oPeniazoch.sk, hypoindex Foto: thinkstock
Hypotéka sa v rukách niektorých sprostredkovateľov úverov môže zmeniť na zbraň hromadného ničenia. A nemusí ani nastať hypotekárna kríza svetového rozsahu.
Hypotéky vnímame ako ušľachtilý a užitočný nástroj. Napriek tomu v rukách podvodníkov môžu predstavovať pre klientov vysoké riziko nielen v podobe straty bývania. Zle zvolená hypotéka môže obstojne zdevastovať rodinný rozpočet a pretaviť sny o svetlej budúcnosti do čiernej reality.
Finanční sprostredkovatelia hypoték sú odmeňovaní formou provízií od banky. Jej výška závisí na výške dohodnutej hypotéky. Zodpovedný a proklientsky orientovaný sprostredkovateľ alebo finančný poradca sa zaujíma o schopnosť klienta hypotéku splatiť. Na trhu sa ale pohybujú aj takí, ktorých cieľom je maximalizácia vlastnej provízie. K tomu využívajú najčastejšie tri základné nástroje.
Maximalizácia výšky hypotéky
Dohodnutie čo najvyššej hypotéky má zásadné riziko. Úrokové sadzby sú teraz na historicky na najnižšej úrovni a majú pred sebou pravdepodobne len cestu hore. Ak je klient sprostredkovateľom presvedčený, aby si dohodol čo najvyššiu hypotéku, pretože v súčasnej dobe na ňu má, ženie sa do budúcich problémov. Úrokové sadzby skôr či neskôr vzrastú a ani predpoklad dvojnásobnej výšky nie je ani zďaleka prehnaný. Nie je to tak dávno, kedy sa úrokové sadzby pohybovali medzi 5,5 % a 6 %. Porovnajte si to s dnešnými sadzbami. S rastom úrokovej sadzby vzrastie pochopiteľne aj splátka úveru. Ak bude hypotéka "našponovaná" na maximum, zvýšenie sadzieb nemusí domácnosť uniesť. Riešením by mohlo byť predĺženie splatnosti hypotéky, hoci 30 rokov je u väčšiny bánk najčastejšia možná splatnosť. Maximalizácia výšky hypotéky sa môže vyplatiť domácnostiam, ktoré majú dostatočné finančné rezervy, ktoré efektívne využívajú či investujú. Ak by došlo k rastu úrokovej sadzby, môžu tieto domácnosti hypotéku splatiť a záťaže sa zbaviť. Dovtedy ale môžu využívať „lacné peniaze“.
Najkratšia fixácia úrokovej sadzby
Všeobecne platí, že kratšie fixácie úrokových sadzieb sú nižšie než dlhšie fixácie. Z dlhodobého pohľadu sa tak kratšie fixácie môžu vyplatiť. Toto ale opäť platí iba pre domácnosti s dostatočnými finančnými rezervami. Úrokové sadzby kolíšu a domácnosť musí byť pripravená na ich rast. A platí to predovšetkým za "obvyklých" úrokových sadzieb. Ak sú sadzby extrémne nízko, ako je tomu dnes, je vhodnejšie hypotéku skôr zafixovať na dlhšiu dobu. Niektorí finanční sprostredkovatelia hypotekárnych úverov však využívajú krátke fixácie úrokových sadzieb k maximalizácii svojho príjmu. Ak má ich klient kratšiu fixáciu, môžu častejšie prevádzať hypotéku k ďalšej a ďalšej banke, pričom pri každom prechode klienta si inkasujú novú províziu. Ale ani prechod klienta k novej banke nemusí byť vždy nevýhodný. Nie je ale ani vždy výhodný. Aj so súčasnou bankou si klient (či jeho poradca) spravidla môže vyjednať zaujímavú úrokovú sadzbu, navyše ušetrí ďalšie priame i nepriame náklady tým, že si nebude musieť otvárať nový bankový účet, nebude musieť uzatvárať nové poistky, na ktorých je nová, "výhodnejšia", sadzba závislá . A samozrejme nebude musieť meniť predmet ručenia na katastri nehnuteľností a ďalšie nie celkom najlacnejšie administratívne náležitosti.
Investičná hypotéka
Hypotekárny úver, ktorého cieľom nie je obstaranie vlastného bývania, ale investícia, opäť môže byť vhodným nástrojom. Avšak opäť len pre domácnosti s dostatočnými finančnými rezervami a predovšetkým s kladným vzťahom k riziku. Investovať s hypotékou je to isté, ako investovať s pákovým efektom. Vlastné peniaze sa zhodnocujú niekoľkokrát rýchlejšie, ale zároveň sa môžu niekoľkokrát rýchlejšie znehodnocovať. "Podvodnému" finančnému sprostredkovateľovi slúži investičná hypotéka k maximalizácii výšky sprostredkovaného hypotekárneho úveru a s ním spojené provízie. Nemusí pritom ísť o klasickú hypotéku na kúpu bytu na prenájom, ktorý je sám o sebe pomerne rizikovým aktívom, ale môže to byť tzv. americká hypotéka, teda bezúčelová hypotéka na ľubovoľné investície.
