oPeniazoch.sk, OVB Foto: getty images
Ako by sa mohla situácia na trhu s nehnuteľnosťami vyvíjať v roku 2022? Vysoké ceny bytov do istej miery vyčerpali aktuálny dopyt, preto by sa ich tempo rastu malo zmierniť.
Rok 2021 sa v téme hypoték a bývania postaral o niekoľko rekordných zápisov do štatistík a zaujímavých udalostí. V 2. aj 3. štvrťroku prevýšil medziročný nárast cien nehnuteľností neuveriteľných 18 %. Tak rýchlo ceny nehnuteľností nerástli od roku 2008, ktorý skončil prasknutím hypotekárnej bubliny a veľkou finančnou krízou.
Tak ďaleko podľa NBS síce ešte nie sme, faktom však je, že nehnuteľnosti na Slovensku celý rok prekonávali cenové rekordy. Priemerný meter štvorcový bytu dnes stojí 2 364 eur a rovnaká plocha pri rodinných domoch vyjde na 1 684 eur. Z porovnania týchto dvoch čísiel jasne vidno, že veľký priestor na rast majú najmä rodinné domy. A štatistiky NBS potvrdzujú, že domy skutočne v roku 2021 rástli rýchlejším tempom, a to medziročne až o 26 %.
Ďalšie udalosti priniesli viac-menej očakávané pokračovanie doterajšieho vývoja. Úrokové sadzby hypoték zostali na dne (najnižšia sadzba začína na 0,36 %), nákup investičných bytov ďalej silnel (pred niekoľkými rokmi sa ich podiel na nákupoch odhadoval na 15 %, medzičasom je to už tretina) a počet refinančných hypoték ďalej rástol (už viac ako polovica nových hypoték sú refinančné, čiže starú a drahšiu hypotéku nahrádza nová s nižším úrokom).
Ceny ďalej porastú, aj keď miernejšie
Pre majiteľov nehnuteľností je dobrou správou, že hodnota ich bývania ďalej porastie. Odborníci však odhadujú, že tempo rastu cien bytov a domov sa zmierni a mohlo by sa pohybovať v rozmedzí 5-10 %. Silnejšie by naďalej mali cenovo rásť domy, od rodinných domov cez chalupy až po chaty. Pri vysokých cenách však stále väčšiu rolu bude hrať lokalita: domy na atraktívnom mieste by mali rásť rýchlejšie, naopak, domy v zlej lokalite či v neatraktívnom regióne budú rásť menším tempom či cenovo stagnovať. Pri rekreačných nehnuteľnostiach sa môžeme dočkať aj zvratu. Dopyt po bývaní na vidieku by sa mohol prepadnúť, ak by sa ekonomika v tomto roku viac-menej vrátila do „starých koľají“ a ľudia by pracovali z domu v menšej miere ako doteraz. Vysoké ceny bytov do istej miery vyčerpali aktuálny dopyt, preto by sa ich tempo rastu malo zmierniť.
Pôjdu úroky hypoték hore už tento rok?
Naplnenie vyššie uvedených predpovedí takpovediac stojí a padá na vývoji úrokových sadzieb hypoték. Úroky sú na Slovensku na rekordne nízkej úrovni, priemerný úrok nových hypoték v roku 2021 klesol pod 0,9 %, priemerná úroková sadzba všetkých hypoték je len 1,11 %. Je však zrejmé, že Európska centrálna banka (ECB) bude musieť úrokové sadzby zvyšovať, ak chce zabojovať proti inflácii. Okolnosti však naznačujú, že tento rok sa zvyšovanie sadzieb ešte konať nebude. Aj prezidentka ECB Christine Lagardeová viackrát naznačila, že zvyšovanie sadzieb príde najskôr v roku 2023. To znamená, že v roku 2022 by hypotéky ešte nemali zdražieť.
Kto má hypotéku, mal by si úrok zafixovať na dlhú dobu dopredu
"Ak splácate hypotéku, táto situácia vám ponúka jedinečnú príležitosť zaistiť si nízky úrok na dlhé obdobie. Keďže v budúcich rokoch zrejme pôjdu úrokové sadzby hore, je dôležité zafixovať si úrok ideálne na 7 až 10 rokov. Ak vás v tomto roku čaká refixácia hypotéky, odporúčame zvoliť si novú sadzbu garantovanú na čo najdlhšie obdobie", radí Ing. Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Dobrou správou je, že 10-ročná fixácia sa dá dnes získať za úrok pod hranicou 1 %. Aj keď vám fixácia nekončí, môžete si od banky vypýtať ponuku na prechod na dlhú fixáciu alebo preniesť svoj úver do banky, ktorá vám ju poskytne. Týmto spôsobom v ďalších rokoch ušetríte desiatky eur na splátke a svoj úver menej preplatíte.
Mladí ľudia a problém pri kúpe bytu
Čo v tejto situácii robiť, ak potrebujete bývať alebo chcete investovať? Ak sa mladý človek alebo rodina potrebuje osamostatniť a ísť bývať „do vlastného“, má len malú šancu získať napríklad mestský nájomný byt. Veď napríklad polmiliónová Bratislava ich vlastní len niečo vyše 9-tisíc (na porovnanie, Brno s podobným počtom obyvateľov ich má 28-tisíc, nehovoriac o Viedni s 220-tisíc nájomnými bytmi). Jediným riešením je preto hypotéka a kúpa vlastného bývania. "Keďže ceny bývania budú ďalej rásť, nie je na čo čakať. Osobitne byty však treba dobre porovnať a zvážiť, ktorý vám skutočne vyhovuje a je v dobrej lokalite. Ceny bytov budú stále citlivejšie klesať či stúpať podľa technického stavu a starostlivosti o dom, lokality a prístupu. Pri vysokej cene preto odporúčame držať sa známeho príslovia „Dvakrát meraj a raz rež“", hovorí Marián Búlik.
Mladí ľudia a rodiny v krajských mestách môžu mať problém získať dostatočne vysoký úver, aby si mohli dovoliť kúpiť svoj štartovací byt. Najlepším riešením je vyššie vlastné financovanie, to si však vyžaduje dlhodobo šetriť. V súčasnosti je najčastejším riešením zapojenie rodičov a súrodencov ako spoludlžníkov. "Treba však pamätať na to, že medziľudské (a osobitne rodinné) vzťahy sú krehké a toto riešenie môže medzi vami a vašimi blízkymi spôsobiť zbytočné napätie. Preto je na zváženie (najmä pri single mladých ľuďoch) bývať v nájme," upozorňuje analytik.
Pozor na zbytočne vysokú hypotéku
Ak potrebujete vymeniť svoje bývanie za o niečo väčšie, rast cien pre vás nebude ani v roku 2022 predstavovať problém navyše. Keďže cena predávaného aj kupovaného bytu či domu by mala podobne narásť, vaše možnosti sa nijako nezmenia. Pozor však na zbytočne „veľké oči“. Netreba si kupovať prehnane veľké bývanie a brať si na plecia väčšiu hypotéku, ako skutočne potrebujete. Ak by ste v budúcnosti ochoreli či stratili na dlhšiu dobu prácu, navýšenú splátku nemusíte vedieť zvládnuť.
Pri investičnom byte treba zvážiť aj riziká
Mnoho ľudí vníma rast cien bývania ako príležitosť kúpiť si s lacnou hypotékou investičný byt či dom a zarábať na ňom. Tendencia zosilnela tento rok, keď sa mnohí kúpou nehnuteľnosti chceli chrániť pred infláciou. Skutočne platí, že byt či dom financovaný 80 % hypotékou prináša vysoký výnos v prepočte na vaše vlastné investované peniaze. Inak povedané, čím menej do investičného bytu vložíte svojich peňazí, tým je výnos vďaka rastu cien a lacnej hypotéke pre vás vyšší.
V prípade, ak máte väčšinu investícií v podielových a ETF fondoch, je doplnenie investičného portfólia o jeden investičný byt v poriadku. Niektorí Slováci však investujú všetky svoje úspory do bytov a domov, čo je podľa Mariána Búlika riskantné. "Napríklad byty v horšej lokalite môžu v budúcnosti strácať na cene, panelové domy si budú skôr či neskôr vyžadovať drahú kompletnú rekonštrukciu a časti z nich bude hroziť zbúranie. Nehovoriac o problémoch s nájomcami či situácii, keď niekoľko mesiacov nebudete mať byť prenajatý. Najväčšie riziko však predstavuje demografia. Kvôli starnutiu populácie bude dopyt po bytoch klesať. Ak niekto počítal s prenájmom bytov ako zdrojom pohodlných peňazí na dôchodku, môže sa ľahko prerátať."
Čo čakať od roku 2022
• Ceny bytov a domov porastú, tempo by sa však malo zmierniť na jemne nad 10 % ročne.
• Úroky hypoték zostanú stále nízke, avšak od roku 2023 by mal prísť rast. Preto je kľúčové zafixovať si v tomto roku nízku úrokovú sadzbu na čo najdlhšie, ideálne na 7-10 rokov.
• Ak chcete kúpiť byt či dom, niet na čo čakať. Kupujte však uvážlivo, aby vaša nehnuteľnosť mala dobré predpoklady rásť na cene. Pretože cenové nožnice medzi kvalitnými a nekvalitnými nehnuteľnosťami sa stále viac roztvárajú…
• Kto chce investovať do kúpy nehnuteľnosti, mal by mať najprv väčšinu svojich úspor investovanú v podielových a ETF fondoch. Inak riskuje, že jeho úspory sa nezhodnotia dostatočne, prípadne v budúcnosti sčasti stratia na cene.
