oPeniazoch.sk, OVB Foto: TASR/Radovan Stoklasa
Nájomné bývanie je oblasť, ktorá bola posledné tri desaťročia významne zanedbávaná. Záujem o nájomné bývanie, ktoré politici prezentujú ako výrazne lacnejšie ako splácanie vlastného bývania s hypotékou, je logický. Kľúčovou otázkou však zostáva, do akej miery sú prezentované plány na výstavbu 40-tisíc nájomných bytov reálne.
Pri súčasnej situácii s pozemkami a podmienkami na stavebnom trhu je veľmi otázne, či a kedy vznikne aspoň časť avizovaných nájomných bytov. Okrem toho sa samotné nájomné bez príspevku zamestnávateľa, ktorý nie je vôbec automatický, v niektorých krajoch výrazne blíži ku komerčnému nájmu. Nehovoriac o tom, že výsledky prieskumu v niektorých krajoch priamo odporujú pri predstave o dochádzaní do práce predbežne avizovaným lokalitám výstavby prvých projektov s nájomnými bytmi.
Na realizáciu tohto plánu si budeme musieť ešte dlho počkať, keďže stavebné procesy spojené s výstavbou dnes reálne neumožňujú postaviť bytový dom skôr ako o 8-10 rokov. Ľudia, ktorí budú potrebovať bývať v najbližších rokoch, by sa na štátom podporované bývanie nemali spoliehať, ale mali by si vytvárať sporením finančnú rezervu na dofinancovanie hypotéky. Dnes viac ako inokedy predtým je dôležité, aby si ľudia vytvorili dostatočnú finančnú rezervu, keďže kvôli rastúcim cenám bývania budú v mnohých prípadoch potrebovať z vlastných úspor financovať viac ako 20 % ceny bytu.
Kľúčová hypotéka
Kúpa bývania s pomocou hypotéky či stavebného úveru zostane aj v ďalších 10 rokoch jednoznačne dominantný spôsob, ako si zabezpečiť bývanie. Na tom nič nezmení ani snaha politikov o naštartovanie masovej výstavby nájomných bytov. Avšak zvyšovaním úrokových sadzieb pro hypotékach, ktoré bude pravdepodobne v blízkej budúcnosti ďalej pokračovať, bude rásť počet ľudí, ktorí uprednostnia nájomné bývanie. Tento trend vidia niekoľko rokov aj developeri, ktoré do svojich projektov zaraďujú nájomné byty a investori, ktorí do nich investujú. Najväčším príkladom je odkúpenie bytového domu v projekte Arboria v Trnave zo strany poisťovne Kooperativa, podobné projekty existujú aj v Bratislave.
Bývanie v štátom podporovanom byte
Politici chcú aby bolo lacnejšie ako komerčný nájom a takisto lacnejšie ako priebežné náklady pri splácaní hypotékou. To je bezpochyby lákavé riešenie, ktoré priťahuje pozornosť ľudí. Porovnanie nájmov v štátnom podporovanom bývaní voči hypotékam je často veľmi ilustračné. Navyše nie je vôbec zrejmé, do akej miery budú zamestnávatelia ochotní prispievať zamestnancom na bývanie. Pretože bez príspevku zamestnávateľa sa nájom napríklad v Bratislave a aj niektorých ďalších krajoch výrazne blíži komerčnému nájmu. Ak by napríklad štát chcel suplovať zamestnávateľov, budú to platiť všetci daňoví poplatníci, čo nie je férové ani udržateľné.
Prekvapujúce sú nereálne očakávania obyvateľov niektorých častí Slovenska na štátom podporované nájomné bývanie. Napríklad obyvatelia z východného Slovenska by chceli bývať v 3 a 4-izbových bytoch výrazne viac ako v 2-izbových bytoch. Politikmi sľubované nájomné bývanie ide v tomto smere proti všeobecnej snahe o úspornosť a znižovanie uhlíkovej stopy.
Výrazný rozpor vidím v predstavách ľudí o umiestnení nájomných bytov. Viac ako ¾ opýtaných chcú bývať do 30 minút od práce, čo je nereálne vzhľadom na umiestnenie projektov na periférie väčších miest. V mestách síce existujú mnohé brownfield priestory pre potenciálne využitie na výstavbu, avšak mestá všeobecne vôbec nie sú pripravené na výstavbu v týchto lokalitách. To znamená, že štátom podporované nájomné byty budú umiestnené na okrajoch miest s otáznym dopravným prepojením. Okrem toho pri výrazne nižších cenách na okrajoch miest vzniká riziko vytvorenia geta, do ktorého sa budú sťahovať sociálne slabší obyvatelia bez toho, aby štát mal reálne možnosti situáciu riešiť.
Autorom je Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko
