Máte nad 40 rokov a plánujete si vziať hypotéku? Národná banka Slovenska (NBS) od nového roka sprísňuje podmienky, obmedzenia pri hypotékach sa dotknú najmä starších žiadateľov. Prečo prichádza NBS s týmto obmedzením, čo sú to strieborné hypotéky a čo vás od 1. januára čaká?
Rast cien nehnuteľností sa za posledné roky dostal na úroveň, kedy prebieha rast príjmov a tým zhoršuje pre domácnosti dostupnosť vlastného bývania. Hypotéky sa navyšujú pri refinancovaní, žiadatelia naťahujú dobu splácania do dôchodcovského veku, aby sa vyhli vysokým splátkam pri vyšších úverových sumách.
Ak by išlo o mladého človeka, doba splácania 30 rokov nie je pre banku riziková, v prípade starších dlžníkov sa ale v mnohých prípadoch dostávame k vekovej hranici 70 až 75 rokov. Práve takéto hypotéky nazýva NBS „striebornými“, pretože ich doba splatnosti presahuje vek 65 rokov a pre banku sú rizikovejšie.
Seniori nezvládajú splácať hypotéky
V čom je zásadný problém? Populácia starne a na dôchodku prichádza finančný šok, bežný mesačný príjem sa mnohokrát zníži o viac ako polovicu, no výdavky zostávajú rovnaké. Niektoré banky riešia podobné situácie tým, že staršiemu dlžníkovi odporučia k úveru aj sporenie, ktoré vie na dôchodok využiť na vyplatenie hypotéky. Mnoho ľudí ale pred realitou zatvára oči, nemyslia na úspory, investovanie na dôchodok a spoliehajú sa iba na štátnu penziu, ktorá nedokáže pokryť splátku na hypotéku a iné životné náklady.
Z tohto dôvodu sa NBS rozhodla zasiahnuť a upozorniť novým obmedzením starších žiadateľov o hypotéku v podobe zavedenia postupne znižujúceho sa ukazovateľa DTI.
Čo je to DTI? A ako ovplyvňuje výšku hypotéky?
Úverový limit – DTI vyjadruje pomer celkovej zadlženosti žiadateľa o úver k čistému ročnému príjmu. Na základe úverového limitu banka určí najvyššiu možnú sumu, ktorú vám vie požičať.
Momentálne je výška DTI určená pre väčšinu žiadateľov na úrovni 8, čo znamená, že výška úveru nesmie presiahnuť 8-násobok vášho ročného platu. Niektoré banky môžu urobiť výnimku vo výške maximálne možného DTI, ak ide o úvery pre mladých klientov, ktorí si zabezpečujú svoje prvé bývanie (max. 5% z celkového objemu nimi poskytovaných hypoték). Po novom bude hodnota DTI znižovaná o 0,25 za každý rok veku klienta nad 41 rokov.
Od 1. januára 2023 sa musia mať na pozore všetci žiadatelia s vekom 41 a viac, v prípade, že si nastavia dobu splatnosti hypotéky dlhšiu ako do veku 65 rokov. Pre žiadateľov nad 41 rokov sa bude za každý rok ich veku znižovať úverový limit (DTI) o 0,25 bodu, až do dovŕšenia 60 roku života, kedy sa hranica možného DTI ustáli na bode 3. Znamená to, že čím ste starší, tým menej peňazí vám banka požičia. V praxi však má veľa klientov rôzne typy príjmov, no nie všetky príjmy banka nakoniec aj akceptuje. Pre výpočet DTI je preto rozhodujúce, ktorý z príjmov klienta je akceptovateľný (uvádzaný v jeho žiadosti o úver) a ten vstupuje do samotného výpočtu DTI.
Príklad:
45 ročný klient má čistý mesačný príjem z pracovného pomeru 1000€ a zároveň aj príjem z dohody 300€. Vo väčšine bánk príjem z dohody nie je štandardne akceptovateľný, preto banka bude vychádzať len z príjmu TPP. V decembri 2022 môže mať tento klient poskytnutý úver v banke XY vo výške 8-násobku jeho čistého, bankou akceptovateľného mesačného príjmu, čo vychádza 1000*8*12 = 96 000€. V januári 2023 sa možná výška jeho úveru zníži v zmysle nariadenia NBS, vzhľadom na prípustnú hranicu DTI podľa jeho veku na DTI 6,75. Klient po novom dostane úver v maximálnej výške 1000*6,75*12= 81 000€.
Obmedzenie sa nebude týkať len starších žiadateľov
Novoročné obmedzenie neovplyvní iba starších žiadateľov o úver, ale aj mladé páry, ktorým rodičia vstupujú do hypotéky ako ručiteľ, spoludlžník. Od januára v tomto prípade musia rátať s nižšími hypotékami aj mladí ľudia, ktorí potrebujú ako ručiteľa rodiča.
„Ak na požadovanom úvere vystupujú viacerí žiadatelia, maximálna úverová zadlženosť sa vypočíta pre každého z nich samostatne. Napríklad, ak jednému zo žiadateľov vychádza maximálna zadlženosť 60 000€ a druhému z nich 100 000€, obaja spoludlžníci môžu mať spolu poskytnutý úver vo výške 160 000€. Platí to aj v prípade situácie, keď sa na jedného dlžníka aplikuje pôvodný limit vo výške 8-násobku jeho čistého ročného príjmu, ak napr. v jeho prípade bude úver splatený pred dovŕšením 65.roku života a na spoludlžníka sa aplikuje upravený limit“, uvádza Zuzana Galeštoková, produktová manažérka pre úvery PROSIGHT Slovensko.
Hypotéku so súčasným úverovým limitom DTI 8 tak budú vedieť aj naďalej čerpať tí, ktorí si úver zoberú na kratšiu dobu. Bude to mať ale vplyv na výšku ich mesačných splátok. A tu nastáva problém, väčšina žiadateľov si predlžuje dobu splácania najmä kvôli mesačnej výške splátky. Pričom platí limitujúci faktor, ukazovateľ DSTI, ktorý určuje, že mesačné splátky nemôžu byť vyššie ako 60 % čistého príjmu zníženého o životné minimum. Pre starších žiadateľov bez úspor tak vzniká začarovaný kruh. Banka im nepožičia sumu vo výške, ktorú potrebujú alebo si skrátia dobu splácania, získajú úver v požadovanej výške a nedokážu splácať mesačné splátky.
„Pri výpočte DSTI sa od priemerného čistého mesačného príjmu klienta, odpočítavajú životné minimá podľa počtu účastníkov na úvere. Následne sa odpočíta povinná finančná rezerva klienta vo výške 40%, ktorá je daná NBS. Takto vypočítaný disponibilný príjem musí byť dostatočný na splátku požadovaného úveru, ktorá sa na pozadí navyšuje o povinný stres test +2%. V prípade, ak klient už spláca iný úver, stres test sa mu pripočíta aj k existujúcemu úveru.“ vysvetľuje Zuzana Galeštoková.
Obmedzenie sa netýka refinancovania hypotéky
Limit maximálnej celkovej zadlženosti klientov (DTI), banky neskúmajú pri refinančných úveroch. Poskytujú ich buď bez preverovania príjmov klientov, alebo aj prostredníctvom posudzovania príjmov, pričom maximálny nárast na tomto refinančnom úvere môže byť v porovnaní s vyplácaným úverom iba nepatrný. Konkrétne 2000€ alebo 5% oproti zostatku vyplácaného úveru, no vždy bude platiť nižšia z týchto hodnôt.
Stále však platí dôvod, prečo by to robiť nemali – výška dôchodkov nekorešponduje s výškou mesačných príjmov. Domácnosti sa namiesto pokojnej staroby zadlžujú a nezvládajú splácať mesačné splátky. V mnohých prípadoch to môže skončiť exekúciou, banke pri úvere na bývanie ručíte nehnuteľnosťou.
Plánujete úver? Podajte žiadosť do konca roka
Ak teda patríte do spomenutých skupín, ktorých sa obmedzenie NBS od januára dotýka a zvažujete hypotéku, urobte tak do konca roka. Ak žiadosť o hypotéku podáte v banke do konca roka, získate úver so súčasnými podmienkami a úverovým limitom.
Týkajú sa vás strieborné hypotéky? Radi vám v Prosight poradíme a nájdeme spoločné riešenie, ktoré bude vhodné priamo pre vás.
