Covid 19 a nájomné zmluvy: Aké nároky môžu vzniknúť po zatvorení prevádzok

Diskusia 2  
Covid 19 a nájomné zmluvy: Aké nároky môžu vzniknúť po zatvorení prevádzok
Zdroj: Hamala Kluch Víglaský
Foto: SITA/SITA/Branislav Bibel


1. 4. 2020 - Vláda oznámila množstvo opatrení na zamedzenie šírenia choroby Covid-19. Väčšina obmedzuje alebo zakazuje fungovanie niektorých prevádzok, primárne opatrenie, ktoré zatvorilo všetky maloobchody a zariadenia poskytujúce služby (okrem rôznych výnimiek). Je zrejmé, že prenajímatelia aj nájomcovia majú množstvo otázok ohľadom dopadu danej situácie na ich nájomné zmluvy, ako aj ohľadom nárokov, ktoré môžu vzniknúť.

Je nájomca povinný naďalej platiť nájomné a prevádzkové náklady ak bolo vydané rozhodnutie podľa ktorého by mal byť jeho obchod zatvorený?
Zmluvné strany by sa mali prvotne zamerať na znenie konkrétnej nájomnej zmluvy a skontrolovať, či neobsahuje definíciu prípadu vyššej moci, ktorá by zahŕňala šírenie Covid-19, alebo či neobsahuje akékoľvek iné ustanovenie, ktoré by umožňovalo nájomcovi nárokovať si zníženie nájomného alebo inú formu break clause ustanovenia, ktoré môže byť výhodné pre ktorúkoľvek zmluvnú stranu v tejto situácii. Dopad COVID-19 na komerčné nájmy na Slovensku Ak sa žiadne takéto ustanovenia v nájomnej zmluve nenachádzajú, nájomca má veľmi nízku šancu uspieť s nárokom na neplatenie alebo zníženie výšky nájomného alebo prevádzkových nákladov. Vo svete komerčných nájmov nemá nájomca pevný základ na pokus o aplikáciu štandardného občianskoprávneho ustanovenia poskytujúceho nájomcovi možnosť neplatiť nájomné, ak sa predmet nájmu stane nespôsobilým na dohodnuté použitie v dôsledku vád, ktoré nespôsobil.

Môže nájomca ukončiť nájomnú zmluvu v dôsledku toho, že nemôže riadne prevádzkovať obchod počas nútenej uzávierky?
Vo všeobecnosti by v takýchto prípadoch ukončenia zmluvy muselo ísť o permanentnú vadu, aby sa dalo aplikovať toto extrémne opatrenie. Predpokladáme, že aj v prípade prijatia rozhodnutí/opatrení, ktoré majú vplyv na nájomné vzťahy, budú tieto rozhodnutia/opatrenia platné len na obmedzený čas, kým bude Choroba predstavovať bezprostrednú hrozbu. Je potrebné poznamenať, že princíp rebus sic stantibus, ktorý umožňuje strane zmluvy ukončiť ju v prípade podstatnej zmeny okolností, nie je v slovenskom práve všeobecne aplikovateľný. Sme teda toho názoru, že bez špecifického zmluvného ustanovenia nemá nájomca právo ukončiť zmluvu o nájme v dôsledku šírenia Covid-19.

Má prenajímateľ povinnosť vykonať akékoľvek špecifické prevenčné opatrenia v súvislosti s Covid-19 (ako napríklad pravidelná dezinfekcia priestorov) a ak áno, kto uhradí dodatočné náklady?
V súčasnosti neexistuje žiadne úradné rozhodnutie, ktoré by udeľovalo prenajímateľom povinnosť vykonať akékoľvek takéto preventívne opatrenie. Momentálna situácia však nasvedčuje tomu, že by prenajímateľ mohol byť oprávnení na vykonávanie niektorých dodatočných preventívnych opatrení ako napríklad dezinfekcia priestorov či čistenie klimatizácie na základe všeobecnej prevenčnej povinnosti. Myslíme si, že ak tieto opatrenia spadajú pod definíciu prevádzkových nákladov, môžu byť prenesené na nájomcov. Ďalej odporúčame vytvoriť neformálnu informačnú platformu medzi prenajímateľom, nájomcami a poskytovateľmi služieb, za účelom zdieľania informácií týkajúcich sa prijímania opatrení súvisiacich s Chorobou a ich zmien v čase. Taktiež odporúčame, aby prenajímateľ zaslal memorandum so všeobecnými informáciami o tom ako predchádzať Chorobe, ktoré by malo obsahovať telefónne čísla a odkazy na web stránky príslušných orgánov.

Covid 19 a nájomné zmluvy: Aké nároky môžu vzniknúť po zatvorení prevádzok

Existujú nejaké opatrenia, ktorým by sa mal prenajímateľ v súčasnej situácii vyhýbať?

Odporúčame vyhýbať sa akýmkoľvek opatreniam, ktoré nie sú priamo uložené alebo aspoň odporučené príslušnými orgánmi (najmä Úrad verejného zdravotníctva SR). Takéto opatrenia totižto môžu byť v rozpore s právami nájomcov v súlade s príslušnou nájomnou zmluvou. Najmä neodporúčame zavrieť budovu ako „preventívne opatrenie“, a ti aj napriek tomu, že budova môže byť z časti vyprázdnená (najmä z dôvodu rastúceho množstva ľudí pracujúcich z domu). Okrem tohto ďalej neodporúčame zaviesť akékoľvek opatrenia, ktoré by viedli k zamedzovaniu prístupu a lebo zavedeniu vstupných zdravotných prehliadok pri vstupe do budovy, keďže by takýmito opatreniami pravdepodobne dochádzalo k porušeniu pravidiel GDPR, a vo všeobecnosti by šlo o prekročenie rámca štandardných povinností riadneho správcu nehnuteľnosti.

Má niektorá zo strán akúkoľvek notifikačnú povinnosť (napr. v súvislosti s potenciálnymi prípadmi alebo potvrdenými prípadmi Covid-19)?
Nie je nám známa žiadna notifikačná povinnosť spojená s Chorobou, ktoré by zaväzovalo jednu zo zmluvných strán poskytovať akékoľvek informácie druhej strane, vyplývajúca zo slovenského práva. Špecifické notifikačné povinnosti však samozrejme môžu vyplývať priamo z nájomnej zmluvy.

Covid 19 a nájomné zmluvy: Aké nároky môžu vzniknúť po zatvorení prevádzok

Momentálne je v platnosti príkaz na uzatvorenie mnohých prevádzok. Kto zodpovedá za uzavretie týchto prevádzok?

Je pravdou, že mnoho prevádzok musí byť momentálne zatvorených až do odvolania. V prípade porušenia, môže Úrad verejného zdravotníctva udeliť pokutu až do výšky 20 000 eur. V súlade so súčasnými platnými opatreniami Úradu verejného zdravotníctva sú správcovia budov zodpovedný za zatvorenie zakázaných prevádzok v nákupných centrách. Problémom je, že definícia nákupných centier môže byť v súlade so slovenským právom interpretovaná aj takým spôsobom, ktorý by zahŕňal prakticky všetky budovy s maloobchodmi (ako napríklad prízemné podlažia skoro všetkých kancelárskych budov). Čo sa týka všetkých prevádzok, ktoré nespadajú pod definíciu nákupných centier, napriek tomu, že prenajímateľ je zodpovedný za prevádzkovanie budovy, povinnosť zatvoriť prevádzku má nájomca. Napriek momentálnej situácii stále odporúčame poveriť správcu budovy, aby kontroloval, či jednotlivé prevádzky dodržiavajú vydané zákazy a opatrenia a ak by tomu tak nebolo, odporúčame zdôrazniť nájomcom toto porušenie. V prípade, ak nájomca nebude spolupracovať, ako najschodnejšia cesta sa javí kontaktovať priamo políciu.

Čo ak by sme sa na to pozreli z komerčného hľadiska?
Bez ohľadu na akékoľvek právne či zmluvné ustanovenia môže dôjsť k situácii, kde budú musieť obe strany nájsť riešenie, ktoré ich oboch uspokojí. Pozícia nájomcu je v tomto prípade jasná – bez pomoci od prenajímateľa, nemusí jeho podnikanie túto situáciu prežiť. Je to jednoduchá matematika - ak prenajímateľ bude v týchto ťažkých časoch nápomocný a chápavý vo vzťahu k podnikaniu nájomcu, tak nájomca bude zrejme oveľa viac naklonený predĺžiť nájom v budúcnosti. Zdá sa nám zároveň nepravdepodobné, že by prenajímateľ riskoval stratu dôležitého nájomcu, len pre stratu nájomného za obdobie, ktoré teraz vyzerá ako pár týždňov, nanajvýš mesiacov.

 

Autormi sú Martin Hricko a Lukáš Michálik.
Covid 19 a nájomné zmluvy: Aké nároky môžu vzniknúť po zatvorení prevádzok