Skúsenosti zo zahraničia ukazujú, že zvýšenie dane z nehnuteľností často vedie k poklesu cien na realitnom trhu. S vyššou daňou totiž rastú priebežné náklady vlastníkov, čo tlačí na pokles kúpnej ceny. Presun daňovej záťaže z práce na majetok by zároveň ekonomiku menej brzdil a Slovensko na to má priestor, konštatoval v aktuálnom blogu expert finančnej stability Národnej banky Slovenska (NBS) Jiří Procházka.
Zdôraznil, že zdanenie je len jedným z faktorov ovplyvňujúcich dostupnosť bývania. „Svoju úlohu tu zohrávajú aj ponuka, regulácia výstavby, úrokové sadzby či demografický vývoj. Výsledok je daný súhrou týchto prvkov. Zmeny v zdaňovaní nehnuteľností preto pre dostupnosť bývania nepredstavujú žiadne zázračné riešenie. Môžu však fungovanie trhu zlepšiť spôsobom, ktorý nie je intuitívny,“ zhodnotil analytik.
Na prvý pohľad sa podľa neho môže zdať, že vyššia daň z nehnuteľností problém dostupnosti bývania zhorší, keďže priebežné náklady na vlastníctvo domu alebo bytu vzrastú. Odborník však pripomenul, že cena nehnuteľnosti odráža aj súčet všetkých budúcich nákladov s ňou spojených, teda nielen údržbu a opravy, ale aj očakávanú daň. „Ak kupujúci počítajú s tým, že v budúcnosti budú platiť vyššiu daň z nehnuteľností, potom dnes nie sú ochotní zaplatiť takú vysokú kúpnu cenu,“ vysvetlil.
Daň z nehnuteľností v takomto prípade funguje do istej miery ako hypotéka a časť celkových nákladov na bývanie presúva z momentu kúpy do budúcnosti. „Celková cena bývania sa počas doby vlastníctva pritom zásadne nemení, mení sa len jej rozloženie v čase. Tento posun môže byť výhodný práve pre mladších ľudí s nižšími úsporami a príjmami, zatiaľ čo pre starších vlastníkov znamená vyššiu motiváciu aktívne pracovať s bývaním,“ konštatoval Procházka.
Poukázal na to, že vyššia daň z nehnuteľností starším ľuďom predražuje život vo veľkých domoch s nevyužitými miestnosťami, a preto častejšie hľadajú menšie bývanie. Tým sa uvoľňujú väčšie byty a domy pre mladšie rodiny, čo zlepšuje fungovanie celého trhu a vedie k efektívnejšiemu využitiu existujúceho bytového fondu. Zároveň sa menia aj motivácie pri investičných nehnuteľnostiach.
„Vyššie priebežné náklady znižujú atraktivitu nevyužívaného bytu len ako investície a môžu vlastníkov motivovať k jeho prenájmu alebo predaju, čím sa zvyšuje ponuka bývania na trhu. Daň je pritom možné nastaviť tak, aby zbytočne nezvyšovala nájomné, napríklad umožnením jej odpočtu z dane z príjmov z prenájmu,“ priblížil analytik.
Ako príklad zo zahraničia uviedol porovnanie amerických štátov Kalifornia a Texas. Kalifornia má relatívne nízku daň z nehnuteľností a zároveň veľmi vysoké ceny bývania, ktoré je pre mladých ľudí často nedostupné. V Texase naopak platia výrazne vyššie majetkové dane, no obstarávacie ceny domov sú tam podľa ekonóma aj z toho dôvodu v priemere nižšie a k vlastnému bývaniu sa dostáva viac mladších domácností. Analýza zavedenia dane z nehnuteľností v Šanghaji zase ukázala, že zvýšenie sadzby len o 0,2 percentuálneho bodu (p. b.) viedlo približne k 3 % poklesu cien bývania.
Odborník zároveň zdôraznil, že vplyv dane z nehnuteľností na ceny bývania nie je mechanický a priamočiary. Daň totiž ovplyvňuje rozhodovanie domácností, či budú peniaze držať v nehnuteľnostiach alebo iných aktívach a jej každoročné platenie im znižuje disponibilný príjem. „Tieto faktory vstupujú do dopytu po bývaní a na jeho ceny môžu pôsobiť aj opačným smerom než priamy dosah zmeny dane. Čistý efekt preto závisí od konkrétneho nastavenia trhu a časového horizontu, ktorý sledujeme,“ upozornil Procházka.
Na Slovensku má táto diskusia podľa neho aj širší rozmer. V medzinárodnom porovnaní totiž patríme medzi krajiny s vysokým zdanením práce a zároveň veľmi nízkym zdanením nehnuteľností. „Presun časti daňovej záťaže z práce na majetok – bez potreby zvyšovať celkové bremeno – je pritom prístup, ktorý menej brzdí ekonomický rast a motiváciu pracovať. A práve tento krok ekonomická literatúra dlhodobo odporúča,“ doplnil analytik.
