Do tiesne pri splácaní hypotéky sa môže dostať prakticky ktokoľvek. Ľahko možno odhadnúť, aké príjmy bude mať rodina možno počas prvých päť rokov. Vedieť, čo bude po desiatich, dvadsiatich, nebodaj tridsiatich rokoch, to je už tvrdší oriešok.
Na taký dlhý čas nie je isté ani trvanie platovo výhodného zamestnaneckého vzťahu, ani momentálne sľubný rozvoj živnosti. Pritom je ľahké nechať sa zlákať večným masírovaním reklamných spotov o výhodnosti čohokoľvek. Túžba mať nielen byt, ale ho aj dobre zariadiť, prípadne dostať do novej garáže dobré auto, vedie k maximálnemu zadlženiu. Po hypotéke prichádzajú na rad lízingy alebo spotrebné úvery nebankových spoločností. Tie, navyše, v rámci svojich vernostných programov príliš neskúmajú, či na to všetko ešte klient má. Stačí malý výpadok v príjmoch, nečakaná udalosť alebo prosté narodenie dieťaťa, a problém je na svete. Za všetky jeden príklad. Mladomanželia splácajú miliónovú hypotéku. Splátky 7600 korún mesačne počas dvadsiatich rokov sa im na prvý pohľad vidia byť viac ako prijateľné. Situáciu však okamžite mení prirodzený vývoj: pribudne nový člen domácnosti a na tri roky vypadne prakticky celý manželkin príjem.
Ak nevládzete splácať hypotéku
„V prípade, že klient nevládze splácať hypotekárny úver, je potrebné všetky možnosti vopred prekonzultovať s bankou,“ hovorí pracovník bratislavského Hypocentra V prípade, že sa klient rozhodne riešiť svoje problémy manipuláciou so založenou nehnuteľnosťou, uvedené platí prinajmenšom dvakrát.
Potenciálnemu neplatičovi hypotéky pritom, podľa rovnakého zdroja, zostáva päť možností, ako sa dostať zo vzniknutých nepríjemností a predísť strate nehnuteľnosti. Prvou je požiadať banku o odklad splátok. Niektoré banky odloženie splátok umožňujú. Úroky však treba banke platiť tak či tak.
Ďalšou možnosťou je dohodnúť sa s bankou o predĺžení lehoty splatnosti. Klient si tak môže znížiť mesačné zaťaženie, pretože sa rovnaký objem úveru rozloží na dlhšie časové obdobie a klesne mesačná splátka.
Dobrovoľné sťahovanie
V prípade, že klient hypobanky síce nevládze splácať vysoké mesačné splátky, pritom však má určitý príjem, môže uvážiť presťahovanie z väčšej nehnuteľnosti do menšej (respektíve z drahšej do lacnejšej) a preložiť záložné právo na inú nehnuteľnosť. Tým si odbremení drahšiu nehnuteľnosť, ktorú môže predať. Je možné, že z predaja a následnej kúpy inej nehnuteľnosti mu zostane práve toľko prostriedkov, aby vyplatil zostávajúci dlh v banke. Ak to bude viac, vznikne aspoň finančná rezerva na budúce splátky.
V núdzi pomôže aj predaj nehnuteľnosti a predčasné splatenie úveru z predaja. Klient môže nájsť kupujúceho, ktorý chce kúpiť nehnuteľnosť aj s ťarchou a najlepšie v prípade, keď sám chce čerpať hypotéku a zabezpečí ju práve kupovanou nehnuteľnosťou. Predávajúci financie za kúpu nehnuteľnosti použije na splatenie svojej hypotéky (samozrejme, banka si účtuje poplatky), a tým zanikne záložné právo. Nie je vylúčené, aby išlo o tú istú banku. Vtedy by celý postup mohol byť rýchlejší a hladší.
Odstúpenie úveru a predaj
Zrejme najviac komplikovaným riešením tiesne pri splácaní hypotéky je odstúpenie úveru a predaj nehnuteľnosti. Záväzok môže na seba prebrať iná osoba, no musí spĺňať také podmienky ako odstupujúci klient – teda najmä podmienky týkajúce sa príjmu. Založená zostáva rovnaká nehnuteľnosť. Nový dlžník však stráca nárok na štátny príspevok. Ak ide o staršie úvery, keď bol príspevok ešte dosť vysoký, môže byť takýto krok pomerne nevýhodný, pokiaľ nejde o najbližšiu rodinu. Klient v tomto prípade neplatí poplatky na katastri (okrem prevodu vlastníctva) ani poplatky za poskytnutie úveru. Banka si však pravdepodobne zaúčtuje poplatok za zmenu úverovej zmluvy.
Realitky nerozhodujú
„Prípady predaja založenej nehnuteľnosti sa objavujú,“ tvrdí šéf Bratislavskej realitnej kancelárie Martin Holec. „Pribúda ich spolu s tým, ako pribúdajú hypotéky.“ Dôvodom pritom nemusí byť zrovna insolventnosť pri splácaní, ale udalosť oveľa šťastnejšia: klienti hypobanky sa rozhodnú presťahovať zo založeného bytu do nového, väčšieho, a to napríklad aj vtedy, ak sa rodina rozrástla alebo pôvodné bývanie už nevyhovuje jej zvyšujúcemu sa životnému štandardu.
Realitná kancelária však v týchto prípadoch nie je smerodajná. „Vždy oslovíme banku. Tá napokon určuje podmienky, za ktorých prevod umožní,“ hovorí Holec.
Keď príde rad na banku
V prípade, že všetky možnosti vyrovnať sa s insolventnosťou pri splácaní hypotéky dôstojne a po vlastnej linke zlyhali alebo sa o ich realizáciu klient – neplatič ani nepokúsil, prichádzajú na rad banky. K dispozícii majú hneď dva nástroje: dražbu alebo exekúciu. Ako však zdôrazňujú pracovníci bánk, využívajú ich iba vtedy, ak skutočne neexistuje iné riešenie. A prípady, keď s predajom založenej nehnuteľnosti prichádza až banka, sú podľa tvrdení pracovníkov viacerých bánk ojedinelé.
„Ak klient svoje záväzky z úverovej zmluvy riadne nespláca, banka volí individuálny postup, ktorý závisí od konkrétneho úverového prípadu,“ vysvetľuje hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Eva Güttlerová. Ak má klient záujem a prejaví ochotu spolupracovať pri riešení vzniknutej situácie, banka sa s ním snaží dohodnúť napríklad na úprave splátkového kalendára. Ak však klient nemá záujem o spoluprácu a nekomunikuje s bankou, jednou z možností riešenia je napríklad vyhlásenie mimoriadnej splatnosti pohľadávky. „Banka je oprávnená uspokojiť svoju pohľadávku realizáciou záložného práva, teda predajom nehnuteľnosti v dobrovoľnej dražbe alebo v exekúcii. V prípade, ak pohľadávka banky nebude v plnej výške uspokojená, banka môže pokračovať vo vymáhaní pohľadávky ďalšími spôsobmi, a to vymáhaním súdnou cestou, v exekučnom konaní, podaním návrhu na vyhlásenie konkurzu na majetok klienta a podobne,“ dodáva Güttlerová.
Banka pritom uskutoční predaj nehnuteľnosti v dobrovoľnej dražbe prostredníctvom osoby oprávnenej na výkon dobrovoľnej dražby alebo v exekučnom konaní. Predaj nehnuteľnosti v dobrovoľnej dražbe je pre banku podstatne jednoduchší a najmä rýchlejší v porovnaní s inými spôsobmi vymáhania pohľadávok. Ak sa stane, že sa nehnuteľnosť predá za viac, ako je dlžoba, zvyšok peňazí banka v zmysle platných právnych predpisov vydá dlžníkovi.
Autor: Ján Holický
