Analytik o raste cien nehnuteľností na Slovensku: Kľúčové faktory sa nezmenili, dalo sa to očakávať

Diskusia 13  
Analytik o raste cien nehnuteľností na Slovensku: Kľúčové faktory sa nezmenili, dalo sa to očakávať
Zdroj: OVB
Foto: getty images


26. 5. 2022 - Tempo rastu cien bývania na Slovensku sa opäť zrýchlilo, keď v 4. kvartáli minulého roka narástli ceny o 22,1 %.  Medzikvartálne tempo rastu sa tiež výrazne zrýchlilo a dosiahlo 8,5 %. Ceny bytov rástli výraznejšie ako ceny domov. Potvrdili sa indikátory realitných kancelárií, ktoré pri novostavbách v Bratislave namerali v 1Q 2022 25 % rast (Bencont), resp. pri voľných bytoch v Bratislave (kombinácia novostavieb a starších bytov) o 22,5 %.

NBS včera (25.5. 2022) oznámila, že v prvom štvrťroku 2022 vzrástli ponukové ceny nehnuteľností na Slovensku medziročne o 23,3 percenta. Ďalšie zrýchlenie rastu cien v porovnaní so záverom minulého roka sa dalo očakávať, keďže kľúčové faktory sa nezmenili a ostali naklonené vysokému tempu rastu.

V 1. kvartáli bolo v ponuke naďalej veľmi málo bytov, dokonca v Bratislave sa ponuka bytov v novostavbách zmenšila na historicky najnižšiu úroveň 1 660 bytov. Túto štatistiku ovplyvnila najmä stratégia developerov púšťať do predaja len obmedzené množstvá bytov v najbližších etapách výstavby. Týmto krokom sa developeri chránia pred problémom s rastúcimi cenami materiálov. Pri výraznom raste cien počítajú s tým, že rastúce náklady dokážu pri neskoršom predaji vyvážiť vyššími cenami.  

Aj keď úrokové sadzby hypoték začali od januára postupne rásť, do konca marca sa stále držali na veľmi nízkej, všeobecne dostupnej úrovni. Nové hypotéky mali v marci 2022 priemernú úrokovú sadzbu 1,03 percenta. V tomto čísle sú započítané aj refixácie úverov, ktoré tvorili vo februári a marci väčšinu poskytnutých hypoték. Inak povedané, noví žiadatelia mohli v 1. kvartáli 2022 získať hypotéku za veľmi výhodných podmienok a ľudia s hypotékami si úver dokázali navýšiť a refixovať s veľmi nízkym úrokom. K tomu sa pridáva stále vysoká úroveň úspor obyvateľstva a nízka nezamestnanosť, na ktorej sa zatiaľ nijako neprejavilo predikované spomaľovanie slovenskej ekonomiky v dôsledku vojny na Ukrajine. 

Keďže úrokové sadzby hypoték v 2. štvrťroku ďalej rastú a slovenská ekonomika v dôsledku efektov vojny na Ukrajine v tomto roku rekordne spomalí podľa predikcie Európskej komisie z 5 na 2,3 %, dá sa očakávať v druhom štvrťroku istý pokles dopytu po hypotékach. Rozhodujúce je, aké tempo zvyšovania úrokov v bankách v druhom kvartáli uvidíme. Ak by ECB zvýšila úrokové sadzby už v najbližších týždňoch, zosilnilo by to tempo rastu úrokových sadzieb hypoték, ktoré zatiaľ idú hore výlučne v dôsledku zdražovania finančných swapov na medzibankovom trhu. Osobne predpokladám, že dopyt po nových hypotékach v ďalších mesiacoch o niečo klesne, avšak nepôjde o dramatickú zmenu.

Ak by úrokové sadzby hypoték narástli nad určitú hranicu, napríklad 4 – 5 % p.a., môžeme očakávať podobný trend ako v Česku. Pri takto drahých hypotékach tam výraznejšie opadol záujem o úvery na kúpu nehnuteľností, avšak dramaticky narástol počet žiadostí o úvery na rekonštrukcie. Takýto nárast však nie je v dohľadnej dobe pravdepodobný. Tým pádom bude miera obmedzenia doterajšieho vysokého dopytu po kúpe bytov a domov primárne závisieť od vývoja nezamestnanosti a celkovej hospodárskej situácie na Slovensku. 

 

Autorom je Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko