Sprievodca hypotékou

Čo je vlastne hypotekárny úver?

Hypotekárny úver je dlhodobý úver s lehotou splatnosti najmenej 5 rokov. Je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti na území SR. Tento úver poskytujú banky fyzickým osobám na nákup výstavbu a zmeny dokončených stavieb a ich údržbu.

Financované nehnuteľnosti sa musia nachádzať na území SR a musia byť určené na celoročné bývanie (byty a rodinné domy).

Na čo môžem úver použiť?

  • kúpa nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (byt, rodinný dom)
  • výstavba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena (prístavby, nadstavby, zmeny bytových jadier...)
  • rekonštrukcia nehnuteľnosti
  • údržba nehnuteľností
  • kúpa stavebného pozemku (len tuzemské nehnuteľnosti v ktorých je viac ako polovica plochy určená na bývanie)
  • splatenie predtým poskytnutých úverov použitých na investíciu do nehnuteľnosti, poskytnutých stavebnými sporiteľňami, prípadne štátnym rozvojom bývania alebo inou bankou

Na čo sa úver nedá použiť?
  • na vysporiadanie dedičských podielov
  • na vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov
  • na preúverovanie stavebných úverov na hypotekárne úvery s poskytnutím štátneho príspevku

Ako dlho môžem úver splácať?

Hypotekárne úvery sa splácajú minimálne 5 rokov. Horná hranica splácania úverov nie je v každej banke rovnaká. Maximálna dĺžka splácanie úveru môže byť stanovená na 20 alebo 30 rokov, prípadne na dobu, keď žiadateľ o úver dosiahne dôchodkový vek.

TIP: V praxi sa najčastejšie vyskytujú úvery s lehotou splatnosti 10 - 20 rokov (sú najvýhodnejšie z hľadiska vzťahu lehoty splatnosti k výške splátok a celkovo zaplateným úrokom. Pri úveroch s veľmi krátkou dobou splácania sú splátky príliš vysoké. Pri veľmi dlhom splácaní sa však úver predraží.

Je výška úveru obmedzená?

Áno je. Minimálna výška úveru je stanovená rôzne. Pohybuje sa spravidla niekde v rozmedzí 100 000 až 500 000 Sk.
Horná hranica nie je vo väčšine bánk stanovená, je obmedzená len hodnotou založenej nehnuteľnosti. Banky poskytujú úvery najviac do výšky 70% nehnuteľnosti. Ak hodnota nehnuteľnosti nepostačuje na zabezpečenie požadovanej výšky úveru, je možné ho zabezpečiť ďalšou nehnuteľnosťou.

Ak máte záujem o štátny príspevok na hypotekárne úvery musíte rátať s tým, že sa poskytuje len na úvery do výšky 2 500 000 Sk na jednu bytovú jednotku. Štátnym príspevkom sa rozumie percento, ktorým štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve o hypotekárnom úvere.

Čo úroková sadzba?

Pri stanovení úrokovej sadzby sa vychádza z aktuálnej situácie na trhu ( v súčasnosti cca 7%) Táto sadzba môže byť ešte znížená o 0% (štátny príspevok) Práve štátny príspevok robí hypotekárne úvery zaujímavými a relatívne lacnými.

Úroková sadzba sa však môže v priebehu splácania úveru meniť. Podmienky zmeny sadzby sú v jednotlivých bankách rozdielne. Sadzby sú spravidla fixované na dobu 5 rokov. Často je výška zmeny obmedzená napr. 3,5% oboma smermi, prípadne je stanovená maximálna výška úrokovej sadzby, ktorá sa nesmie prekročiť.

Dá sa úver splatiť predčasne?

Úver môžete splatiť aj predčasne, nebude to však zadarmo. Banka vlastne prichádza o zisk z úrokov, ktoré by ste ešte museli zaplatiť. Žiadosti o predčasné splatenie úveru sú v niektorých bankách posudzované individuálne a potom je stanovená sankcia za predčasné splatenie úveru. Inde je sankcia zmluvne určená. Jej výška sa je spravidla odvodená od výšky úveru, predčasne splatenej čiastky, prípadne od úrokov a počtu rokov, ktoré zostávali do konca zmluvy.

Ako je úver zabezpečený?

  • Zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky
  • Vinkulácia poistnej sumy z poistenia nehnuteľnosti - predmetu záložného práva, minimálne vo výške poskytnutého hypotekárneho úveru
  • Vinkulácia poistnej sumy z rizikového alebo kapitálového životného poistenia poberateľa úveru minimálne vo výške poskytnutého úveru (nevyžaduje sa bezpodmienečne v každej banke na rozdiel od poistenia nehnuteľnosti, ktoré je nevyhnutné. Životné poistenie sa môže vyžadovať v závislosti od počtu rokov splácania úveru, výšky úveru a iných okolností...)
TIP: Pred tým než dáte seba alebo nehnuteľnosť, ktorou mienite ručiť poistiť, nezabudnite si overiť, že Vami vybraná poisťovňa je akceptovaná bankou, v ktorej žiadate o úver. Nemusí to byť vždy samozrejmosťou!

Akou nehnuteľnosťou môžem ručiť?

  • nachádza na území SR
  • je vo vlastníctve klienta alebo tretej osoby
  • je komerčne využiteľná (dobre predajná, resp. prenajímateľná)
  • môže byť aj v bezpodielovom spoluvlastníctve
  • budúcou alebo rozostavanou stavbou (môže však ísť len o rodinný dom. Rozostavaným bytom ručiť nemožno!!!!)
  • na nehnuteľnosti nesmie existovať záložné právo v prospech tretej osoby
  • je poistená
  • majetkovo - právne vysporiadaná nehnuteľnosť so splnenou daňovou povinnosťou.
  • je ocenená bankou akceptovaným znalcom

Čo ešte budem na získanie úveru potrebovať?

Jednoducho a stručne povedané budete toho potrebovať veľa. Zoznam dokumentov, potrebných ako príloha k žiadosti je taký rozsiahly, že mu venujeme samostatnú časť.

Koľko to vlastne všetko bude stáť?

Ak hovoríme o poplatkoch za úver musíme rozlišovať dva prípady:
Úver získame alebo je Žiadosť o úver zamietnutá.

Môže sa stať, že banka našej žiadosti o úver jednoducho nevyhovie. V takomto prípade je poplatok súčtom poplatkov za všetky náležitosti potrebné na získanie úveru a poplatku za spracovanie žiadosti. Ak ste si už prečítali zoznam dokumentov, ktoré budete potrebovať, sami ste si iste spočítali, že pôjde o nemalú čiastku. Niektoré banky si účtujú samostatný poplatok za spracovanie žiadosti (cca 3000Sk), ďalej treba prirátať sumu za znalecký posudok, ktorá sa môže vyšplhať taktiež na úroveň niekoľkých tisíc. A samozrejme papierovanie a behanie po úradoch. Na konci celého procesu netreba zabudnúť na notársku zápisnicu. Jej cena činí cca 5000Sk. Finálna suma vynaložená na získanie úveru tak môže činiť až cca 20 000 Sk.

Ak úver získame, k doteraz vynaloženým prostriedkom treba prirátať ešte poplatok banke spravidla vo výške 0,4 až 1% z výšky úveru. Čiže pri úvere vo výške 2 000 000 to bude 8 000 až 20 000 Sk. Samozrejme netreba zabúdať na úroky z úveru.