Prírastok hypotekárnych úverov predstavuje približne necelú miliardu korún za mesiac. Aby klient mohol rozšíriť rady poberateľov hypoúveru, musí splniť pár podmienok. Každá banka má svoje vlastné kritériá, dve z nich sú všade rovnaké.
Prvé preverenie splnenia podmienok sa dá uskutočniť na informatívnej návšteve pobočky alebo poradcu. Na predbežnom preverení sa dajú hneď vyselektovať tí, ktorí majú možnosť získať úver, a tí, ktorí ho s veľkou pravdepodobnosťou nezískajú. Medzi K.O. kritériá, teda tie, ktoré musia byť splnené vždy, patrí hodnota zabezpečujúcej nehnuteľnosti a schopnosť klienta splácať úver. Ak tieto podmienky žiadateľ nesplní, úver nedostane. Dostatočná výška zakladanej nehnuteľnosti znižuje riziko banky z nesplnenia dlžníkových povinností voči banke. Schopnosť splácať úver sa posudzuje podľa výšky čistého príjmu, pričom sa zohľadňujú aj bežné výdavky a pravidelné mesačné platby.
Banka poskytne hypotekárny úver najviac do výšky 70 % zo založenej nehnuteľnosti. Vo výnimočných prípadoch môže poskytnúť viac. V princípe môže každá banka ponúkať aj 100-percentné prefinancovanie bývania, no zobrala by na seba pomerne vysoké riziko z nesplácania dlhu alebo poklesu ceny založenej nehnuteľnosti. Výška požadovaného úveru je prvým kritériom, ktoré musí žiadateľ splniť. Platí, že čím je vyššia hodnota zábezpeky alebo nižšia suma hypoúveru, tým je väčšia šanca získať potrebné peniaze. Takisto svoju úlohu zohráva aj výška investičného zámeru – teda kupovaného príbytku. Čím väčší podiel vlastných prostriedkov, tým viac šancí v banke.
Banka sa okrem iného zaujíma aj o výšku príjmu, lepšie povedané o výšku čistého príjmu. Dôležité sú trvalé príkazy aj počet detí, ktoré žiadateľ o úver vyživuje. Následne sa vypočíta, koľko peňazí ostane na splácanie záväzku. Vychádza sa z určitých všeobecných údajov o životnom minime za predchádzajúce obdobia a rozlišujú sa aj náklady na rodinu. Odlišné sú náklady na dospelú osobu či dieťa. Poradcovia pracujú s tabuľkami, kde sú teoreticky vypočítané náklady na živobytie.
Do ratingu klienta sa okrem spomínaných kritérií zahŕňa aj uzavreté životné poistenie, investície v podielových fondoch či obdobie, počas ktorého je žiadateľ klientom banky. Podielové listy, termínované vklady, vkladné knižky či poistka sa dajú vinkulovať v prospech banky, čím sa môže zlepšiť ratingové ohodnotenie, a tým sa zvýši šanca získať nižší úrok. Vinkuláciu podielových listov či životného poistenia však nevyužíva veľa klientov. Viazanosť finančných prostriedkov týchto produktov pomôže iba tým, ktorí sú na hranici ratingovej stupnice. Vinkuláciou sa vo všeobecnosti nedá získať viac, ako napríklad znížením výšky hypotekárneho úveru.
O čom je poradenstvo
Banky dnes na svojich internetových stránkach majú hypotekárny model, kde si klient sám môže zistiť, či mu bude pridelený úver. Tieto kalkulačky nie sú záväzné, iba informatívne. Klient sa nedozvie, koľko bodov v rámci ratingového ohodnotenia mu chýba k získaniu či už úveru, alebo výhodnejšej úrokovej sadzby. To mu však môže povedať poradca, či už v pobočke banky alebo z sprostredkovateľskej siete. Ten mu takisto poradí, či sa mu vyplatí vinkulovať v prospech banky podielové listy či poistku.
Ak sa neuvedie všetko
Banka pri hodnotení žiadateľa zohľadňuje pravidelné platby, teda aj všetky trvalé príkazy. Pokiaľ je žiadateľ zároveň aj klientom banky, banka nemá problém overiť si všetky údaje na jeho výpise z účtu. Ak požiada o úver konkurenčnú banku, overenie už také ľahké nie je. Zamlčaním niektorých skutočností tak môže získať výhodnejší úver. Ak banka po čase zistí, že klient neuviedol všetky požadované údaje, považuje to minimálne za skresľovanie informácií. Ak klient uvedie v zmluve nepravdivé informácie, banka môže odstúpiť od zmluvy, čo znamená okamžité splatenie dlžnej sumy.
Prečo banka môže dať 100 %
V princípe môže každá banka ponúkať 100-percentné prefinancovanie bývania. Napríklad kombináciou hypotéky a spotrebného úveru. Zákon nezakazuje ani poskytnutie hypotéky na 100 % zo zabezpečujúcej nehnuteľnosti. Legislatíva totiž stanovuje, že hypotekárny záložný list môže byť vystavený najviac na 70 % z hodnoty nehnuteľnosti. Ak napríklad jeden žiadateľ o úver nepotrebuje až takú vysokú sumu, o rozdiel môže požiadať ďalší klient. V konečnom štádiu banka ani nemusí na pokrytie úveru vydať hypotekárne záložné listy.
Čo všetko musí žiadateľ o úver vedieť
- Výšku znaleckého posudku nehnuteľnosti, ktorú chce založiť
- Požadovanú výšku hypotekárneho úveru
- Hodnotu nehnuteľnosti, ktorú klient plánuje kúpiť
- Predpokladanú lehotu splatnosti
- Svoje vzdelanie, vek, rodinný stav, počet detí, čistý príjem a mesačné výdavky
- To isté aj o manželke, ak má byť spoludlžník
Autor: Pavel Škriniar
