oPeniazoch.sk, Swiss Life Select Foto: getty images
Napriek pandémii, ceny nehnuteľnosti stále rastú. Odborníci hovoria, že bývanie je ešte stále dostupnejšie ako v dlhodobom priemere, čiže o cenovej bubline zatiaľ nemôže byť reč. Znamená to, že teraz je ten správny čas na kúpu bývania, alebo stojí za to ešte počkať?
Je to bublina alebo to nie je bublina?
Ceny nehnuteľností na Slovensku v prvých troch mesiacoch tohto roka opäť prepisovali históriu. „Ceny nehnuteľností v kvartálnom porovnaní vzrástli o 18,6 %, čo je skutočne extrémny nárast. Výraznejší podiel na cenovom vývoji mali ceny domov, oproti tomu priemerná cena bytov vzrástla o 119 eur. Priemerná cena rodinných domov vzrástla o 120 eur. Predpokladom je, že tento rast ovplyvnili rekreačné nehnuteľnosti,“ hovorí Zuzana Šimonová, úverová analytička Swiss Life Select.
Ak sa na tempo rastu pozeráme v porovnaní s rastom platov, dostupnosť sa v zásade nemení. Od roku 2002 narástla priemerná mzda na Slovensku 2,5-násobne a ceny nehnuteľností trojnásobne. Avšak za rovnaký čas klesli úroky hypoték zo siedmich až pod jedno percento (a takto nízko sa držia už od novembra 2020). To znamená, že bývanie nie je menej dostupné.
Iný pohľad hovorí o porovnaní voči tzv. fundamentálnym hodnotám. Z tohto pohľadu, ktorý meria tempo rastu voči celkovej finančnej stabilite, vychádzajú byty a domy cenovo nadhodnotené o 19 percent. Na porovnanie, v Čechách sú nehnuteľnosti vychýlené od rovnovážneho stavu až o 25 %. Avšak stále to ešte nie je bublina. Inak povedané, ani pri tak vysokých cenách ako dnes sa nedá kalkulovať s tým, že bublina čoskoro praskne a ceny pôjdu dole.
Aj keď sa stále stavia, bytov je stále zúfalo málo
Klasická ekonomická poučka hovorí, že ceny tovarov tvorí ponuka a dopyt. Pri nehnuteľnostiach však k nim pribúda aj vplyv regulácie a ceny peňazí. V praxi to znamená, že vývoj cenoviek ovplyvňuje predovšetkým počet bytov v predaji a dopyt zo strany kupujúcich v závislosti od vývoja platov, úspor a predovšetkým úrokových sadzieb. Dnes všetky tieto faktory hovoria v prospech pokračovania rastu cien. Niekto by mohol namietať, že aj v roku 2007 sa hovorilo o ešte dlhom raste cien, avšak už o rok prišla kríza, s ňou prasknutie bubliny a pád cien. Dnešná situácia je však iná. Predovšetkým tým, že hypotéky sú oveľa lacnejšie a podmienky na získanie úveru dokážu splniť aj ľudia s výrazne nižším príjmom ako pred dekádou.
Zmena nastala aj v ponuke voľných nehnuteľností na trhu. Koncom marca bolo v Bratislave v ponuke len 2 200 bytov v nových projektoch. Na porovnanie, je to menej ako tretina z rekordne širokej ponuky z rokov 2016-17. Tento stav neznamená, že sa dopyt nasycuje, je to výsledok prepadu počtu nových bytových projektov v čase finančnej krízy pred desaťročím. Na Slovensku je totiž smutným faktom, že bytový projekt od kúpy pozemku až po kolaudáciu a odovzdanie novým majiteľom trvá vyše 10 rokov. Aj keď stavbári by bytovku stihli postaviť za štvrtinu času, celý proces naťahuje zdĺhavé povoľovanie. Pritom bytov je stále zúfalo málo. Na porovnanie: na tisícku Bratislavčanov pripadá 385 bytov, čo je menej ako v Prahe (478) či Varšave (463), nehovoriac o Budapešti (524) a Viedni (574). V ďalších slovenských mestách nie je situácia taká kritická, avšak nedostatok bytov je cítiť aj tam. A to napriek tomu, že posledných dvadsať rokov sa z veľkých miest sťahujú tisíce obyvateľov do okolitých satelitných obcí.
Mestské nájomné byty v nedohľadne
Aj keď je dostupnosť bývania podľa štatistík stále dobrá, reálne sa bývanie už stáva luxusom. Týmto sa približujeme situácii v niektorých krajinách západného sveta, ktoré nepoznajú štátom podporované nájomné bývanie. Ak totiž nemáte možnosť bývať v cenovo dostupnom nájme a splátka hypotéky je nižšia ako komerčné nájomné, logicky si vyberáte kúpu bytu. Na Slovensku je táto dilema jasná: keďže štát a mestá prakticky nevlastnia žiadne byty, tak v komerčných nájmoch žije len asi deväť percent domácností. A všetci ostatní sa snažia získať bývanie, čo je z roka na rok ťažšie a ťažšie. Výhľad do budúcna neveští žiadnu zmenu trendu, ako ukazuje porovnanie Bratislavy s Európou. Kým sa slovenské hlavné mesto neposunie v počte nájomných bytov s regulovaným nájmom (aktuálne vlastní 1 914 bytov) aspoň na úroveň Brna (28-tisíc bytov), nič sa nezmení. O situácii vo Viedni, ktorá má až 220-tisíc mestských nájomných bytov, môžeme len snívať…
Kým neklesne dopyt, neprestanú ceny rásť
Čo to teda znamená v praxi? „Nie je dôvod čakať, že ceny bývania v blízkej dobe prestanú rásť. Maximálne by mohli spomaliť z rekordného tempa vysoko cez desať percent niekde k polovičnej hranici. Aby sa tak stalo, museli by sa však zmeniť dnešné pomery na trhu. Očakávať však v blízkych mesiacoch viac bytov v ponuke je nereálne, podobne nie je dôvod dúfať v pokles dopytu,“ vysvetľuje Zuzana Šimonová, úverová analytička Swiss Life Select. Aj keď ekonómovia predpovedajú, že hypotéky sa odlepia od úrokového dna a začnú rásť, pôjde pravdepodobne o pohyby v desatinách percenta výhľadovo v najbližšom roku či dvoch. A ak sa dramaticky nespomalí rast platov či nepríde ďalšie sprísnenie podmienok pre úvery (zatiaľ sa nič také nečrtá), dopyt nemá dôvod klesať. Presne opačný vývoj indikujú čísla hypoték za marec: vyše 1,3 miliardy nových úverov na nehnuteľnosti je najvyššie číslo od mája 2016. Zároveň sa tento mesiac zaradil medzi 3 historicky najsilnejšie mesiace v nových úveroch na bývanie. Ak si skutočne chcete zariadiť život podľa svojich predstáv v novom bývaní, nie je dôvod s kúpou čakať. Každým mesiacom totiž bude pravdepodobne o niečo drahšie.
