Analýza: Slabá výstavba, zdražovanie stavebných materiálov a rastúce ceny nehnuteľností

Diskusia 7  
Analýza: Slabá výstavba, zdražovanie stavebných materiálov a rastúce ceny nehnuteľností
Zdroj: 365bank
Foto: getty images


27. 9. 2021 - Materiálová kríza vo svete je spôsobná hlavne zabrzdením výroby počas krízy a pomalším rozbiehaním výroby po pandémii. To spôsobuje, že ponuka je stále slabá a nedokáže uspokojovať rýchlo rastúci dopyt. 

 

Ako sa darí stavebníctvu po kríze?
Stavebná produkcia bola v júli stále nižšia ako vlani, a to o takmer -4 %. Výrazne nižšia ako pred rokom je nová výstavba a rekonštrukcie (o takmer desatinu) a taktiež výstavba diaľnic a inžinierskych stavieb, ktorá klesla až o vyše -14 %. Objemevo dôležité práce na opravách a údržbe budov sú taktiež medziročne nižšie, a to o takmer -4 %. 

Za obdobím spred pandémie (júl 2019) naša stavebná produkcia stále výrazne zaostáva, a to o -17 %. Približne o -20 % nižšia ako pred koronakrízou je nova výstavba (vrátane rekonštrukcií) a tiež aj oprava a údržba budov. Inžinierska výstavba zaostáva až takmer o tretinu.

Stavebníctvo totiž patrí k tým odvetviam, ktoré boli pandémiou veľmi silno zasiahnuté. Stabebná produkcia zažila počas krízy prudký pokles, z ktorého sa doteraz nespamatala. Mnohé stavebné spoločnosti pristúpili počas krízy k okresávaniu investícií alebo odložili plánovanú výstavbu na neskôr. 

Pozitívom je ale to, že po “pandemickom útlme” sa v 2. kvartáli 2021 opäť rozbehla bytová výstavba. Medziročne boli totiž vydané povolenia na výstavbu bytov vyššie až o takmer 70 % - porovnávacia základna z minulého roka je ale veľmi slabá, keďže vtedy bola výstavba maximálne utlmená prvou vlnou pandémie. V porovnaní s predkrízovým obdobím (2.Q 2019) je nová bytová výstavba vyššia o 37 %. Vzrástol aj počet dokončených bytov, ktorých bolo v 2.Q 2021 o desatinu viac ako pred krízou. Pod výraznejší rast tejto novej bytovej výstavby sa isto podpisuje aj odložená výstavba, ktorá sa nezrealizovala počas pandémie. 

Ceny stavebných materiálov vo svete prudko rastú
A to predražuje rekonštrukcie, opravy bytov a domov, ale zvyšuje aj ceny novostavieb. Globálna ekonomika totiž už nejakú dobu bojuje so surovinovou krízou, ktorá sa prejavuje nedostatkom rôznych materiálov. Sektor stavebníctva sa najviac dotýka hlavne nedostatok stavebných materiálov a ich vysoké ceny. Ide predovšetkým o oceľ, hliník a iné druhy kovov a taktiež o plasty, z ktorých sa vyrába polystyrén či rôzne plastové rúry a potrubia. Stavebníctvo trápia aj rýchlo rastúce ceny cementu, dreva, skla a tiež vysoké ceny ropy, ktorá sa využíva nielen na prepravu, ale je napríklad aj vstupnou surovinou pri výrobe asfaltu. Môžeme povedať, že všetky tieto suroviny si pripísali cenový rast o niekoľko desiatok percent.

Materiálová kríza vo svete je spôsobná hlavne zabrzdením výroby počas krízy a pomalším rozbiehaním výroby po pandémii. To spôsobuje, že ponuka je stále slabá a nedokáže uspokojovať rýchlo rastúci dopyt. 

Z údajov Štatistického úradu vidíme, že ceny stavebných materiálov rastú aj u nás. V júli dosiahol ich rast dokonca dvojcifernú hodnotu, keďže ich ceny boli až o 12,5 % vyššie ako vlani. A zdražovanie sa týka aj stavebných prác, ktoré boli v júli medziročne drahšie o 5,5 %.

Výrazné zdražovanie sa týka aj nehnuteľností
Podľa zverejnených štatistík NBS sa ceny na našom realitnom trhu zvýšili v 2. kvartáli tohto roka medziročne až o 18,6 %. Ide o najrýchlejšie tempo rastu od realitného boomu v roku 2008. Dvojciferný medziročný rast pritom naše nehnuteľnosti dosahujú už piaty štvrťrok po sebe. Aj v kvartálnom porovnaní ceny nehnuteľností vzrástli, a to o 6,3 %. 

Analýza: Slabá výstavba, zdražovanie stavebných materiálov a rastúce ceny nehnuteľností

Napriek koronakríze sa ceny na našom realitnom trhu výrazne zvyšujú, pričom rástli aj počas celého minulého roka. A očakávame, že aj tento rok bude zdražovanie nehnuteľností pokračovať. Karty ale ešte bude miešať hlavne tretia vlna pandémie.

Dostupnosť bývania sa zhoršuje vo väčšine krajov
Môže za to výrazný rast cien nehnuteľností. Jedine v Košickom kraji sa dostupnosť bývania dočasne zlepšila, v ostatných regiónoch je oproti predchádzajúcim rokom horšia. Toto zhoršenie dostupnosti bývania ale nie je až take výrazné, ako by sme čakali podľa prudkého rastu cien nehnuteľností. Čiastočne ho totiž kompenzuje zlepšenie situácie na trhu práce a rast miezd. Nominálne mzdy sa v 2. štvrťroku medziročne zvýšili až o 10,5 %. Samozrejme, niečo nám z nich ukrajuje inflácia, tak reálne mzdy boli vyššie zhruba o 8 %.

Prečo ceny nehnuteľností napriek koronakríze stále rastú? 
A budú rásť aj počas nasledujúceho obdobia? Dôvodom rastúcich cien je predovšetkým dlhodobo slabá ponuka nehnuteľností, ktorá nedokáže uspokojiť dopyt. Nova výstavba v podstate nestíha rýchlo rastúcemu dopytu a koronakríza túto situáciu ešte zhoršila. Ponuka nehnuteľností teda zostane aj naďalej slabá, čo bude tlačiť na rast cien bytov a domov. Smerom nahor su ceny na realitnom trhu aktuálne tlačené aj rýchlo rastúcimi cenami stavebných matriálov.
Okrem toho, dopyt je podporovaný aj tým, že úrokové sadzby z úverov sú stále na úrovni historických miním, čo láka ľudí ku kúpe a tlačí ceny smerom nahor. Vzhľadom na pandémiu a nízke úrokové sadzby ECB neočakávame, že by sa sadzby na úverovom trhu najbližší rok výraznejšie zvyšovali. Nízke sadzby budú teda počas tohto roka a zrejme aj budúci rok podporovať dopyt po nehnuteľnostiach. 

No a v neposlednom rade na realitný trh vplýva aj rozbehnutá vakcinácia. Náš život sa totiž vrátil ako - tak do normálu a záujem o kúpu nehnuteľnosti teda majú aj tí, ktorí ho počas krízy odkladali. Riziko aktuálne predstavuje tretia vlna pandémie, ktorá sa už rozbehla a na jeseň bude ešte silnieť. Vďaka vyššej vakcinácii obyvateľstva by ale nemuselo dôjsť k takým prísnym protipandemickým opatreniam a zatváraniu ekonomiky ako počas druhej vlny.

Naopak, brzdiaco na realitný trh vplývajú prísnejšie pravidlá pre poskytovanie hypoték stanovené NBS. A rovnako brzdiaco môžu na realitný trh pôsobiť už dosť vysoké ceny nehnuteľností, ktoré už narážajú na kúpyschopnosť obyvateľstva.


Autorkou je Jana Glasová, analytička 365.bank