Otázka za milión: Byty sú lacnejšie, hypotéky drahšie. Oplatí sa s kúpou nehnuteľnosti čakať?

oPeniazoch.sk, Redakcia

Obdobie prudkého nárastu úrokových sadzieb v minulom roku má Slovensko už za sebou. Európska centrálna banka stále udržuje centrálnu sadzbu nezmenenú. Vplyvom uplynulého obdobia pritom dopyt po nehnuteľnostiach ochladol, čo potiahlo ich ceny nadol. Veľa ľudí preto začalo rozmýšľať nad tým, či s hypotékou vzhľadom na očakávaný pokles sadzieb ECB ešte počkať, alebo si ju radšej vziať hneď v kontexte aktuálne výhodnejších cien bývania. Čo radia bankári?

Zohľadňujúc neistú situáciu ohľadne konsolidácie verejných financií, ktorá by ovplyvnila výšku úrokovej sadzby pre konečného spotrebiteľa, v kombinácii s očakávaným rastom cien nehnuteľnosti odporúča 365.bank hypotéku neodkladať.

Dopyt po bývaní klesol kvôli prudko stúpajúcim úrokovým sadzbám v minulom roku. S tým súviselo zníženie cien niektorých nehnuteľností, najmä starších bytov, ktoré zlacneli v priemere o 10 percent. „Vplyvom tejto dočasnej situácie si dnes môžeme z ponuky nehnuteľností viac vyberať, pričom máme z čoho a za dostupnejšiu cenu,“ vysvetľuje šéf produktov v 365.bank Tomáš Barbarič.

Pokles cien v prípade niektorých typov bývania by sa však mal podľa všetkého postupne korigovať. Vzhľadom na rast reálnych miezd a pokles inflácie bude kúpyschopného obyvateľstva pribúdať, čo opäť vytiahne dopyt a tým aj ceny nehnuteľností smerom nahor. To bude samozrejme navyšovať aj výšku hypotéky, a tým aj minimálnu sumu potrebných vlastných zdrojov, ako je možné vidieť aj v tabuľke.

Na druhej strane je pritom na mieste otázka ďalšieho vývoja úrokových sadzieb na hypotékach. Tie sa čiastočne odvíjajú od centrálnej sadzby ECB, ktorá ostáva aj po poslednom rozhodnutí centrálnej banky nemenná, čo vytvára očakávania ohľadne jej budúceho poklesu. Dôležitú úlohu však zohráva aj iný aspekt.

„Aj keď trhy očakávajú, že do konca roka klesnú kľúčové úrokové sadzby ECB o 50 bb, dnes nie je celkom jednoduché odhadnúť, či sa to premietne aj do poklesu cien hypoték pre bežných ľudí. Do výslednej sadzby pre konečného spotrebiteľa totiž vstupuje aj ďalší dôležitý aspekt, a síce náklady na financovanie štátu. Platí pritom, že ak si budeme ako krajina požičiavať za drahšie, budú si drahšie požičiavať aj spotrebitelia. Výnosy dlhopisov totiž slúžia ako benchmark pre iné úrokové sadzby v ekonomike, vrátane úrokových sadzieb hypoték,“ vysvetľuje analytik 365.bank Tomáš Boháček.

Dôležitú úlohu hrá aj stav verejných financií

Slovensko dnes patrí do trojice štátov eurozóny, ktoré si požičiavajú na finančných trhoch najdrahšie. Pokiaľ vláda nepredstaví a nebude implementovať konsolidačné opatrenia v takej miere, aby naše výpožičné náklady klesli, reálne by hrozilo, že úrokové sadzby na hypotékach nemusia klesať tak, ako v iných krajinách. Nielenže by sme sa nedočkali poklesu cien hypoték, ale navyše by sa Slovensko stalo krajinou s najdrahšími úvermi na bývanie v menovej únii.

Zohľadňujúc oba tieto aspekty, tj. aktuálny pokles a očakávaný rast cien bývania na jednej strane a neistý pokles úrokových sadzieb pre konečného spotrebiteľa na strane druhej, je zrejmé, že ak disponujeme minimálnou úrovňou požadovaných vlastných zdrojov, nemali by sme podľa 365.bank čakať s financovaním zvyšnej časti sumy. Vhodné je riešiť hypotéku čím skôr.

„Ak zoberieme do úvahy neisté vyhliadky ohľadne konsolidačných opatrení vlády v kombinácii s aktuálnym poklesom a očakávaným rastom cien nehnuteľností, odporúčame neváhať so žiadosťou o hypotéku. Teraz majú navyše predávajúci, vplyvom predchádzajúceho dočasného ochladenia trhu, vyššiu ochotu vyjednávať o cene. Nižšia cena pritom znamená nižšiu potrebu minimálnej sumy vlastných úspor,“ spresňuje Barbarič.

Naopak, ak by sme podľa jeho slov čakali a vsádzali na (neistý) pokles úrokových sadzieb pre konečného spotrebiteľa, tak pri predpokladanom 5-percentnom náraste ceny nehnuteľnosti a odhadovanom poklese úrokovej sadzby o 0,3 percenta by nás mesačná splátka vyšla približne o osem eur viac. Pri poklese o 0,5 percenta voči aktuálnym sadzbám a 10-percentnom náraste ceny by sme dokonca splácali mesačne viac o 23 eur. To znamená, že odkladať hypotéku na neskôr sa nemusí vyplatiť.

Analytik 365.bank pritom dopĺňa, že aj v prípade, ak by trhy považovali konsolidačné opatrenia vlády za dostatočné, vplyvom čoho by v druhej polovici roka došlo k zníženiu úrokových sadzieb aj pre koncových spotrebiteľov, neboli by sme svedkami takého skokového poklesu, ako tomu bolo v minulom roku, keď sadzby rástli. A tak by tento vývoj pravdepodobne nedostatočne kompenzoval aktuálnu výhodu v podobe nižších cien nehnuteľností.

• Zdieľať

• Tip na článok?

Viac o téme: 365.bank , bývanie , Európska centrálna banka ECB , hypotekárne úvery , Tomáš Barbarič , Tomáš Boháček , úrokové sadzby