Hypotéky v cudzích menách so sebou prinášajú výhody i riziká
Bývať vo vlastnom alebo v podnájme? To je otázka, ktorú si dnes kladú nielen mladí ľudia
Výška úrokových sadzieb hypotekárnych úverov priam láka na zadlženie sa. Výška mesačných splátok potom nevychádza draho.
Pri porovnávaní splátok hypotekárneho úveru a výšky nájomného vychádza vlastný byt rovnako, v niektorých prípadoch dokonca lacnejšie. S vlastníctvom nehnuteľnosti je však spojené riziko, že pri presťahovaní bude treba byt alebo dom predať, a to možno za nižšiu cenu, než bol kúpený. Pri bývaní v podnájme človek takéto riziko nenesie. Pri porovnávaní výšky splátok a nájomného treba tiež zohľadniť, či v cene nájmu je zohľadnené aj zariadenie bytu, ktoré pri alternatíve získania vlastnej nehnuteľnosti treba dokúpiť.
Ak sa už človek rozhodne zadlžiť sa na niekoľko rokov, mal by si sám položiť niekoľko otázok a odpovedať na ne.
Prečo sa zadlžovať?
Vplyvom inflácie hodnota peňazí v čase klesá. Ak dnes daný tovar stojí 1000 Sk, na budúci rok to môže byť o pár korún až desiatok korún viac. Inflácia hrá do kariet dlžníkom. Čím vyššia inflácia, tým skôr sa oplatí zadlžiť. Predpokladá sa totiž, že s rastom inflácie vzrastie aj príjem a úroková sadzba dlhu sa až tak rýchlo meniť nebude. Mesačná splátka úveru tak postupom času bude predstavovať menší a menší podiel na celkovom mesačnom príjme.
Dnes si vie každý klient vypočítať, o koľko preplatí poskytnutý úver. V skutočnosti však zaplatí menej, pretože inflácia zníži reálny úrok. Ak by klient splácal úver vo výške 1,5 mil. Sk, mesačná splátka by ho vyšla na 8052 Sk pri splatnosti 30 rokov. Celková preplatenosť úveru by bola takmer 1,4 mil. Sk. Zaplatí teda raz toľko, ako mu bolo požičané. Vplyvom inflácie však zaplatí menej. Reálna preplatenosť vychádza na 573-tisíc Sk.
Na ako dlho sa zadlžiť?
Čas, na ktorý sa klient zadlžuje, ovplyvňuje výšku mesačnej splátky. Čím dlhší čas splácania, tým nižšia splátka. Klient si v banke môže zvoliť bud dĺžku splácania alebo výšku mesačnej splátky a čas splácania sa mu určí následne. Ak chce mať klient záväzok čo najskôr z krku, musí pristúpiť na vysoké mesačné splátky. V takom prípade sa pri strate príjmov môže stať, že nebude mať ako splácať svoje dlhy. Riešením by mohlo byť poistenie pre prípad straty zamestnania, čo zvýši mesačný debet z účtu. Druhou možnosťou je zníženie mesačnej platby, teda predĺženie času splácania, a zvyšok ušetrených peňazí odložiť bokom. Z našetrených peňazí sa môže po určitom čase predčasne splatiť celý hypotekárny úver. Takéto riešenie je ziskové iba v prípade, že úroková miera úveru je nižšia ako zhodnotenie investovaných peňazí. Klient má však istotu, že má vždy poruke peniaze, ktoré môže kedykoľvek použiť na splácanie úveru a nemusí sa zbavovať nehnuteľnosti, ktorú poskytol na zabezpečenie úveru. Predčasné splatenie hypotéky je v niektorých bankách spojené s poplatkami.
Fixovať či nefixovať?
Výška úroku je nemenná počas celého času fixácie. Klienti si dnes môžu vybrať fixáciu od jedného roku až po pätnásť rokov. Platí pritom, že so zvyšujúcim sa časom fixácie sa zvyšuje aj úroková sadzba. Bankami proklamované nízke úrokové sadzby sú určené na jednoročnú fixáciu a pre klientov s najvyšším ratingovým ohodnotením.
Pokiaľ banka ponúkne klientovi nízky úrok, klient by nemal váhať s jeho fixáciou na čo najdlhšie obdobie. Má tak istotu, že sa jeho mesačná splátka nebude meniť s najbližšou zmenou v úrokovej politike banky. Podľa analytikov sa súčasné sadzby nachádzajú na veľmi nízkej úrovni a skôr očakávajú, že sa v letných mesiacoch začne s ich zvyšovaním. Všetko však závisí od úrokových sadzieb v eurozóne. Ak vzrastú úroky tam, vzrastú aj u nás. Slovenská ekonomika je totiž vzhľadom na svoj očakávaný vstup do Európskej menovej únie s európskym trhom silne previazaná.
Fixácia na jeden rok sa podobá pohyblivej úrokovej sadzbe, pretože banky prehodnocujú svoju úrokovú politiku raz za rok. Fixáciu na jeden rok ponúka väčšina bánk. Pri pohyblivej však klient nemá istotu, že pri znížení sa zníženie bude týkať aj jeho úveru.
Splácať v korunách či eurách?
Žiadatelia o hypotekárny úver majú v súčasnosti možnosť využiť nízke sadzby úrokov v eurozóne a požiadať o úver v eurách. Banka im v tomto prípade poskytne úver, ktorý bude úročiť sadzbou nižšou ako pri korunových hypotékach. Každá minca má však dve strany, a platí to aj v tomto prípade. Záväzok splácať dlh v eurách v sebe nesie riziko v podobe zmeny menového kurzu. Toto riziko však môže pôsobiť v prospech dlžníkov (v prípade posilňovania koruny), ako i v neprospech (v prípade jej oslabovania) a je časovo obmedzené, pretože v horizonte niekoľkých rokov bude dlžník s veľkou pravdepodobnosťou splátky platiť v eurách, keďže Slovensko plánuje vstúpiť do menovej únie.
Využívanie nízkych úrokových sadzieb cudzích mien nie je nič výnimočné. V krajinách západnej Európy mali napríklad Švajčiari možnosť využiť jenové hypotéky, teda hypotéky, ktorých úroková sadzba je uvádzaná v japonských jenoch. Dlhy v cudzích menách boli sprvu určené pre podnikovú sféru, postupom času sa sprístupnili aj bežným občanom. Podmienky poskytnutia takéhoto úveru sú rovnaké ako pri ostatných úveroch. Kým pri bežných hypoúveroch sa platilo 4,5 % a viac, v prípade dlhu v japonských jenoch to bolo iba 1,75 %. V prípade posilnenia domácej meny sa celkové zaťaženie dlžníka ešte viac znížilo.
Riziká splácania dlhu v zahraničnej mene sú pomerne vysoké. Ako ukazujú grafy, výmenný kurz slovenskej koruny je pomerne kolísavý a každé posilnenie zahraničnej meny zvyšuje mesačnú platbu v korunách. Banky v zahraničí ponúkajú aj možnosť zníženia rizika dohodou, ktorá limituje, v akej mene sa budú platiť splátky, ak kurz prekročí určité hranice, či už spodnú alebo hornú. Pri porovnávaní výšky úrokov v zahraničí so slovenskými treba však zobrať ohľad aj na možné daňové úľavy, pretože v niektorých štátoch sú splátky hypotekárneho úveru odpočítateľnou položkou zo základu dane.
Slovenský trh zatiaľ ponúka iba hypotekárny úver v eurách. V Rakúsku napríklad stúpa popularita hypotekárnych úverov splatných vo švajčiarskych frankoch. „V súčasnosti neplánujeme uviesť na český a slovenský trh iné než nekorunové hypotéky,“ hovorí Hana Cyngonková, tlačová hovorkyňa Erste Bank pre strednú Európu. „V Chorvátsku a Maďarsku majú naši klienti možnosť získať hypotekárny úver v eurách a vo švajčiarskych frankoch. Na druhej strane chorvátski klienti nedostanú hypotéku v domácej mene. Úroky na hypotéky vo frankoch sa začínajú na úrovni 4,99 %, úroky v eurách sa začínajú na 6,25 %.“ Banka je však ochotná vyjsť klientovi v ústrety. „Ak chce klient podstúpiť menové riziká a chce splácať dlh v jenoch, pričom je solventný a disponuje potrebnou zábezpekou, môže v Rakúsku získať aj jenovú hypotéku.“ Klienti musia spĺňať podobné kritériá ako u nás. „Poplatky sú vo výške 1 % z úveru a úver na najviac 35 rokov,“ dopĺňa Cyngonková.
Podľa slov Karin Koglerovej z rakúskej Raiffeisen bank ponúkajú aj úvery v japonských jenoch. Podmienkou poskytnutia úveru je, aby nehnuteľnosť bola na území Rakúska. Výšku úrokových sadzieb však vedia určiť až pri konkrétnej požiadavke klienta.
Preplatenosť úveru
| Hypotéka | 1 500 000 Sk |
| Úrok | 5% p. a. |
| Splátka | 8 052 Sk |
| Splatnosť | 30 rokov |
| Preplatenosť nominálna | 1 398 720 Sk |
| Inflácia | 2,50 % p.a
Súvisiace článkyAktuálne správy |
