Analýza realitného trhu: Ceny rastú najrýchlejšie od roku 2008

Diskusia 6  
Analýza realitného trhu: Ceny rastú najrýchlejšie od roku 2008
Zdroj: Poštová banka
Foto: getty images


12. 11. 2020 - Ceny sa na našom realitnom trhu zvýšili v 3. tohtoročnom kvartáli medziročne až o 11,8 %, čo je najrýchlejší rast od realitného boomu v roku 2008. Vyplýva to zo zverejnených štatistík NBS. Aj v kvartálnom porovnaní ceny nehnuteľností vzrástli, a to o 3,5 %. A to napriek koronakríze.

Nehnuteľnosti zdražovali aj v druhom tohtoročnom kvartáli, ktorý bol najviac zasiahnutý pandémiou, vtedy ich ceny vzrástli o 11,2 %. Môžeme teda povedať, že napriek koronakríze, ekonomickej recesii a rastúcej nezamestnanosti, sa ceny bytov a domov stále zvyšujú.

Dôvodom je predovšetkým slabá ponuka cenovo dostupných nehnuteľností, ktorá nedokáže uspokojiť dopyt. Ľudia potrebujú riešiť otázku bývania aj počas horšieho ekonomického obdobia, ale ponuka nehnuteľností je nízka a často „nie je príliš z čoho vyberať“. Navyše, pod vplyvom aktuálnej koronakrízy sa ponuka nehnuteľností ešte výraznejšie znižuje. Niektorí developeri či stavebné spoločnosti totiž pristúpili k okresávaniu investícií alebo odložili plánovanú výstavbu na neskôr, na lepšie časy, aby sa vyhli situácii, že o rozostavené nehnuteľnosti nebude dostatočný záujem.

Ponuka nehnuteľností je teda nižšia ako dopyt. Okrem toho, dopyt je podporovaný aj tým, že úrokové sadzby z úverov sú na historických minimách, čo láka ľudí ku kúpe bytu alebo domu. To taktiež tlačí ceny smerom hore. V tretom kvartáli sme si navyše na chvíľu oddýchli od pandémie, došlo k uvoľneniu karanténnych opatrení a k zlepšeniu ekonomického vývoja. To mohlo viesť aj k vyššiemu optimizmu našich domácností a teda k vyššiemu záujmu o kúpu bytu či domu.

Koľko si priplatíme za meter štvorcový
Kvartálne porovnanie: V treťom kvartáli oproti druhému kvartálu nás meter štvorcový nehnuteľnosti vychádza drahšie v priemere o 61 eur, teda o 3,5 %. Ušetriť sme nedokázali ani v prípade bytov, ani v prípade rodinných domov. Pri domoch sme si ale za meter štvorcový priplatili ešte o niečo viac ako pri bytoch, nakoľko v kvartálnom porovnaní zdraželi domy výraznejšie. Konkrétne sa ich ceny zvýšili o 40 eur (o 3,1 %) oproti druhému štvrťroku. Pri bytoch cena v kvartálnom porovnaní vzrástla o 31 eur za meter štvorcový, teda o 1,5 %. Samozrejme pri bytoch boli rozdiely aj v nadväznosti na počet izieb. Oproti 2. kvartálu 2020 zdraželi hlavne 2 a 4 – izbové byty (dvojizbáky o  45 a štvorizbáky 68 eur za m2). Najmenej vzrástli ceny pri 1 - izbových bytoch, a to len o 4 eur za m2.

Medziročné porovnanie: Aj v medziročnom porovnaní nás nehnuteľnosti vychádzajú drahšie. Za meter štvorcový sme si v 3. kvartáli priplatili v priemere o 189 eur (teda o 11,8 %). Viac to pocítime pri kúpe bytu, kde priemerná cena za m2 je až o 157 eur vyššia (o 8,3 %) ako v treťom kvartáli vlaňajška. Tu išli najvýraznejšie nahor 1 - izbové byty (o 10,3 %, teda o 218 eur za m2). Nasledovali dvojizbáky, ktoré medziročne zdraželi takmer o desatinu (teda o 197 eur za meter štvorcový). V prípade rodinných domov cenový nárast nebol až taký výrazný a za meter štvorcový sme zaplatili „len“ o 89 eur viac ako v rovnakom období vlaňajška.

Analýza realitného trhu: Ceny rastú najrýchlejšie od roku 2008

V ktorých regiónoch zdraželi nehnuteľností najvýraznejšie
Najdrahšie nehnuteľnosti sú samozrejme v Bratislave a jej okolí, kde sa cena nachádza až na úrovni 2 360 eur za m2, teda je aj viac než dvojnásobná v porovnaní s niektorými inými regiónmi. Naopak, najlacnejšie nehnuteľnosti nájdeme v nitrianskom regióne, ktorý je jediným našim regiónom, kde je cena za meter štvorcový nižšia ako tisíc eur. Nasleduje banskobystrický región s cenou za 1 030 eur za  m2.

Kvartálne porovnanie: V kvartálnom porovnaní ceny najvýraznejšie vzrástli v Banskobystrickom kraji, ktorý patrí medzi naše najlacnejšie regióny [až o 13,1 %, resp. o 119 eur za m2]. S výraznejším odstupom nasledoval Košický a Trenčiansky kraj, kde sa cena zvýšila o takmer 5 %. K poklesu cien došlo jedine v trnavskom regióne, a aj to len o -10 eur za m2 [o -0,8 %].

Medziročné porovnanie: V medziročnom porovnaní zdraželi nehnuteľnosti najviac v Košickom kraji (o cca 35 %) a tiež v Banskobystrickom kraji (o takmer 25 %). Z medziročného hľadiska nedošlo k cenovému poklesu ani v jednom našom regióne.

Analýza realitného trhu: Ceny rastú najrýchlejšie od roku 2008

Porovnanie cien nehnuteľností s ich maximom z roku 2008
V treťom kvartáli tohto roka boli nehnuteľnosti v priemere až o 15,7 % drahšie ako v roku 2008, teda v roku najväčšieho realitného boomu (porovnanie s 2.Q 2008). Ceny v súčasnosti sú síce vyššie, no nerastú takým tempom ako pred krízou v roku 2008. V tom období totižto ceny stúpali závratnou rýchlosťou a dvojciferné rasty neboli ničím výnimočným. Napríklad, v prvom polroku 2008 ceny nehnuteľností vyleteli nahor medziročne až o viac ako 30 %. Aktuálny rast cien nehnuteľností predstavuje necelých 12 %.

Drahšie ako v predkrízovom období sú predovšetkým byty. Za jeden štvorcový meter si priplatíme až 436 eur, teda 27 %. Aj ceny domov sú vyššie oproti roku 2008, ale len mierne o 3,4 % (resp. o 44 eur za m2).

Úrovne z roku 2008 už prekročili všetky typy bytov, no najvýraznejší náskok zaznamenali veľkometrážne byty. 5 a viac izbové byty totiž zdraželi oproti 2.Q 2008 až o 724 eur za meter štvorcový, čo predstavuje nárast o neuveriteľných 50 %. O tretinu drahšie ako pred krízou v roku 2008, sú aj 4 - izbové byty. Tam si za m2 priplácame viac než 480 eur. Dvojizbáky a trojizbáky presahujú svoje maximálne hodnoty z roku 2008 zhruba o 28 %. A najmenší nárast evidujeme pri jednozibákoch, za ktoré si priplácame „len“ o cca 25 % viac.

Drahšie nehnuteľnosti ako v roku 2008 sú realitou vo všetkých regiónoch. Najmiernejší rast zaznamenal Prešovský kraj, kde sú byty a domy drahšie „len“ o desatinu ako v predkrízovom období, teda o 109 eur za meter štvorcový. Druhý najslabší rast dosiahli nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji, ktorých ceny sú vyššie o zhruba 17 % oproti cenám v roku 2008. V absolútnom vyjadrení to ale predstavuje až 341 eur za meter štvorcový. Predkrízové úrovne najviac prekročili reality v Žilinskom kraji, kde je m2 drahší až o 38 % , t. j. o 366 eur. Nasleduje nitriansky región, kde cena za meter štorcový stúpla o takmer 32 %, teda o 237 eur.

Ako sa budú vyvíjať ceny bytov a domov v nasledujúcom období?
Na základe dostupných štatistík sa zatiaľ prepad cien na realitnom trhu nekoná a ceny neklesajú. Môže za to niekoľko faktorov. Tým prvým je nízka ponuka nehnuteľností, ktorá už dlhšiu dobu nedokáže uspokojovať dopyt. Navyše, ponuka sa môže pod vplyvom druhej vlny pandémie ešte viac okresať, nakoľko niektorí developeri a stavebné spoločnosti mohli pristúpiť k okresávaniu investícií alebo posunutiu plánovanej výstavby na neskôr. To tlačí na rast cien nehnuteľností.

Druhým dôležitým faktorom je to, že úrokové sadzby z úverov sú na historických minimách, čo láka ľudí ku kúpe bytu alebo domu. A to taktiež tlačí ceny smerom nahor. V tretom kvartáli navyše došlo k uvoľneniu karanténnych opatrení a zlepšeniu ekonomického vývoja, čo k vyššiemu optimizmu našich domácností a teda k vyššiemu záujmu o kúpu bytu či domu. Otázkou však zostáva, či tento optimizmus našim domácnostiam vydrží, keďže aktuálne na nás naplno dopadla druhá vlna pandémie. Tá môže okresať záujem o nehnuteľnosti v ďalšom období, a to hlavne v prípade, že povedie k nárastu nezamestnanosti.

Tretím faktorom, ovplyvňujúcim ceny nehnuteľností je to, že na život s koronavírusom sme si už istým spôsobom zvykli, nemáme také veľké obavy ako počas prvej vlny a všeobecne sa očakáva, že keď príde na trh účinná vakcína, náš život sa vráti do normálu. Predávajúci teda nie sú až tak motivovaní ísť s cenou dole. Preto nepredpokladáme, že by došlo k výraznejšiemu prepadu cien na realitnom trhu. Očakávame, že ceny nehnuteľností by sa mohli skôr stabilizovať a spomaliť svoj rast.

 

Autorom je Jana Glasová, analytička Poštovej banky.