Kto patrí k skupine ľudí, ktorí nedočkavo čakajú na príležitosť investovať do slovenského realitného fondu, už onedlho sa dočká.
Zákonodarca finišuje s prípravou novelizácie zákona o kolektívnom investovaní, ktorá umožní domácim správcom ponúknuť záujemcom o realitné investície možnosť využiť na tieto účely osvedčenú formu podielového fondu. Aká časť z koláča investícií v klasických podielových fondoch (dodnes sú to už desiatky miliárd korún) sa napokon preleje do novovzniknutých realitných fondov a koľko nových investícií tento typ investovania pritiahne? Nechajme sa prekvapiť. Už dnes je však jasné, že mnohí investori podľahnú viac marketingovému pozlátku ako relevantným informáciám. Treba však povedať, že možnosti investovania do realitných fondov sú tuzemcom prístupné už niekoľko rokov. Keďže sa však masový segment klientov k službám obchodníkov s cennými papiermi a privátneho bankovníctva s ponukou zahraničných realitných fondov nedostal, doterajší realitní investori sa zrejme dajú počítať iba na stovky, ak nie desiatky. Pravda, pri počítaní realitných investorov nemáme na mysli developerské skupiny či realitné kancelárie, ktoré pre realitné fondy pôsobia vo všeobecnosti skôr ako dodávateľ služieb či produktov.
Pravidlá a pojmy realitného biznisu
Kto disponuje hotovosťou vo výške od milióna korún, môže si obdobu realitného fondu vytvoriť aj takpovediac „na kolene“. Napríklad investíciou do jednoizbového bytu v Bratislave sa pri súčasných cenách dá z jeho prenájmu získať 10 000 korún mesačne, čím sa dosiahne po splnení daňových povinností približne 10-percentný ročný výnos. Pravda, nie každý vlastní potrebnú hotovosť a má čas na zháňanie lukratívnych budov a zaistenie ich prevádzky. Na základe tohto zjednodušeného náčrtu činností, spojených s profitovaním na vlastníctve nehnuteľnosti, si aj laik dokáže predstaviť, čím sa realitný fond vlastne „živí“. V realitnej brandži sú však úlohy jasne rozdelené a ešte predtým, ako sa k nehnuteľnosti dostane samotný realitný fond, prebehne mnoho špecifických činností, pre ktoré sa v našich podmienkach ujali viac anglické ako slovenské označenia. Najskôr prichádza k slovu developer, ktorý pre investora nájde vyhovujúcu lokalitu a na nej postaví perspektívnu nehnuteľnosť. Proces developingu spočíva v riadení projektu (project management), riadení nákladov (cost management) a permanentnom monitorovaní kvality výstavby (quality monitoring). Pri výkone týchto vysoko špecializovaných aktivít sa najmä pri rozsiahlejších projektoch často využívajú služby externých konzultačných spoločností, pričom záujem o služby renomovaných nezávislých konzultantov prejavujú hlavne spolufinancujúce finančné inštitúcie. Keď je budova postavená, zmluvne sa zabezpečí špecializovaná spoločnosť na tzv. facility management, čo nie je nič iné, ako správa budovy v najširšom zmysle slova. Pri rozsiahlych priemyselných stavbách sa môže aj táto činnosť rozmeniť na drobné, pričom zvlášť sa zabezpečia služby pre dodávku energií, vodárenské a kanalizačné služby, odpadové hospodárstvo, upratovanie či technické čistenie. Relatívne samostatnou, avšak z hľadiska budúcej hodnoty nehnuteľnosti kritickou činnosťou je „napĺňanie“ budovy nájomníkmi. Tento proces môže zastrešiť investor alebo developer, častejšie (najmä na vyspelých zahraničných trhoch) sa však zverí špecializovaným a renomovaným realitno-poradenským spoločnostiam. Realitný fond prichádza na scénu až v štádiu, keď sú všetky spomenuté kroky skutočnosťou a postavenú nehnuteľnosť so zabezpečenými službami a s nájomníkmi môže plnohodnotne zaradiť do svojho majetku.
Samotný princíp fungovania realitného fondu už nie je ničím odlišný od iných, u nás známejších a rozšírenejších typov fondov. Jeho portfólio tvorí skupina investičných nástrojov, ktorými sú jednotlivé nehnuteľnosti alebo aktíva subjektov investujúcich do nehnuteľností, každý fond má svoju investičnú stratégiu, čiže špecializáciu v podobe regionálnej alebo sektorovej orientácie, no a disponuje príjmami v podobe získaného nájomného alebo predaja svojich portfóliových nehnuteľností. Isté špecifiká realitného biznisu sa prejavujú iba pri spôsobe oceňovania fondu. Z hľadiska nárokov na likviditu a očakávaní majiteľa podielov získať za svoj podiel na majetku férovú cenu je však práve spôsob ocenenia realitných aktív kritickou časťou celého biznisu. Nejde však iba o podielnika fondu, aj samotný fond sa potrebuje pri svojich investičných rozhodnutiach (nákupoch nehnuteľností) objektívne rozhodovať. Zatiaľ čo cenné papiere v majetku akciových, dlhopisových alebo zmiešaných fondoch môžeme oceňovať na dennej báze pomerne jednoznačne hodnotou aktuálnej ponuky a dopytu a komplikovanejšie deriváty formou záväzku alebo pohľadávky odvodenej od aktuálnej hodnoty podkladového aktíva, pri realitných fondoch sa cena podielu na dennej báze nemení a metód na ohodnocovanie nehnuteľností môže byť hneď niekoľko. Aby sa zaknihovala čo najobjektívnejšia hodnota realít, proces ich oceňovania sa často zveruje do rúk externého a nezávislého odborníka v podobe renomovanej konzultačnej spoločnosti.
Ako to bude na Slovensku?
V súvislosti s realitnými fondmi sa dá najčastejšie stretnúť so skratkou REIT (real estate investment trust), ktorá sa vyskytuje v anglosaskom právnom poriadku. Slovenská podoba realitného fondu sa práve formuje v novele zákona o kolektívnom investovaní. Oficiálne sa takáto kategória fondu bude nazývať „špeciálny fond nehnuteľností“. Pracovná verzia zákona pripúšťa investovanie aktív fondu aj do majetkových účastí v spoločnostiach, ktoré sa zaoberajú výstavbou, rekonštrukciou, spravovaním a predajom nehnuteľností. Okrem priameho vlastníctva nehnuteľnosti teda bude môcť slovenský realitný fond pôsobiť aj ako holding developerských a realitno-obchodných spoločností. Oceňovanie nehnuteľností v majetku fondu bude založené na dvoch znaleckých posudkoch, ktoré budú vypracované porovnávacou alebo výnosovou metódou pri zohľadnení Vyhlášky č. 492/2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Výpočet hodnoty podielového listu bude mať na starosti nezávislý „výbor odborníkov“ s obmedzeným funkčným obdobím. Toľko hovoria o realitných fondoch hrubé črty návrhu zákona, o ich skutočnej podobe a reálnom fungovaní budeme vedieť viac až po zavŕšení legislatívneho procesu, ktorý je naplánovaný na koniec roka 2005.
Riziko a výnosnosť
Investícia do realít sa svojím charakterom viac približuje investícii do úročených dlhových cenných papierov ako do akcií. Ceny nehnuteľností totiž nezvyknú padať rýchlosťou WorldComu a ich výnos sa dá, najmä z krátkodobého hľadiska, vopred odhadnúť. Za znížené riziko sa však platí relatívne nižšími výnosmi, pričom dlhodobé dvojciferné ročné výnosy možno iba ťažko očakávať. Navyše, aktuálnou hrozbou je nafukujúca sa bublina cien realít na viacerých kľúčových trhoch, spôsobená podľa väčšiny analytikov nízkymi úrokovými sadzbami. Tak či onak, väčšina investorov bude zrejme ku kúpe podielov v realitnom fonde pristupovať na základe nadhodnotených očakávaní a pod vplyvom všeobecného názoru, že najlepšia investícia je predsa len investícia do nehnuteľnosti. Motivujúcim faktorom na vstup do realít budú pravdepodobne aj čoraz nižšie výnosy korunových fondov, v ktorých je sústredená väčšina investícií bežných investorov.
Autor: Peter Goceliak, VÚB Asset Management
