Analýza: Reality naďalej výrazne rastú, koronakríza ceny zatiaľ príliš nezasiahla

Diskusia 16  
Analýza: Reality naďalej výrazne rastú, koronakríza ceny zatiaľ príliš nezasiahla
Zdroj: Poštová banka
Foto: TASR/AP


7. 5. 2020 - Podľa zverejnených štatistík NBS sa ceny na našom realitnom trhu zvýšili v prvom tohtoročnom kvartáli medziročne o 8,6 %, čo je druhý najrýchlejší rast od 3. kvartálu 2008. Aj v kvartálnom porovnaní, teda v porovnaní so záverečným kvartálom vlaňajška, sa ceny nehnuteľností zvýšili, a to o 4,6 %. V úvode tohto roka sa zvýšila priemerná cena bytov (medziročne až o 9,7 %) aj domov (medziročne o 6,4 %). Napriek tomu ale byty rástli o niečo rýchlejšie ako domy.

Aký je aktuálny vývoj na realitnom trhu? Ako ho ovplyvňuje koronakríza?
V prvom tohtoročnom štvrťroku sa teda ešte dopady koronakrízy na našom realitnom trhu neprejavili. Prvý prípad nákazy koronavírusom sa totiž u nás objavil až začiatkom marca, a až potom došlo k zatvoreniu obchodov, prevádzok a služieb. Čo sa týka realitných kancelárií, tak tie museli byť tiež zatvorené, ale obhliadky nehnuteľností sa mohli uskutočňovať. Napriek tomu ale došlo v marci na našom realitnom trhu k výraznému prepadu dopytu po bytoch a domoch. Ľudia sa totiž začali zameriavať hlavne na riešenie aktuálnej situácie ohľadom pandémie, svojho zdravia a kúpu či predaj nehnuteľnosti odložili na neskôr. Predávajúci sa zase zaradili do vyčkávacej fázy, teda čakajú na to, ako sa bude situácia vyvíjať. Kto nutne nepotrebuje nehnuteľnosť predať, tak to počas krízy nerieši a radšej čaká na obdobie, kedy bude ekonomika viac otvorená a dopyt po nehnuteľnostiach opäť vzrastie. Dopad pandémie a zmeneného spotrebiteľského správania na realitný trh budeme vidieť až v nasledujúcich mesiacoch, predovšetkým v cenách nehnuteľností za druhý kvartál.

Okrem toho, záujem o nehnuteľnosti zvyšuje aj fakt, že úrokové sadzby z úverov sú na historických minimách, čo láka ľudí ku kúpe bytu alebo domu. To taktiež tlačí ceny smerom nahor. Ruku k dielu pridáva aj nižšia ponuka cenovo dostupných nehnuteľností.

Koľko si priplatíme za meter štvorcový? Aké sú rozdiely pri bytoch a domoch?
V prvom tohtoročnom kvartáli oproti záverečnému kvartálu vlaňajška nás meter štvorcový nehnuteľnosti vychádza drahšie v priemere o 74 eur, teda o 4,6 %. Ušetriť sme pritom nedokázali ani v prípade bytov, ani v prípade rodinných domov. Pri domoch sme si za meter štvorcový priplatili o 32 eur viac (o 2,6 %) ako v závere uplynulého roka. Pri bytoch cena v prvom štvrťroku kvartálne vzrástla výraznejšie, a to o 87 eur za meter štvorcový, teda o 4,5 %. Samozrejme pri bytoch boli rozdiely aj v nadväznosti na počet izieb. Oproti 4. kvartálu 2019 zdraželi hlavne 2 a 3 – izbové byty (o 91 resp. 86 eur za m2). Najmenej vzrástli ceny pri veľkometrážnych, teda 5 a viac izbových bytoch, a to o 11 eur za m2 (o 0,5 %).

Aj v medziročnom porovnaní nás nehnuteľnosti vychádzajú drahšie. Oproti úvodu minulého roka sme si za meter štvorcový priplatili v priemere až 132 eur. Viac to pocítime pri kúpe bytu, kde priemerná cena za m2 je až o 177 eur vyššia (o 9,7 %) ako v prvom kvartáli vlaňajška. Tu išli najvýraznejšie nahor 5 a viac izbové byty (o cca 12 %, teda 223 eur za m2). Nasledovali trojizbáky, ktoré medziročne zdraželi taktiež až o takmer 12 % (teda o 202 eur za meter štvorcový). Výrazne nahor ale zamierili aj 1 a 2 – izbové byty, za ktoré si priplatíme 185 resp. 183 eur za m2.

V prípade rodinných domov cenový nárast nebol až taký výrazný a za meter štvorcový sme zaplatili „len“ o 76 eur viac ako v rovnakom období vlaňajška.

Analýza: Reality naďalej výrazne rastú, koronakríza ceny zatiaľ príliš nezasiahlaAnalýza: Reality naďalej výrazne rastú, koronakríza ceny zatiaľ príliš nezasiahlaAnalýza: Reality naďalej výrazne rastú, koronakríza ceny zatiaľ príliš nezasiahlaAnalýza: Reality naďalej výrazne rastú, koronakríza ceny zatiaľ príliš nezasiahlaAnalýza: Reality naďalej výrazne rastú, koronakríza ceny zatiaľ príliš nezasiahla

V ktorých regiónoch zdraželi nehnuteľností najvýraznejšie?
Najdrahšie nehnuteľnosti sú samozrejme v Bratislave a jej okolí, kde sa cena nachádza až na úrovni 2 231 eur za m2, teda je aj viac než dvojnásobná v porovnaní s inými našimi regiónmi. Najlacnejšie nehnuteľnosti nájdeme v nitrianskom regióne s cenou len 900 eur za  m2 a v banskobystrickom regióne s cenou za 923 eur za  m2. V ostatných našich krajoch sa nám už nepodarí kúpiť meter štvorcový nehnuteľností pod 1 000 eur.

V kvartálnom porovnaní ceny najvýraznejšie vzrástli v Banskobystrickom kraji, ktorý patrí medzi naše najlacnejšie regióny [až o 12,2 %, resp. o 100 eur za m2] a v Žilinskom kraji o 90 eur za m2, čo predstavuje nárast o 7,7 %. K poklesu cien došlo jedine v prešovskom regióne, a to o -35 eur za m2 [o -3,2 %].

Aj medziročne zdraželi nehnuteľnosti najviac v Žilinskom a tiež v Trenčianskom kraji, a to až o 16,5 % resp. 14,5 %. Z medziročného hľadiska nedošlo k cenovému poklesu ani v jednom našom regióne. 

Analýza: Reality naďalej výrazne rastú, koronakríza ceny zatiaľ príliš nezasiahla

Kde sú ceny nehnuteľností dnes v porovnaní s ich maximom z roku 2008?
V úvodnom kvartáli tohto roka ceny nehnuteľností prekročili ich historické maximá z roku 2008 v priemere o 7,9 % (porovnanie s 2.Q 2008). Ceny v súčasnosti sú síce vyššie, no nerastú takým tempom ako pred krízou. V tom období totižto ceny stúpali závratnou rýchlosťou a dvojciferné rasty neboli ničím výnimočným. Napríklad, v prvom polroku 2008 ceny nehnuteľností vyleteli nahor medziročne až o viac ako 30 %. Pre porovnanie, za celý minulý rok nehnuteľnosti zdraželi v priemere o 7,5 %.

Drahšie ako v predkrízovom období sú predovšetkým byty. Zatiaľ čo meter štvorcový nehnuteľnosti je v priemere drahší o 122 eur oproti druhému kvartálu 2008, tak v prípade bytov si za jeden štvorcový meter priplatíme až 387 eur, teda takmer 24 %. Ceny domov sú naopak naďalej nižšie oproti predkrízovým úrovniam, a to o -2,2 % [resp. o -28 eur za m2].

Úrovne z roku 2008 už prekročili všetky typy bytov, no najvýraznejší náskok zaznamenali veľkometrážne byty. 5 a viac izbové byty totiž zdraželi oproti 2.Q 2008 o 687 eur za meter štvorcový, čo predstavuje nárast o neuveriteľných 48 %. O takmer 30 % drahšie, ako rekordné ceny spred 12-tich rokov, sú aj 3 a 4-izbové byty. Tam si za m2 priplácame viac než 400 eur viac. Dvojizbáky presahujú svoje maximálne hodnoty z roku 2008 zhruba o štvrtinu. A najmenší nárast evidujeme pri jednozibákoch, za ktoré si priplácame „len“ o cca 20 % viac.

Drahšie nehnuteľnosti ako v roku 2008 ale nie sú realitou vo všetkých regiónoch. Výnimkou je Košický kraj, kde sú byty a domy lacnejšie o takmer -8 % ako v predkrízovom období, teda o -94 eur za meter štvorcový. Mierne lacnejšie, o -0,4 %, sú aj nehnuteľnosti v prešovskom regióne. V ostatných regiónoch si ale pri kúpe nehnuteľnosti priplatíme. Predkrízové úrovne najviac prekročili reality v Žilinskom kraji, kde je m2 drahší až o 30 % , t. j. o 290 eur. Nasleduje nitriansky a trenčiansky región, kde cena za meter štorcový stúpla zhruba o pätinu, teda o 150 až 160 eur. V Bratislave a okolí si priplatíme o 212 eur viac, no vzhľadom na vysoké ceny je percentuálny rast len približne o 10 %.

Ako sa budú vyvíjať ceny bytov a domov v tomto roku?
Dopyt po nehnuteľnostiach v súčasnosti oslabil a ich predaj sa znížil. Ľudia totiž v období súčasnej krízy skôr riešia kúpu nevyhnutných vecí a peniaze míňajú opatrne. Okrem toho, nárast nezamestnanosti či nižšie mzdy sa taktiež podpíšu aj pod slabší záujem o nehnuteľnosti.  Na základe dostupných štatistík sa ale zatiaľ prepad cien na realitnom trhu nekoná a ceny neklesajú. A to napriek slabému dopytu. Môže za to nízka ponuka nehnuteľností, ktorá už dlhšiu dobu nedokáže uspokojovať dopyt.

Na základe súčasného vývoja predpokladáme, že ceny bytov a domov budú v najbližších mesiacoch stagnovať alebo môžu aj klesnúť (hlavne staršie byty). Závisieť to bude ale aj od typu nehnuteľnosti a od lokality. Tento cenový vývoj sa bude odvíjať od toho, ako dlho kríza ešte potrvá a kedy dôjde k opätovnému naštartovaniu ekonomiky. Na rozdiel od krízy v roku 2009 je ale v súčasnosti na našom realitnom trhu nízka ponuka nehnuteľností, ktorá je slabšia ako dopyt, a to bude brzdiť cenový pokles. Po oživení ekonomiky, a teda aj realitného trhu, zamieria ceny bytov a domov zrejme opäť smerom nahor. Závisieť to ale bude aj od situácie na pracovnom trhu. Ak totiž aj po opätovnom naštartovaní ekonomiky zostane veľa ľudí bez práce, bude to brzdiť dopyt a teda aj cenový rast nehnuteľností.

Autorkou je Jana Glasová, analytička Poštovej banky.