Medziročné porovnanie: Ceny nových i starých bytov stále rastú, trh nájmov prekonal očakávania

Diskusia 10  
Medziročné porovnanie: Ceny nových i starých bytov stále rastú, trh nájmov prekonal očakávania
Zdroj: Herrys

30. 4. 2021 - Na začiatku roka pretrvával na najväčšom slovenskom realitnom trhu nedostatok starších bytov. Aj preto ich ceny rástli rýchlejšie a dobiehajú ceny nových bytov. Trh novostavieb zas zaznamenal svoje nové maximá. V prípade prenájmov za prvé tri mesiace tohto roku výrazne narástol počet uzatvorených nájomných zmlúv. Vyplýva to z údajov realitnej kancelárie Herrys, ktorá je najväčšou realitnou kanceláriou na našom trhu s viac ako 800 transakciami ročne.

Oproti prvému štvrťroku 2020 zaznamenal Herrys za prvé tri mesiace tohto roku výraznú zmenu v správaní klientov a to vo forme väčšieho záujmu o kúpu aj o prenájom bytov. Január a február minulého roka boli poznačené nízkou ponukou a v marci sa naplno prejavila koronakríza. Na trhu zavládla veľká neistota a všetky odvetvia ekonomiky oznamovali nepriaznivé prognózy.

„V prvom kvartáli tohto roku pozorujeme, že napriek nepriaznivému vývoju pandémie neistota záujemcov s určitosťou ustúpila, zmenilo sa správanie klientov, ako aj fungovanie inštitúcií. Za prvé tri mesiace 2021 sme v našej spoločnosti zaznamenali o 60 percent väčší objem rezervácií ako vlani,“ hovorí Filip Žoldák, zakladajúci partner kancelárie Herrys, ktorá detailne sleduje vývoj realitného trhu. Celkový objem nehnuteľností predaných v prvom kvartáli 2021 je podľa údajov kancelárie Herrys v porovnaní s minulým rokom o 40 percent vyšší. Ponuka bytov vykazuje dlhodobo klesajúci trend, čomu zodpovedajú aj rastúce ceny. Za prvé tri mesiace roku 2021 ceny stúpli o tri percentá a boli na najvyššej úrovni od roku 2009. Priemerná hrubá cena za meter štvorcový v prípade starších bytov dosiahla úroveň 3 160 eur.

Staršie byty sú stále v kurze
Podľa interných údajov Herrys kupovala väčšina klientov v úvode roka nehnuteľnosti pre vlastnú potrebu bývania a iba pätinu bytov si kupujúci zvolili na investíciu. Pri financovaní kúpy stále zohrávali dôležitú úlohu banky, pričom z celkového počtu realizovaných transakcií až 59 percent bolo financovaných prostredníctvom hypotekárneho úveru. Zvyšné kupovali záujemcovia z vlastných zdrojov. Zo štatistík spoločnosti vyplýva, že pri hypotekárnych klientoch poskytli banky úver vo výške 78 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Viac ako pätinu ceny museli kupujúci pokryť z vlastných zdrojov. Z hľadiska lokalít sa podľa údajov Herrys najviac predávali byty v bratislavskom Novom Meste (36 percent) a v Ružinove (31 percent) a najväčší záujem bol o dvoj- a trojizbové byty (obe kategórie po 33 percent), pričom priemerná cena predanej nehnuteľnosti bez garáže dosiahla 208- tisíc eur.

„V marci tohto roku bola ponuka bytov na predaj na sekundárnom trhu najnižšia za posledných šesť mesiacov a ich ceny majú tendenciu sa čoraz viac približovať k cenám novostavieb. Tento trend bude pokračovať dovtedy, kým v Bratislave nezačne pribúdať viac nových bytov. Aktuálny rozdiel v cenách starých bytov a bytov v novostavbách je v priemere 13 percent, ale napríklad v Starom Meste je to pri niektorých kategóriách až 20 percent, v Petržalke sú to v priemere 4 percentá,“ vysvetľuje Filip Žoldák.

Vo vybraných lokalitách rástli ceny novostavieb medziročne aj dvojciferne
Nové byty zdraželi v prvom štvrťroku 2021 najviac za posledných 18 mesiacov. „Oproti poslednému kvartálu minulého roka si tak záujemca o bývanie v novom projekte v priemere priplatí takmer 300 eur za m2 bez DPH. Priemerná cena m2 bez DPH prekonala hranicu 3- tisíc eur. Rozdiel v cene medzi dokončenými bytmi v nových projektoch a rozostavanými bytmi je približne 14 percent,“ hovorí Filip Žoldák. Priemerná cena rozostavaných bytov je takmer 3 150 eur za m2 bez DPH. Medziročne najviac zdraželi byty v Dúbravke, Karlovej Vsi a v Petržalke, kde medziročný príplatok predstavuje priemerne 500 eur za m2 bez DPH. Najmenej zdraželi novostavby v Ružinove, kde sa cena za rok v priemere navýšila o približne 100 eur za m2 bez DPH.

Medziročné porovnanie: Ceny nových i starých bytov stále rastú, trh nájmov prekonal očakávania
Prudké zdraženie bytov v prvom kvartáli je obrazom dôvery investorov v tzv. „beton gold“, najmä v prémiových lokalitách Starého Mesta a Mlynských Nív, kde očakávané projekty tento trend ešte posilnia. „Nárast stavebných nákladov, malá ponuka, nedostatok pracovníkov v stavebníctve spolu s rastom cien v centre potiahnu nahor aj ceny v iných lokalitách tak, ako sa to dialo aj doteraz. Dôveru developerov v bývanie posilňuje dostupnosť financovania a ochota kupujúcich zadlžovať sa, čo sa môže zmeniť iba ochotou výmeny vlastného bývania za nájomné. Pravdepodobnejšie je, že veková kategória budúcich kupujúcich bude rásť s cenami a požiadavkou bánk na vlastné zdroje. Preto prvým vlastným bývaním už nebude malý štartovací byt, ale efektívne riešené rodinné 3+kk byty,“ hovorí Filip Žoldák.

Trh prenájmov naznačuje pozitívny vývoj
V medziročnom porovnaní bol začiatok roka 2021 rušný aj na trhu prenájmov. Dopyt výrazne stúpal, čo sa prejavilo aj v počte uzatvorených prenájmov. Realitná kancelária Herrys podpísala za prvé tri mesiace 107 nájomných zmlúv, čo v porovnaní s prvým štvrťrokom minulého roka predstavuje nárast o 44 percent. 

„Zvýšenie počtu realizovaných transakcií na trhu prenájmov je odrazom ako oživenia dopytu v tomto roku , tak aj celkovo vplyvom širšej ponuky nájmov z pohľadu medziročného porovnania. Počas štvrtého kvartálu 2020, kedy bol dopyt slabší, sa ponuka nájmov naakumulovala. Aj vďaka tomu sú výsledky v prvom kvartáli 2021 markantne vyššie, aké boli v prvom kvartáli minulého roku,“ hovorí Martin Marsina, partner realitnej kancelárie Herrys.

V prípade prenájmov bol v hlavnom meste najväčší záujem o nehnuteľnosti v Starom Meste (38 percent), Ružinove (33 percent) a v Novom Meste (27 percent). Nájomcovia prejavili záujem najmä o dvojizbové byty, ktoré tvorili viac ako polovicu z uzatvorených zmlúv. Menší záujem bol o trojizbové (19 percent) a jednoizbové byty (13 percent). Priemerná výška nájmu dosiahla na začiatku tohto roka sumu 615 eur za mesiac.

„Aktuálne sa situácia na bratislavskom trhu prenájmov zlepšuje a uvoľňujú sa protipandemické opatrenia. Aj vzhľadom k tomu predpokladáme, že prenájmy budú v druhom kvartáli aktívnejšie. Rovnako nevylučujeme, že ceny nájmov môžu mať rastúcu tendenciu,“ uzatvára Martin Marsina.