Zhoršené financovanie hypoték a s ním spojený znížený dopyt po nových nehnuteľnostiach sa výrazne premieta aj do oblasti stavebníctva. Podľa najnovších údajov Štatistického úradu SR tempo výstavby nových bytov aj naďalej spomaľuje. Výrazné zlepšenie sa vzhľadom na zvyšovanie úrokových sadzieb v najbližšom období neočakáva. Ako na tento vývoj reagujú veľkí developeri?
Aj napriek tomu, že v prvom kvartáli sa počet dokončených bytov medziročne zvýšil, výstavba nových rezidenčných nehnuteľností výrazne upadá. Zdá sa, že oblasť stavebníctva čakajú horšie časy. V prvom štvrťroku 2023, v porovnaní s tým istým obdobím minulého roku, sa začatá výstavba nových nehnuteľností určených na bývanie prepadla až o vyše 15 percent.
Až tri štvrtiny z celkového počtu novej výstavby rezidenčných nehnuteľností pritom predstavovala výstavba rodinných domov. Rapídne tak klesla najmä nová výstavba v bytových domoch. Celkovo sa v prvom kvartáli tohto roka začalo stavať 3681 bytov, čo bolo najnižšie číslo za takmer dekádu. "Počet vydaných stavebných povolení na výstavbu bytov dvojciferne zaostával aj za päťročným priemerom predpandemického obdobia," dodáva vo svojej správe Štatistický úrad SR.
Celkový pokles výstavby nových rezidenčných nehnuteľností zaznamenalo 5 z 8 krajov. Najhoršie na tom bol Bratislavský kraj, ktorý zápasí z dlhodobým nedostatkom bytov, s medziročným prepadom až o 53 percent. Za priemerom spred pandemického obdobia medzi rokmi 2015 až 2019 nová bytová výstavba v Bratislavskom kraji zaostávala o vyše 54 percent.
Podobne výrazne pokleslo tempo začatej výstavby aj v Banskobystrickom kraji, v ktorom bol zaznamenaný aj najmenší počet začatých jednotiek určených na bývanie. Našli sa však aj regióny, kde nová výstavba stále, dokonca výrazne, rastie. V Nitrianskom kraji sa tempo začatej výstavby medziročne zvýšilo o 65,5 percenta. Z hľadiska celkového počtu na tom bol najlepšie Trnavský kraj, kde sa v prvom kvartáli tohto roku začala výstavba 780 jednotiek určených na bývanie, čo znamenalo medziročný nárast o takmer tretinu.
Budú developeri meniť harmonogramy?
Meniacu sa situáciu na trhu vplyvom rastúcich úrokových sadzieb, vysokej inflácie a scvrkávajúcich sa úspor domácností pozorne vnímajú aj developeri. Hoci aktuálne výraznejšie zmeny vo svojich plánoch nehlásia, do budúcnosti ich nevylučujú. Nízky záujem nových kupujúcich však môže ovplyvniť harmonogram príprav jednotlivých projektov.
"Aktuálne všetky naše projekty v štádiu výstavby a v predaji napredujú podľa harmonogramu a naše plány na najbližšie obdobie sa nijako zásadne meniť nechystáme. Čo sa týka plánovaných začiatkov nových projektov, nevylučujeme ich posun, ak sa dopyt po nových bytoch v priebehu roka nezvýši,“ uviedol pre oPeniazoch.sk generálny riaditeľ YIT Slovakia Milan Murcko.
Developeri musia pri plánovaní realitných projektov myslieť aj na slovenskú legislatívu, ktorá ich prípravu častokrát výrazne predlžuje. Pri plánovaní svojich aktivít sa tak musia pozerať aj ďaleko za horizont aktuálnych kríz. „Aj vzhľadom na dlhé povoľovacie procesy trvá príprava projektu na Slovensku oveľa dlhšie, než v prípade našich zahraničných projektov, takže nemáme prečo váhať,“ dopĺňa Daniel Suchý z J&T Real Estate.
Čakanie na pokles úrokov
Developeri však aktuálny vývoj nevnímajú nijako tragicky. Vzhľadom na fakt, že ide o dlhodobé projekty a na cyklickosť celého stavebného sektora, podobné výkyvy na trhu v podstate očakávajú. Práve v týchto situáciách pritom zvyknú podporovať predaj rôznymi bonusmi a benefitmi, čoho sme svedkami aj v súčasnosti. "Situáciu na trhu sledujeme a podobný vývoj sme očakávali. Preto sme už dlhodobo pripravovali viaceré kroky a aktivity, aby sme potenciálnym kupujúcim pomohli odbúravať bariéry ku kúpe nového bývania," uviedol pre oPeniazoch.sk člen predstavenstva spoločnosti ITB Development Ivan Rolný.
Zlepšenie dopytu po nehnuteľnostiach možno podľa nich očakávať až vtedy, keď sa zlepší dostupnosť financovania hypoték. „Jadro problému je v zhoršenej dostupnosti financovania. Vyššie splátky diskvalifikovali veľkú časť žiadateľov o hypotéku. Veríme, že v najbližších rokoch s poklesom úrokových sadzieb na hypotékach ako aj zvyšovaní platov dôsledku inflácie sa úvery na bývanie znovu naštartujú,“ myslí si Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate.
Sprísňovanie menovej politiky centrálnej banky však nemá vplyv iba na potenciálnych záujemcov o nehnuteľnosti. Zvyšovanie úrokových sadzieb totiž zhoršuje dostupnosť financovania aj pre samotných developerov pri získavaní financií na ich nové projekty. Financovanie sa im teda takisto výrazne predražuje. Problémom to môže byť najmä pre menšie firmy s horšou likviditou.
„Aj z nášho pohľadu sa zhoršil prístup k financovaniu projektov, je zložitejšie naplniť podmienky bánk, aby uvoľnili prostriedky. Developeri, ktorí nemajú rezervy sú preto prirodzene opatrnejší so spustením nových projektov,“ dodal Krnáč.
