oPeniazoch.sk, 365bank Foto: getty images
Podľa zverejnených štatistík NBS sa ceny na našom realitnom trhu zvýšili v 1. kvartáli tohto roka medziročne až o 15,5 %. Meter štvrocový nehnuteľnosti nás teda v priemere vychádza 1 930 eur, čo je o takmer 260 eur viac ako pred pandémiou.
Aj v kvartálnom porovnaní ceny nehnuteľností vzrástli, a to o 4,2 %. Za meter štvrocový teda zaplatíme o 77 eur viac ako v závere vlaňajška. Napriek koronakríze sa ceny na našom realitnom trhu výrazne zvyšujú, pričom rástli aj počas celého minulého roka. A očakávame, že aj tento rok musíme počítať s tým, že zdražovanie nehnuteľností bude pokračovať.
Dostupnosť bývania sa postupne zhoršuuje
Može za to výrazný rast cien nehnuteľností a zároveň zhoršenie vývoja na trhu práce. Prvý kvartál nového roka bol silno zasiahnutý druhou vlnou pandémie, ktorá spôsobila nárast nezamestnanosti. A očakávame, že v úvode tohto roka aj mzdový rast ďalej spomaľuje. To by malo za následok aj ďalšie zhoršenie dostupnosti bývania u nás. Z dlhodobého hľadiska ale na dostupnosť bývania pozitívne vplývajú nízke úrokové sadzby, keďže vela ľudí si byty kupuje na hypotéku.
Prečo ceny nehnuteľností napriek koronakríze stále rastú?
Koronakríza stiahla našu ekonomiku do recesie, spôsobila nárast nezamestnanosti, na realitnom trhu sa ale takpovediac neprejavila. Nepriniesla totiž so sebou pokles cien nehnuteľností. Dôvodom rastúcich cien bytov a domov je predovšetkým dlhodobo slabá ponuka cenovo dostupných nehnuteľností, ktorá nedokáže uspokojiť dopyt. Ľudia potrebujú riešiť otázku bývania aj v tomto období, ale často „nie je príliš z čoho vyberať“. Navyše, niektoré stavebné spoločnosti pristúpili počas krízy k okresávaniu investícií alebo odložili plánovanú výstavbu na neskôr.
Okrem toho, dopyt je podporovaný aj tým, že úrokové sadzby z úverov sú stále na úrovni historických miním, čo láka ľudí ku kúpe bytu alebo domu a tlačí ceny smerom nahor. No a v neposlednom rade na realitný trh vplýva aj rozbehnutá vakcinácia, ktorá prináša patričnú dávku optimizmu na trhy. Náš život by sa totiž mohol postupne vrátiť do normálu a záujem o kúpu nehnuteľnosti by mohli prejaviť aj tí, ktorí ho počas krízy odkladali.
Kde sú ceny dnes v porovnaní s realitným boomom v roku 2008
Prečo porovnanie práve s rokom 2008? Išlo totiž o rok ekonomického boomu, kedy prudký rast cien nehnuteľností viedol k vytvoreniu realitnej bubliny. Ceny bytov aj domov vtedy dosiahli svoje historické maximá a následne došlo k prasknutiu bubliny a ceny prudko klesli.
V úvodnom kvartáli tohto roka boli nehnuteľnosti v priemere až o takmer 25 % drahšie ako v roku 2008 (porovnanie s 2. kvartálom 2008). Keď to vyjadríme v eurách, tak meter štvrocový nehnuteľnosti nás vychádza drahšie až o 381 eur.
Drahšie ako v roku 2008 sú predovšetkým byty. Za jeden štvorcový meter si priplatíme až 560 eur, teda cca 35 %. Úrovne z roku 2008 už prekročili všetky typy bytov, no najvýraznejší náskok zaznamenali veľkometrážne byty. Aj ceny domov sú vyššie oproti roku 2008, ale nárast je miernejší (o 14 % resp. o 179 eur za m2).
Drahšie nehnuteľnosti ako v roku 2008 sú realitou vo všetkých našich regiónoch. Úrovne z obdobia realitného boomu najviac prekročili nehnuteľnosti v Žilinskom kraji, kde je m2 drahší až o 45 % , t. j. o 431 eur. Najmiernejší rast zaznamenal Prešovský kraj, kde sú byty a domy drahšie „len“ o pätinu, teda o 202 eur za meter štvorcový. V Bratislavskom kraji sú ceny vyššie o zhruba 28 % oproti cenám v roku 2008. V absolútnom vyjadrení to ale predstavuje až 560 eur za meter štvorcový.
Nehnuteľnosti sú síce dnes drahšie, ale na rozdiel od roku 2008 sa v súčasnosti nenachádzame vo fáze realitnej bubliny. Rástli totiž nielen ceny realít, ale aj naše platy. Opatrnosť je ale aj tak na mieste, nakoľko podľa údajov NBS sa nachádzame vo fáze rizika, za ktorou už nasleduje len spomínaná fáza bubliny.
Ako sa budú vyvíjať ceny bytov a domov v tomto roku
Na náš realitný trh budú aj naďalej pôsobiť dva veľmi dôležité faktory. Tým prvým je nízka ponuka nehnuteľností, ktorá už dlhodobo nedokáže uspokojovať dopyt. Stavebníctvo je koronakrízou silno zasiahnuté a mnohé stavebné spoločnosti okresali svoje investície a plánovanú výstavbu. Preto predpokladáme, že istú dobu potrvá, kým sa výstavba opäť “vo väčšom rozbehne” a ponuka nehnuteľností bude teda naďalej slabá. To bude aj tento rok tlačiť na rast cien bytov aj domov.
Druhým dôležitým faktorom je to, že úrokové sadzby z úverov sú na minimálnych úrovniach, čo láka ľudí ku kúpe nehnuteľnosti. Vzhľadom na ekonomické spomalenie spôsobené pandémiou a nízke úrokové sadzby ECB neočakávame, že by sa sadzby na úverovom trhu tento rok výraznejšie zvyšovali. Nízke sadzby budú teda aj tento rok podporovať dopyt, čo bude pôsobiť prorastovo na ceny realít. Rovnako bude pôsobiť aj rastúca zaočkovanosť populácie a návrat nášho života do normálu. Naopak, brzdiaco na realitný trh vplývajú prísnejšie pravidlá pre poskytovanie hypték stanovené NBS. Vzhľadom na uvedené faktory očakávame, že ceny nehnuteľností na našom trhu sa budú aj počas tohto roka zvyšovať.
Autorkou je Jana Glasová, analytička 365.bank
