oPeniazoch.sk, Roman Vrbovský, analytik Národnej banky Slovenska
Pokles cien nehnuteľností sa v 4. štvrťroku 2023 takmer zastavil. Oproti predošlému štvrťroku sa ceny znížili už iba o 0,2 %, kým na jeseň evidujeme pokles ešte o vyše 2 %. Z mesiaca na mesiac, dokonca v každom mesiaci na konci roka ceny rástli, ale celkovo to nestačilo na dosiahnutie úrovne z predchádzajúceho štvrťroku. V poklese pokračovali hlavne ceny bytov, zatiaľ čo ceny domov vzrástli. Vývoj v regiónoch bol rôznorodý – najvýraznejší pokles cien dosiahol Nitriansky kraj, ceny sú naopak vyššie najmä v Košickom kraji. V priemere boli za celý rok 2023 ceny nehnuteľností o 6 % nižšie ako v roku 2022.
Ponukové ceny nehnuteľností na bývanie klesli v 4. štvrťroku 2023 o 0,2 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Spomalilo sa tiež medziročné tempo rastu, ktoré dosiahlo hodnotu -8,6 % (graf 1). Priemerná cena bývania sa nachádza na úrovni 2433 EUR/m2, oproti 3. štvrťroku je o 5 EUR/m2 nižšia. Kumulatívne sa za celý rok 2023[1] priemerná cena nehnuteľností znížila o takmer 159 EUR/m2, čo zodpovedá poklesu o 6 %. Bratislavský kraj sa na uvedenom poklese podieľal vyše 70 %, ďalších približne 13 % prislúcha Košickému kraju (graf 2). Záporný príspevok[2] do celkovej zmeny ceny nadobudli počas roka všetky kraje.
Graf 1: Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %)
Graf 2: Dekompozícia cenového rozdielu (v EUR/m2)
Priemerná cena bytov v 4. štvrťroku klesla o 18 EUR/m2, čím dosiahla úroveň 2685 EUR/m2. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku sú ceny bytov o 0,7 % nižšie (medziročne -7,6 %). Klesali najmä ceny menších bytov, 1-izbových až 3-izbových (graf 3). Priemerná cena domov vzrástla o 17 EUR/m2 a dosiahla hodnotu 1912 EUR/m2. V medzištvrťročnom porovnaní to predstavuje rast o 0,9 % (medziročne sme však aj naďalej v záporných číslach, konkrétne -3,2 %).
Zvýšený podiel domov na celkovej ponuke pretrvával aj v 4. štvrťroku. Počas celého roka 2023 sa súhrnný objem ponuky postupne znižoval a spoločne s ním aj podiel bytov. K určitej stabilizácii tohto vývoja prichádza až v poslednom štvrťroku.
Graf 3: Vývoj priemernej ceny bytov a domov (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Graf 4: Podiel bytov a domov na celkovej ponuke (index 2021 = 100)
Ceny nehnuteľností vo 4. štvrťroku poklesli v piatich krajoch, vo zvyšných troch naopak, rástli (graf 6). Najvýraznejší pokles evidujeme v Nitrianskom (-1,3 %) a Žilinskom kraji (-0,9 %). V Nitrianskom kraji patrí medzi hlavné príčiny pokles cien v okrese Nové Zámky, ako aj ceny domov v okrese Nitra. V Žilinskom kraji boli najdôležitejšími faktormi klesajúce ceny bytov v Martine a ceny domov v Žiline.
Rast cien pozorujeme predovšetkým v Košickom (+3 %) a Trenčianskom kraji (+1,5 %). Na raste cien v Košickom kraji sa podieľal najmä okres Košice I. V Trenčianskom kraji rast priemernej ceny spôsobila do veľkej miery koncentrácia ponuky v okrese krajského mesta.
Graf 5: Aktuálna priemerná cena bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2)
Graf 6: Vývoj priemernej ceny bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2, medziročná zmena v %)
Medzimesačné rasty cien boli počas celého štvrťroka mierne nad nulou (graf 7). Na predbehnutie úrovne z 3. štvrťroka to nestačilo a v medzištvrťročnom porovnaní preto naďalej hovoríme o poklese. Dostupné mesačné štatistiky signalizujú, že ceny dosiahli dno pravdepodobne v septembri. S týmto záverom koreluje aj vývoj mesačných údajov o čistom prírastku úverov na nehnuteľnosti (graf 8). Definitívne potvrdenie tohto predpokladu však budeme môcť poskytnúť až s odstupom času.
Graf 7: Ceny nehnuteľností po (úroveň v EUR/m2)
Graf 8: Mesačná cena bývania v krajoch (medziročný rast v %, mil. EUR)
Komentár pôvodne publikovaný na webe Národnej banky Slovenska.
[1] Údaje za 2. a 3. štvrťrok 2023 prešli miernou revíziou. Vplyv revízie je vidieť najmä na detailnejších dátach, napríklad v priemerných cenách za Trnavský, či Nitriansky kraj. Výsledná cena bývania sa zmenila len marginálne. Všetky údaje uvedené v rámci tohto textu sú už po zohľadnení revízie.
[2] Príspevok chápeme ako zmenu ceny v danom kraji, vynásobenú váhou kraja na celkovej priemernej cene.
