Prekážka pre ekonomický blahobyt: Trh s bývaním je príliš drahý

Diskusia 23  
Prekážka pre ekonomický blahobyt: Trh s bývaním je príliš drahý
Zdroj: marketwatch
Foto:TASR/Š.Puškáš; F.Iván;R.Stoklasa;SITA/AP


9. 7. 2019 - Prečo sú veľké mestá tak populárne a prečo vedie prudký nárast dopytu po bývaní vždy k finančnej bubline?

Zoberme si moderné mesto. Milujú ho rovnako turisti a ako aj rezidenti. Je tiež domovom pre prosperujúcu ekonomiku, sústreďuje sa v ňom množstvo priemyslu. Ale rast trhu s bývaním začína byť v takýchto mestách neudržateľný. Ceny začali v priebehu niekoľkých rokov rásť, niekde aj s ročnou mierou viac ako 15 %. Tentoraz ale nie je reč o San Franciscu, či New Yorku. Ide o Amsterdam. „Podobný príbeh sa odohráva aj v iných veľkých mestách v Holandsku,“ píše ekonóm Klaas Knot na svojom blogu. „V ostatnom čase tento trend pohltil aj zvyšok krajiny, aj keď pomalším tempom, čo znamená, že ceny bývania sa dnes zvyšujú všade,“ dodal.

Prekážka pre ekonomický blahobyt: Trh s bývaním je príliš drahý

Klaas Knot nie je len rodák z Amsterdamu. Je tiež prezidentom holandskej centrálnej banky De Nederlandsche Bank, ktorá minulé leto zorganizovala medzinárodný seminár o dvoch výzvach, ktorým čelia rozvinuté veľké mestá: rastúce ceny bytov a klesajúca ponuka bývania. „Silné zvyšovanie cien spôsobuje, že cenová dostupnosť mestského bývania sa stáva naliehavou otázkou všade vo svete. Pre centrálnych bankárov, ktorí sú zodpovední najmä za finančnú stabilitu, nemusí byť cenová dostupnosť vždy najdôležitejším záujmom. Extrémne príklady však ukazujú, že sa to môže stať problémom pre širší hospodársky blahobyt,“ poznamenáva Knot.

„Mestá sú čoraz populárnejšie po celom svete, čo vedie k prudkému nárastu dopytu po mestskom bývaní,“ píše Knot soplu s niekoľkými spoluautormi. Je to preto, že „sa stali ekonomickými mocnosťami“ svojich krajín. V roku 2017 15 najväčších miest v USA predstavovalo viac ako polovicu amerického HDP.

Nejde však len o lepšiu možnosť získať pracovné miesto a vzdelávanie. Ide aj o kultúrne podujatia, tvorivosť, rekreačné príležitosti a samozrejme prítomnosť iných ľudí, čo posilňuje príťažlivosť veľkých miest pre ľudí z iného prostredia. Mimochodom, nejde len o vzdelaných mobilných mladých ľudí, akademická obec odhaduje, že do roku 2100 bude ​​80 až 90 % obyvateľstva žiť v mestách.

Prekážka pre ekonomický blahobyt: Trh s bývaním je príliš drahý

Ďalším kľúčovým prvkom je, že to nie sú len ľudia, ktorí prúdia do miest, ale aj kapitál. Bývanie je ako dopyt po investíciách, nie len strecha nad hlavou. A čo je dôležité, investori môžu byť domáci aj zahraniční. To znamená, že „ceny bývania v mestách odrážajú nielen miestne faktory, ako sú obmedzenia infraštruktúri, či dodávok energie, reguláciu či zonáciu a územné členenie, ale aj globálne trendy“. Lokálne faktory však predstavujú ďalší kľúčový krok. Všetky nehnuteľnosti sú miestne, a keď je samotný priestor vzácny, akékoľvek ďalšie obmedzenie nehnuteľnosť ďalej predražuje. Knot a jeho spoluautori poukazujú na to, že to nemá vplyv len na nákupné ceny, ale aj na náklady na prenájom. V prípade záujmu o bývanie je to však jedno, nakoniec musí záujemca siahnuť hlbšie do vrecka.

Rast cien v mestách do astronomických výšok robí atraktívnejším aj bývanie v satelitoch. „Keďže ceny domov vo veľkých mestách prudko stúpajú, trh s bývaním v regiónoch, ktoré obklopujú tieto mestá, tiež získava silný impulz,“ píše autor.

Vráťme sa však k otázke, prečo by mala situácia na trhu s bývaním trápiť centrálneho bankára. Ako hovorí zástupca De Nederlandsche Bankers, „v niektorých krajinách je boom cien nehnuteľností sprevádzaný prudkým rastom úverov. Ale nie všade.“

Prekážka pre ekonomický blahobyt: Trh s bývaním je príliš drahý

V krajinách, ako je Austrália, sa nehnuteľnosti dostali do kategórie špekulatívnych investícií, investori sa na tamojší trh hrnú čoraz viac. „Makroprudenciálne“ politiky, ako napríklad obmedzenie pomeru medzi  výškou sumy poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti, čo začali robiť hypotekárne banky, „určite majú vplyv, ale samé osebe sú nedostatočné“. Pripomeňme, že limity stanovené Národnou bankou Slovenska takmer znemožnili vybaviť si hypotéku nad 80 % hodnoty nehnuteľnosti alebo pri zadlžení nad 8-násobok ročného príjmu. Tieto politiky majú za cieľ, aby banky a dlžníci využívali menej trh s nehnuteľnosťami ako špekulatívnu investíciu - pákový efekt ako investičnú stratégiu využívania požičaných peňazí na zvýšenie potenciálnej návratnosti investície. Pákový efekt znamená, že ide o viac dlhu než vlastného kapitálu.

Množstvo lokálnych problémov s bývaním v kombinácii s nízkou ponukou je niečo, s čím centrálni bankári nedokážu veľa urobiť. Nedokážu iniciovať zmenu miestnych zákonov a rozhodnutí o územnom plánovaní alebo staviteľov, ktorí chcú stále tučnejšie marže. Môžu len pomôcť zvýšiť alebo znížiť dopyt, či už prostredníctvom úverových pravidiel alebo úrokových sadzieb.