oPeniazoch.sk, Redakcia
Európska centrálna banka zvýšila od leta minulého roku svoju hlavnú refinančnú sadzbu z nuly na 4,25 percenta. To sa zákonite prejavilo aj na rýchlo rastúcich úrokoch z hypotekárnych úverov. V politickom súboji pred nadchádzajúcimi parlamentnými voľbami sa tak viaceré strany snažia prilákať voličov na návrhy pomoci s drahými hypotékami. Akému percentu domácností však riziko neschopnosti splácania hypotekárneho úveru skutočne hrozí? Sú naozaj celoplošné opatrenia potrebné alebo by skôr slovenskej ekonomike uškodili?
V porovnaní s ostatnými krajinami menovej únie bolo slovenské tempo rastu hypotekárnych úrokov skutočne vyššie. Príčinu môžno nájsť najmä v požadovaných výnosoch zo slovenských dlhopisov. Tie totiž za posledný rok rástli výrazne rýchlejším tempom ako tomu bolo pri obdobných cenných papieroch v ostatných krajinách eurozóny, informujú vo svojej analýze ekonómovia VÚB banky.
Medzi dôvody patria najmä napätá geopolitická situácia či nezodpovedné hospodárenie s verejnými financiami. „Tento dodatočný nepriaznivý vývoj nastal preto, lebo Slovensko je kvôli vojne Ruska proti susednej Ukrajine a nezodpovednej domácej rozpočtovej politike vnímané finančnými investormi rizikovejšie ako pred rokom 2022,“ píše sa v správe.
O koľko sa zvýšia mesačné splátky hypoték?
Slovenským dlžníkom sa tak zvýšili mesačné splátky hypoték o niečo viac ako by tomu bolo pri zodpovednom hospodárení s nižším deficitom štátneho rozpočtu. Aj napriek tomu sa však veľká väčšina dlžníkov obávať nemusí, pretože nárast splátok by mal byť zvládnuteľný. Podľa dát Národnej banky Slovenska si dve tretiny domácností nepriplatí viac ako 100 eur mesačne.
Viac ako 300-eurové navýšenie postretne iba 3 percentá zo všetkých hypotekárnych úverov. Aj pre tieto domácnosti by však malo byť toto pomerne vysoké navýšenie zvládnuteľné, keďže ide najmä o vyššie hypotéky, ktoré boli poskytované dlžníkom s vyššími príjmami.
Ešte dôležitejší je pohľad na rast mesačných splátok hypoték k príjmom domácností. Nárast hypotéky u štvrtiny domácností nepresiahne 10 percent z príjmu. Naopak najzasiahnutejšie bude asi 1 percento dlžníkov, ktorým sa mesačné splátky zvýšia o viac ako 20 percent z pôvodne uvádzaných príjmov pri schválení hypotéky.
Práve tieto domácnosti sú najnáchylnejšie na riziko neschopnosti splácania hypotekárnych úverov. Logicky ide zväčša o jednotlivcov, ktorí si kúpili drahšie nehnuteľnosti najmä v hlavnom meste. Tam sa ceny za meter štvorcový pohybujú aj násobne vyššie ako v iných slovenských regiónoch. Aj v takýchto prípadoch si však dlžníci vedia so svojou bankou dohodnúť nové podmienky splácania. Ako uvádzajú analytici VÚB banky k čiernemu scenáru prichádza na Slovensku iba veľmi zriedka. K nútenej dražbe nehnuteľnosti či vysťahovaniu pôvodných majiteľov dôjde v priemere v 100 až 200 prípadoch ročne.
Podiel nesplácaných hypoték aj naďalej klesá
S rastom mesačných splátok nám pomáhajú aj dlhodobo rastúce príjmy. "Priemerná mzda napríklad za posledných desať rokov rástla tempom 5 % ročne, aktuálne rastie ešte dvojnásobne rýchlejšie. Pri fixnej úrovni hypotekárnej splátky v eurách to znamená s postupom času pokles záťaže tohto výdavku na rodinných financiách," uvádzajú analytici VÚB banky.
Aj napriek tomu, že úrokové sadzby hypoték už rastú takmer rok a pol, pozitívny vývoj môžeme sledovať aj na ukazovateli podielu nesplácaných hypoték. Ten podľa dát NBS s malými výkyvmi klesá od roku 2015 a v júni tohto roku bol na úrovni 1,1 percenta. To je historicky najnižšia hodnota od začiatku meraní. Skutočne sa tak zdá, že ani zvyšovanie mesačných splátok nie je dôvodom pre nárast zlyhaných úverov.
Hypotekárny trh drží nad vodou najmä trh práce
Jedným so základných pilierov je v tomto smere aj veľmi stabilný slovenský trh práce. Ten nám neprináša len už spomínaný rast miezd ale aj pomerne vysokú mieru zamestnanosti a teda aj stabilný príjem pre domácnosti, čo predstavuje polovicu úspechu pre splácanie záväzkov. Zaujímavosťou taktiež je, že domácnosti, ktoré sú zaťažené hypotekárnym úverom, majú v priemere vyšší príjem ako tie, ktoré hypotéky nemajú.
Pravdou však je, že vzhľadom na globálny ekonomický vývoj, slovenský trh práce v budúcom roku určité ochladenie pocítiť môže. Aj napriek tomu sa v strednodobom horizonte výrazný nárast nezamestnanosti očakávať nedá a tak by nemalo prísť ani k citeľnému nárastu nesplácaných hypotekárnych úverov.
Analytici Národnej banky Slovenska však upozorňujú, že problémy v rodinných rozpočtoch by v nasledujúcich rokoch mohla narobiť už toľko omieľaná inflácia. "V základnom scenári by sa v horizonte troch rokov mohlo do rizika ťažšej finančnej situácie aj kvôli poklesu reálnych príjmov pre vysokú infláciu dostať približne 5,9 % refinancovaných hypoték a zlyhať by z nich mohlo približne 2,6 percentuálneho bodu. Čiže možno niečo cez 9 tisíc úverových vzťahov. Ani to však nepredstavuje zásadnejšie riziko pre fungovanie bánk, teda pre finančnú stabilitu, či pre sociálnu situáciu na Slovensku v porovnaní s minulosťou," píše sa v správe VÚB banky.
Aj z tohto dôvodu by podľa analytikov banky štát nemal pristúpiť k celoplošnej pomoci dlžníkom, ktorá by navyše spôsobila ďalšie zadlžovanie či nárast cien nehnuteľností. Pomoc rizikovým domácnostiam by tak zo strany bánk či štátu mala prísť najmä na individuálnej báze.
Úroky by už razantne stúpať nemali
Podľa údajov Národnej banky Slovenska sa v júni tohto roku požičiavali nové hypotéky v priemere už so 4,4-percentným úrokom. Aj napriek tomu, že podľa očakávaní pravdepodobne príde ešte k minimálne jednému navýšeniu základných úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky, k razantnému rastu úrokov hypoték by to viesť nemalo.
Môžeme teda konštatovať, že najväčší nárast úrokov je už za nami. Podľa viacerých analytikov tak aktuálne alebo ešte o čosi vyššie úrokové sadzby hypoték zostanú aj počas budúceho roka a najbližšieho zlacňovania by sme sa mohli dočkať v roku 2025.
