oPeniazoch.sk, Redakcia
Boj Európskej centrálnej banky s vysokou infláciou má svoju neželanú daň. Zvyšovanie základných úrokových sadzieb v ekonomike totiž predražuje aj financovanie bývania. Aktuálne pritom už na Slovensku hypotekárny úver s úrokovou sadzbou pod štyri percentá je skôr výnimkou ako pravidlom. Zvyšovaniu splátok sa tak nevyhnú ani dlžníci, ktorým aktuálne končí fixácia ich lacnej hypotéky spred niekoľkých rokov.
Podľa aktuálnych údajov od bánk už hypotekárny úver s ročným úrokom pod 3,89 % na Slovensku zoženiete len v prípade mimoriadnej ponuky. Celkovo hypotekárne úvery s ročnými úrokmi pod 3,99 % aktuálne na našom trhu ponúkajú už iba dva bankové domy a jeden v rámci dočasnej ponuky. Je však potrebné povedať, že výsledná výška úrokovej sadzby závisí od mnohých faktorov od výšky úveru, bonity klienta cez dĺžku splatnosti, poistenie a ďalších. Uvedené sadzby sú tak len najnižšie možné, ktoré banky ponúkajú.
Vôbec najlacnejšiu možnú hypotéku so spomínaným úrokom od 3,89 % p.a. aktuálne na slovenskom trhu ponúka UniCredit Bank pri fixácii na tri roky. O niečo vyšší úrok na úrovni 3,95 % p.a. pri fixácii na jeden, tri a päť rokov zase ponúka 365.bank.
Ešte o niečo nižšie sadzby od 3,50 % p.a. pri trojročnom fixe sľubuje Prima banka v dočasnej mimoriadnej kampani, ktorú podľa sadzobníka aktualizovaného k 13. máju opäť o pár dní predĺžila. O podmienkach sa však musíte informovať priamo v banke, na otázky webu oPeniazoch.sk Prima banka nereagovala. V prehľade uvádzame základné úrokové sadzby, ktoré si banka uvádza v prehľade úrokov.
Aktuálne najväčší výber bánk s hypotékou ešte stále pod 4 percentami sa ponúka pri 5-ročnej fixácii. Okrem spomínanej 365.bank sú to UniCredit Bank, ČSOB a Tatra banka, ktoré klientom ponúkajú hypotekárne úvery s 5-ročnou fixáciou s úrokom zhodne od 3,99 % p.a. UniCredit Bank navyše túto sadzbu ponúka aj pri štvorročnom fixe. Všetky ostatné fixácie v hypotekárnych bankách na našom trhu už prevyšujú úroveň štyroch percent. Najdrahšie hypotéky pritom banky už ponúkajú aj za vyše 5-percentný úrok.
Pred rokom percento, teraz štyri
Aktuálne tak zažívame diametrálne odlišnú situáciu akej sme boli svedkami ešte pred rokom. Kým vlani v marci predstavovala podľa údajov Národnej banky Slovenska priemerná úroková sadzba z nových úverov na bývanie s fixáciou od 1 do 5 rokov iba 1,06 %, v tohtoročnom marci to už bolo 3,65 %. Hoci sa táto zmena nemusí na prvý pohľad zdať výrazná, v konečnom dôsledku to môže znamenať navýšenie mesačných splátok o desiatky až stovky eur.
Tento vývoj logicky vplýva aj na trh s nehnuteľnosťami, ktorý takpovediac v posledných mesiacoch zamrzol. Po dlhom období rastu sme svedkami prepadu cien nehnuteľností na bývanie a tento trend bude zrejme ďalej pokračovať. Rastúce náklady na financovanie bývania však nie sú dôležité iba pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti. Pocítia ich totiž aj dlžníci, ktorým v tomto období končí fixácia ich staršieho úveru. Nový fix sa totiž už bude riadiť novými sadzbami a teda veľmi pravdepodobne aj oveľa vyššími splátkami.
Čo teda robiť, keď vám končí fix a musíte sa rozhodnúť, ako ďalej? Odpoveď na túto otázku nie je vôbec jednoduchá. Ak ste totiž doteraz mali hypotéku fixnutú napríklad pri 1,5-percentnom úroku, navýšeniu splátok sa aktuálne jednoducho nevyhnete. Možno pritom očakávať ďalší rast úrokových sadzieb a teda aj ďalšie zdražovanie hypoték. Pre niektorých klientov by preto mohlo byť dokonca výhodnejšie predčasne sa vzdať svojich nízkych úrokov z predchádzajúcej fixácie a zvoliť nový fix ešte predtým, ako sadzby opäť porastú.
"Klientom, ktorým končí fixácia úroku na hypotéke v tomto roku, resp. už o pár mesiacov, odporúčame zaujímať sa o refinancovanie úveru čím skôr. Ideálne hneď," uviedla pre web oPeniazoch hovorkyňa 365.bank Linda Valko Gáliková. Týka sa to podľa nej najmä klientov, ktorí si brali ešte lacné hypotéky s úrokovou sadzbou pod 1 % ročne. Pri refixácii s ešte vyšším úrokom, aký je dostupný dnes, by totiž ich náklady stúpli ešte výraznejšie, ako by tých pár mesiacov ušetrili na hypotéke s 1-percentným úrokom.
Výhodnosť skoršieho refinancovania však závisí od množstva premenných. Od času, kedy má k nemu prísť, cez očakávaný vývoj úrokových sadzieb. Rozdiely v splátkach pritom môžu byť veľmi vysoké.
"Napríklad pri 100-tisícovej hypotéke, ktorá bola poskytnutá na 30 rokov s priemernou úrokovou sadzbou 1 % ročne je mesačná splátka okolo 320 eur. Pri aktuálnej úrokovej sadzbe 3,95 % ročne by sa mesačná splátka zvýšila približne o 140 eur na 460 eur," konštatuje Valko Gáliková. Pokiaľ by ale úrokové sadzby ďalej rástli napríklad na predikovaných 4,5 % p.a., mesačná splátka by porástla o ďalších takmer 30 eur. Každý si preto musí prepočítať individuálne, čo sa mu aktuálne oplatí viac.
Kľúčové rozhodnutia ECB
Najpodstatnejšie teda je, ako sa budú vyvíjať samotné úrokové sadzby. Predikovať ich vývoj je však pri nestabilnej ekonomickej situácii komplikované. S istotou vieme povedať zrejme iba to, že úroky sú vysoké a nejaké obdobie aj budú. Otázkou teda je, či a o koľko pôjdu ešte nahor a kedy začnú zase klesať.
Všetko bude závisieť od toho, ako sa bude Európskej centrálnej banke (ECB) dariť bojovať s infláciou. Zatiaľ to však aj po poslednom štvrťpercentnom zvýšení sadzieb spred pár dní vyzerá, že úroky ešte o čosi porastú. "Naďalej predpokladáme, že ECB zvýši sadzby o 25 bázických bodov ešte dvakrát, a to v polovici júna a v závere júla, následne sa cyklus zvyšovania sadzieb ukončí," uviedol analytik UniCredit Bank Ľubomír Koršňák. Nový cyklus znižovania sadzieb by sa podľa neho mohol začať v závere prvého polroka budúceho roka.
Ak teda nenastane žiadne zásadné prekvapenie zo strany centrálnej banky, úroky z hypoték by už mohli byť blízko svojich maxím. Podľa Koršňáka by sa tak pri 5-ročnej fixácii mohli dostať do pásma okolo 4,5 % ročne. Teda približne ešte zhruba o pol percentuálneho bodu vyššie, ako sú v súčasnosti.
Na týchto úrovniach pritom sadzby zrejme nejaký ten mesiac zotrvajú, kým si centrálna banka nebude istá, že boj s vysokou infláciou vyhráva. Následné znižovanie sadzieb však bude zrejme len veľmi pozvoľné. "Budúci rok by sa postupne mohol začať otvárať aj priestor pre jemné zlacnenie hypoték, bavíme sa však skôr o desatinách, teda do pol percenta, ako o percentách," dodal Koršňák.
Kam pustí trh
Banky pritom prehodnocujú výšku úrokových sadzieb na pravidelnej báze. V posledných mesiacoch cenníky upravovali všetky viackrát. Podľa hovorkyne UniCredit Bank Zuzany Ďuďákovej výška sadzieb závisí najmä od ceny úverových zdrojov a situácie na trhu. Banky zároveň tak, ako na akomkoľvek inom trhu, súperia medzi sebou o klienta. Výsledné sadzby tak ovplyvňuje aj konkurenčný boj. "Vždy, keď to cena zdrojov a trhová situácia dovolia, prinesieme klientom výhodnú úrokovú sadzbu," dodáva Ďuďáková.
Potvrdzuje to aj hovorkyňa ČSOB Anna Jamborová. "Vývoj úrokových sadzieb je do veľkej miery ovplyvňovaný nielen ekonomickými indikátormi a cenou peňazí na trhu, ale aj vysoko konkurenčným prostredím," uviedla pre oPeniazoch.sk. V každom prípade sa však podľa nej klienti o konci fixácie a novej sadzbe dozvedia dostatočne včas. "O konci fixácie a novej sadzbe informujeme klientov dva mesiace vopred," dodáva Jamborová.
Ak by sme sa však mali riadiť podľa správania klientov, celý tento cyklus by sa mohol opätovným poklesom sadzieb na nižšie úrovne zavŕšiť o tri až päť rokov. Banky nám totiž svorne potvrdili, že práve toto sú fixácie, ktoré sú aktuálne najpopulárnejšie. To je aj v súlade s tým, čo napríklad Slovenská sporiteľňa aktuálne odporúča. "Vzhľadom na vývoj úrokových sadzieb a prognózy v najbližšej budúcnosti, odporúčame fixovať úrokovú sadzbu na 3 prípadne 5 rokov," uviedla pre oPeniazoch.sk hovorkyňa banky Marta Cesnaková.
Podobne situáciu vnímajú aj v Tatra banke. Najvyšší záujem evidujú aktuálne pri 5-ročnej fixácii, ďalšou obľúbenou je 3-ročná fixácia. "Samotná voľba fixácie je na klientovi, ktorý si vie najlepšie zvážiť svoje finančné možnosti," dodáva hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová.
