oPeniazoch.sk, ČTK
Po celých Spojených štátoch sa premieňajú kancelárie na byty. Môže to byť východisko pre problémové obchodné štvrte v centrách miest, ktoré sa v čase pandémie covidu-19 vyprázdnili a možno sa z nej už nikdy úplne nespamätajú. Pri prestavbách sa dôraz kladie na cenovú dostupnosť. Viaceré mestá ponúkajú developerom za premenu kancelárií na byty výrazné daňové úľavy za predpokladu, že určité percento bytov budú ponúkať za nižšie ceny ako trhové, píše agentúra AP.
Na 31. poschodí kedysi vysokej kancelárskej budovy v centre Manhattanu pokladajú stavební robotníci oceľové výstuže. Tie čoskoro ukotvia prvky s vybavením pre budúcich obyvateľov: cateringovú službu, salónik, ohnisko a plynové grily. Budova, ktorá je od roku 2021 prázdna, sa prestavuje na 588 trhových nájomných bytov, v ktorých bude bývať asi 1000 ľudí.
„Preberáme prázdnu budovu a vlievame život nielen do tejto budovy, ale do celej tejto štvrte,“ povedal AP výkonný riaditeľ realitnej spoločnosti Vanbarton Group Joey Chilelli, ktorého firma prestavbu vykonáva.
Pittsburgh v januári oznámil, že prijíma návrhy na ďalšie cenovo dostupné bývanie prostredníctvom „premeny nevyužívaných a nedostatočne využívaných kancelárskych priestorov“. Boston v októbri zverejnil plán zameraný na revitalizáciu centra mesta, ktorý zahŕňa snahu o zvýšenie počtu bytov, z ktorých časť by mala pochádzať z prestavieb kancelárií. A Seattle v apríli vyhlásil súťaž pre majiteľov budov v centre mesta a projekčné firmy, aby prišli s nápadmi na prestavbu.
„Plán návratu“ do hlavného mesta
V hlavnom meste krajiny urobila starostka Muriel Bowserová z premeny kancelárií na byty základný kameň svojho plánu na zaľudnenie a oživenie centra. Jej „plán návratu“ do Washingtonu, ktorý predstavila na začiatku tohto roka, sa usiluje o to, aby sa v centre mesta usadilo 15 000 nových obyvateľov. Pridali by sa k približne 25 000 ľuďom, čo tu už žijú.
„V centre nebude toľko pracujúcich ako pred pandémiou,“ povedala Bowserová na začiatku tohto roka. „Našou úlohou je zabezpečiť, aby sa do centra dostalo viac ľudí,“ dodala.
Niektorí sú ale k trendu prestavieb skeptickí. Obhajcovia premeny na byty sa obávajú, že by sa požiadavky na dostupné bývanie mohli znížiť. A dokonca aj zástancovia modelu prestavby tvrdia, že poskytovanie daňových úľav bohatým developerom nie je najlepším nástrojom na dosiahnutie cieľa.
„Developeri, ktorí majú pocit, že to prospeje ich ziskom, to urobia aj bez stimulu,“ povedala riaditeľka Inštitútu daňovej politiky vo Washingtone Erica Williamsová. „Ide o veľmi nákladný návrh pre neoverený program,“ dodala.
A keďže sa čoraz viac zamestnávateľov obracia k hybridným modelom práce, je otázka, či sa ľudia budú chcieť sťahovať do centier miest, ak tam nebudú musieť byť každý deň.
„Musíte z centra mesta urobiť štvrť – miesto, ktoré žije, je hravé a aktívne,“ povedal starosta Pittsburghu Ed Gainey v januári na zasadnutí Konferencie starostov Spojených štátov vo Washingtone. „Ako z neho urobiť štvrť, ktorá má atmosféru, kde chcú byť mladí ľudia?“ pýtal sa.
Chýbajúca infraštruktúra pre bývanie
Tridsaťtriročný zamestnanec federálnej vlády Jordan Wood sa v roku 2019 presťahoval do bytu v centre Washingtonu, kam ho čiastočne prilákala možnosť chodiť do práce pešo. Povedal, že sa mu podarilo nájsť spoľahlivé obchody a reštaurácie, ktoré zostávali otvorené aj v noci, ale potom prišla pandémia a centrum mesta sa na viac ako rok stalo niečím na spôsob mesačnej krajiny.
„A aj pred pandémiou tam chýbali základné veci ako detské ihriská a psie parky a normálny obchod s potravinami, kam by som mohol dôjsť pešo,“ hovorí Woods. „Nepovedal by som, že to ľutujem, ale keby som teraz zvažoval rovnaké sťahovanie, nie som si istý, či by som to urobil,“ uzatvára.
Viac fotografií z prerábky výškovej budovy na Manhattane nájdete v galérii:
Chuck D’Aprix, riaditeľ spoločnosti Downtown Economics, ktorá sa zaoberá poradenstvom v oblasti rozvoja, uviedol, že prilákanie nových obyvateľov do bývalej obchodnej štvrte v centre mesta so sebou nesie špecifické problémy typu „sliepky a vajcia“. Podniky, ktoré potrebujú obyvatelia, sa líšia od tých, ktoré potrebujú cez deň zamestnanci kancelárií.
Patria medzi ne stredne veľké a cenovo dostupné obchody s potravinami a škôlky, obchody s potrebami pre domáce zvieratá, železiarstvo a autoservisy. A tieto miesta musia mať otvorené aj po skončení pracovného času.
„Veľa týchto služieb teraz v centrách malých alebo stredne veľkých miest jednoducho nie je k dispozícii, viete, večer sa zatvára,“ hovorí D ‚Aprix.
Podiel prázdnych kancelárií stále rastie
Vzhľadom na to, že miera neobsadenosti kancelárskych budov v centre mesta stále rastie, a to z 12,2 percenta vo štvrtom štvrťroku 2019 na 17,8 percenta v prvom štvrťroku 2023, je podľa realitnej spoločnosti CBRE naliehavo potrebné niečo urobiť. Medzi najviac postihnuté miesta patria San Francisco s mierou neobsadenosti 29,4 percenta, Houston s 23,6 percenta, Filadelfia s 21,7 percenta a Washington s 20,3 percenta.
V New Yorku, kde je miera neobsadenosti 15,5 percenta, oznámil starosta Eric Adams v januári plán, podľa ktorého má do mesta pribudnúť 500 000 nových bytov, vrátane tzv. bytov so zníženým nájomným.
Kľúčovou súčasťou tohto plánu je zmena územného usporiadania častí stredu Manhattanu, ktorý v súčasnosti povoľuje iba kancelárske a výrobné priestory. Spolu so zmenou územného plánu presadzuje kancelária starostu návrhy zákonov na schválenie daňových úľav, ktoré by developerov prinútili investovať do prestavieb zahŕňajúcich cenovo dostupné bytové jednotky a tiež zmeny v zákone o viacbytových domoch, ktoré by uľahčili prestavby pre budovy postavené do roku 1990.
„Možnosť skutočne využiť náš zastaraný kancelársky fond v meste je skutočnou výhrou pre všetkých, pretože nielenže podporíme trh s kancelárskymi priestormi vzhľadom na mieru neobsadenosti, ktorú pozorujeme, ale tiež pomôžeme reaktivovať naše obchodné štvrte, ktoré skutočne utrpeli práve počas pandémie,“ uviedla námestníčka primátora Maria Torresová-springerová.
„Prestavba budov nie je ľahká,“ povedal starosta Hartfordu v Connecticute Luke Bronin. Existuje podľa neho veľa budov, ktoré na to jednoducho nie sú vhodné.
Bez balkónov a prirodzeného svetla
Problematický môže byť prístup k prirodzenému svetlu a vzduchu, neexistencia balkónov vo väčšine kancelárskych budov a nutnosť inštalovať stovky kúpeľní a kuchýň spolu s sprievodnou inštaláciou v budovách, ktoré sú často vybavené iba dvoma veľkými kúpeľňami na poschodie.
Môžu tiež nastať problémy s životným prostredím, povedal Anoop Davé, ktorý je generálnym riaditeľom spoločnosti Victrix, developerskej spoločnosti pre správu investícií do nehnuteľností špecializujúcej sa na premenu väčšinou prázdnych kancelárskych budov na obytné budovy a hotely. Mnoho z týchto budov môže obsahovať azbest alebo niečo podobné, hovorí Davé.
Problémy môžu predstavovať aj financovanie, súčasní nájomcovia a územné problémy. Vo Washingtone sa napríklad nachádza množstvo federálnych budov, ktoré sú nedotknuteľné, píše AP.
