Najväčšie mýty o hypotékach: Stačí poznať zopár základných vecí, aby banky slúžili vám a nie naopak

, ČSOB;finančná hitparáda;novinky Foto: thinkstock

Vezmite si hypotéku, pôžička tohto druhu ešte nikdy vo svojej histórii nebola lacnejšia, lákajú reklamy. Človek sa zadlží, následne roky spláca a stále sa sústredí len na to, aby mal na splátky. Skutočne to tak musí byť?

Hypotekárny úver sa drží prísnych pravidiel, ktoré upravuje Zákon o bankách. Klasická hypotéka predstavuje dlhodobý úver zabezpečený záložným právom na tuzemskú nehnuteľnosť určenú na bývanie. Vďaka záložnému právu má tento úver nízke úročenie.

Aj na hypotéky však vplýva čas a ich vývoj v porovnaní s minulosťou je takmer neporovnateľný. Kým pred 15 rokmi  trvalo vybavenie hypotéky v banke podľa údajov Slovenskej bankovej asociácie  mesiac, dnes je proces omnoho rýchlejší. Rozdiel je aj v mesačných splátkach. Kým v roku 1998 tvoril podiel splátky podľa bankovej asociácie 76 % z príjmu človeka, dnes je splátka hypotéky len približne tretina z príjmu.  

Napriek tomu, že sa hypotéky stali bežnou súčasťou života väčšiny ľudí, ktorí si chcú zaobstarať vlastné bývanie, stále sa objavuje určitá neznalosť. Hypotéky síce sú dostupné pre oveľa viac ľudí, než tomu bolo pri vyšších úrokových sadzbách v minulosti, ale získať hypotekárny úver až tak jednoduché nie je.

Mýtus číslo 1: Nepotrebujem mať žiadne úspory
Vybaviť si hypotéku s prázdnym vreckom sa pokúša len ten, kto nepozná odporúčanie NBS. Podľa zákona totiž banky už nesmú poskytovať 100-percentné hypotéky. Hypotekárny úver sa štandardne poskytuje do 70 % hodnoty nehnuteľnosti akceptovanej bankou (LTV) na dobu minimálne 4 a maximálne 30 rokov.  Čo ale ak nemáte potrebných 30 % hodnoty nehnuteľnosti? Môžete využiť spotrebiteľský úver zabezpečený nehnuteľnosťou, resp. úver na bývanie. Aj v takomto prípade vám ale musí postačovať dokladovaná výška príjmu, jedine tak vám schvália úveru až do 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Úrokové sadzby úveru na bývanie sú podobné ako pri hypotéke, ale doba splatnosti nie je limitovaná mantinelmi 4 – 30 rokov. Namiesto hypotéky môžete využiť aj americkú hypotéku, čo je bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Takáto hypotéka má vyššiu úrokovú sadzbu ako klasický hypotekárny úver, ale prostredníctvom nej môžete získať vyššiu čiastku.

Mýtus číslo 2: Hypotéku schvália každému
Mnohí žijú v omyle, že stačí jednoducho navštíviť pobočku banky a za pol hodiny je hypotéka schválená. Nie vždy máte ale takéto šťastie. Žiadateľ totiž musí doložiť najrôznejšie výpisy a doklady. Zamestnávateľ musí záujemcovi o úver potvrdiť výšku príjmov, k tomu všetkému ešte predchádza  odhad nehnuteľnosti alebo zloženie rezervačnej zálohy.

Mýtus číslo 3: Najlepšia je čo najkratšia splatnosť
V prípade, že si hypotéku nastavíte na čo najkratšiu splatnosť, zaplatíte menej na úrokoch. To je síce pravda, ale po skončení doby fixácie je možné s výškou splátok aj dobou splatnosti hýbať. Ak sa súčasná sadzba hypotéky na 30 rokov vo výške 1,5 % zmení o tri roky na 3 %, tak sa mesačná splátka zvýši o približne 20 %. Ak by úrokové sadzby hypoték boli o tri roky na úrovni 5 %, tak mesačná splátka bude vyššia takmer o polovicu. Všeobecne je teda lepšie zo začiatku platiť menej a radšej si vytvárať rezervu a dobu splatnosti znížiť napríklad až po niekoľkých rokoch. Z tejto rezervy môžete znižovať dlh, čím sa buď zníži mesačná splátka alebo skráti splatnosť úveru. Každopádne netreba ísť do dlhu bezhlavo a treba sa naň pripraviť.

Mýtus číslo 4: Predajná cena sa rovná odhadu
Ak sa domnievate, že vám banka požičia sumu, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva, bude lepšie, ak čo najrýchlejšie vytriezviete. Nie je to tak. Dôvodom je, že banka vám môže poskytnúť len 70 % ceny, navyše nie z predajnej, ale z ceny stanovenej znaleckým posudkom. Ten je neraz o niečo nižší, než je trhová cena.

Mýtus číslo 5: Všetko si dokážem zariadiť vo vlastnej réžii
Vybehať si všetko potrebné v rámci schvaľovania hypotéky, je celkom náročné. Majte na pamäti, že podpisom úverovej zmluvy celý proces ani zďaleka nekončí. Potrebujete si ešte vybaviť poistenie, zapísať nehnuteľnosť do katastra nehnuteľností, prekontrolovať všetky zmluvy alebo zariadiť úschovu peňazí.

Mýtus číslo 6: Refinancovaním dokážem ušetriť tisíce
Banky sa obávajú odchodu svojich klientov ku konkurencii, preto im neváhajú požičať na splatenie starého úveru. Podstatné však je, či bude pre vás úspora zaujímavá. Výhodnosť refinancovania závisí od dátumu čerpania úveru, dĺžky fixácie úrokovej sadzby a aj samotnej úrokovej sadzby. Úspory vďaka refinancovaniu sa pohybujú od stoviek eur. Z tejto sumy treba ešte odpočítať poplatok na katastri, znalecký posudok nehnuteľnosti a aj čas potrebný na získanie nového úveru. Zabudnúť však nemožno ani na poplatok za vyčíslenie zostatku úveru (mimo fixácie) a k splátke pripočítať aj poplatok za vedenie bežného účtu, ak jeho vedenie je spoplatnené (zriadenie účtu síce nie je povinné, ale ak ho klient nemá, bude mať vyššiu sadzbu úveru). Poplatok za predčasné splatenie sa musí vrátiť v podobe nižšieho preplatenia počas obdobia fixácie úrokovej sadzby (istota nemennosti splátky).

Mýtus číslo 7: O nič sa netreba starať, stačí poctivo splácať
Banka ako podnikateľský subjekt sa snaží čo najviac zarobiť. Aj v prípade hypotéky nám jednou rukou ponúka peniaze, druhou nám ich bude vo forme poplatkov a úrokov bude brať. Zvýšiť komunikáciu s bankou sa oplatí najmä v období výročia fixácie. Niektoré banky majú podmienku, že ak im neoznámite, že chcete starý úver vyplatiť, tak aj napriek tomu, že ste vo výročí fixácie, vám dokážu vyrubiť poplatok za predčasné splatenie. Vďaka mimoriadnym splátkam si dokážete skrátiť dobu splácania hypotéky, resp. znížiť istinu, ktorú musíte zaplatiť banke. V konečnom dôsledku zaplatíte  banke oveľa menej ako keď na mimoriadne splátky zabudnete.

+1 Hypotéka je zlo
Hypotéka predstavuje dlh a všetky dlhy sú zlé. Ale aj dlhy môžu byť predsa dobré, a to aj v prípade hypoték. Hypotéka vám umožní presťahovať sa do vlastného bez toho, aby ste zaplatili celú sumu ihneď v hotovosti. Úrokové sadzby hypoték sú všeobecne priaznivejšie, než v prípade spotrebiteľských úverov. Podstatné môže byť aj to, ak peniaze, ktoré ste mali na nehnuteľnosť v hotovosti, investujete iným spôsobom, napríklad pri rozbehu vlastného podnikania. 

 

Súvisiace články

Aktuálne správy