratislavskom kraji od konca roku 2022. Ceny klesali v 6 krajoch, najviac v Banskobystrickom (-7,2 %) a Košickom (-3,1 %). V Banskobystrickom kraji bol rozhodujúcim faktorom pokles cien domov v okresoch Banská Bystrica, Žiar nad Hronom a Zvolen. V Košickom kraji mal najvýraznejší vplyv pokles cien bytov aj domov v okrese Košice I.
Cenový rast evidujeme v Nitrianskom (+3,4 %) a Bratislavskom kraji (+0,3 %). V Nitrianskom kraji k rastu prispel cenový vývoj v okrese krajského mesta a ceny bytov v okrese Šaľa. V Bratislavskom kraji to boli okresy Bratislava III a Senec. Zaujímavosťou je, že Košický kraj mal v minulom štvrťroku najrýchlejší rast, zatiaľ čo Nitriansky, naopak, najvýraznejší pokles.
Aktuálna priemerná cena bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2)
Vývoj priemernej ceny bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Návrat k rastu nebude taký jednoduchý ako sa z údajov za minulý štvrťrok mohlo zdať. V priebehu posledného štvrťroku 2023 medzimesačne ceny nehnuteľností postupne rástli, pričom tento trend pretrval aj v januári 2024. Február a marec však priniesli výrazne nižšie čísla. V dôsledku vývoja v týchto dvoch mesiacoch je medzištvrťročné tempo rastu napokon záporné. Vývoj cien domov a bytov je na mesačnej báze veľmi premenlivý. Zreálnenie očakávaní na trhu potvrdzuje aj mesačná štatistika čistého prírastku úverov na nehnuteľnosti.
Rast cien nehnuteľností a úvery na bývanie (medziročný rast v %, mil. EUR)
Text bol pôvodne publikovaný na webe Národnej banky Slovenska.
[1] Príspevok chápeme ako zmenu ceny v danom kraji, vynásobenú váhou kraja na celkovej priemernej cene.
