Po marcovom vysokom odraze si ceny nehnuteľností v USA pripísali ďalších 1,7 percenta. A to napriek vysokým úrokovým sadzbám.
Podľa júnových dát americký realitný trh naberá na sile a mohutne rastie. To všetko v čase, keď sú úrokové sadzby na pätnásťročných maximách a ešte pred niekoľkými mesiacmi ceny domov a bytov na druhej strane Atlantiku padali nadol ako kameň. Čo je za nečakanou silou realitného sektora a ako je to vôbec možné?
Prudký rast, no na ročnej báze trh stále klesá
Najprv základné údaje. V apríli narástli ceny nehnuteľností v Spojených štátoch o 1,7 percenta. Tým ešte viac zrýchlili svoj nárast z predchádzajúcich tridsiatich dní. Počas marca stúpli ceny o rovných 1,5 percenta.
Najnovšie čísla prekonali aj odhady analytikov, ktorí očakávali rast nižší o 20 bázických bodov. Ceny nehnuteľností v USA tak – aspoň na tridsaťdňovej báze – rastú už tretí mesiac za sebou. A neustále zrýchľujú.
Ide o zásadný obrat vo vývoji realitného trhu, ktorý sa ešte koncom leta minulého roka nachádzal v hlbokom útlme a zdalo sa, že nevyhnutne prichádza ďalšia realitná kríza. Ceny nehnuteľností vlani v auguste klesli o 1,6 percenta a v septembri o ďalšieho 1,5 percenta.
Iný príbeh však rozpráva pohľad na tieto čísla porovnanie s rovnakým obdobím minulého roka. Ani napriek prudkému odrazu nedokázali nehnuteľnosti na ročnej báze udržať svoje mimoriadne zisky z vlaňajška. Po marcovom poklese 1,1 percenta prišiel v apríli ešte hlbší prepad, tentoraz o 1,7 percenta. Napriek červeným číslam ide stále o mimoriadne dobrú správu, keď analytici predpokladali pokles o 2,6 percentuálneho bodu.
Nižšie sadzby, silná ekonomika a malá ponuka
Toľko k tvrdým dátam. Prečo sa však prepad realitného trhu v najväčšej ekonomike sveta zastavil a čaká to isté aj Slovensko? Dôvodov na prekvapivé naštartovanie rastu je hneď viacero.
Tým prvým sú úrokové sadzby. Úroky na amerických dlhopisoch v posledných mesiacoch klesli z jesenných maxím, kedy sa 10-ročný americký dlhopis obchodoval za 4,3 percenta. Dnes je to iba 3,7 percenta. Rovnako reagovali aj hypotéky, ktorých úrok tiež klesol pod sedem percent a svoj vrchol už majú za sebou. V porovnaní s úrokmi pred začiatkom uťahovacieho cyklu centrálnych bánk ide síce stále o viac ako dvojnásobok, trhom však stačilo aj malé zlepšenie a odraz od dna sa mohol začať.
Ďalším dôvodom je stále mimoriadne odolná ekonomika. Nezamestnanosť je na rekordne nízkych úrovniach. Hospodársky rast síce spomaľuje, ale spotrebitelia majú stále dostatok peňazí na nákupy. Realitní makléri zaznamenali pokles v predajoch drahších domov, ten však zatiaľ viac než dostatočne vykrýva lacnejší segment, kam sa orientuje väčšina dopytu.
Hlavným dôvodom rastu cien je však neochota vlastníkov zbaviť sa existujúcich domov. Aj tí majitelia, ktorí by inak neváhali a dali svoje domy na predaj, sa ich pevne držia a odmietajú ich predať. Nechcú nahradiť svoje nízko úročené staršie hypotéky s pôvodnými nízkymi úrokmi novými – a výrazne drahšími. Pochopiteľne, veď kto by vymenil trojpercentný úrok za sedempercentný s dvojnásobnou splátkou?
Výsledkom je tak stále dostatočný dopyt, ktorému kontruje takmer nulová ponuka. Práve kombinácia týchto faktorov spôsobila zastavenie poklesu a vytvorila priestor na prudký medzimesačný rast.
U nás zvyšovanie úrokov ešte nekončí
Nič podobné ale nemôžeme povedať u nás na Slovensku. Európska centrálna banka naďalej bojuje s infláciou dvíhaním úrokových sadzieb. Tie sa premietajú aj do vyšších nákladov na financovanie a úroky na hypotékach u nás stále nedosiahli svoj vrchol.
Na Slovensku pod ťarchou drahších hypoték trpia najmä novostavby. Tie podľa dát Národnej banky Slovenska (NBS) klesli o 2,7 percenta iba počas posledného kvartálu. Naopak existujúce nehnuteľnosti stále mierne rastú.
Analytici predpokladajú, že úrokové sadzby v eurozóne, kam patrí aj Slovensko, budú ešte v najbližších mesiacoch rásť. Väčšina zvyšovania úrokov by však už mala byť za nami. Ešte nejaký čas potrvá, kým sa prísnejšie úverové podmienky premietnu do spomalenia reálnej ekonomiky a ďalšieho ochladenia realitného trhu na Slovensku. Svetlo do týchto odhadov vnesú nové dáta za druhý kvartál, ktoré by mala onedlho zverejniť NBS.
Zmenu by mohla priniesť očakávaná recesia, teda prepad ekonomiky. Tú trhy predpovedajú koncom tohto roka. Hospodárske spomalenie a následná vyššia nezamestnanosť by okrem inflácie prudko ochladili aj dopyt po bývaní. To by poslalo ceny realít nadol ako na Slovensku, tak aj v USA.
