Sprievodca hypotékou

Čo je vlastne hypotekárny úver?

Hypotekárny úver je dlhodobý úver s lehotou splatnosti najmenej 5 rokov. Je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti na území SR. Tento úver poskytujú banky fyzickým osobám na nákup výstavbu a zmeny dokončených stavieb a ich údržbu.

Financované nehnuteľnosti sa musia nachádzať na území SR a musia byť určené na celoročné bývanie (byty a rodinné domy).

Na čo môžem úver použiť?

  • kúpa nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (byt, rodinný dom)
  • výstavba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena (prístavby, nadstavby, zmeny bytových jadier...)
  • rekonštrukcia nehnuteľnosti
  • údržba nehnuteľností
  • kúpa stavebného pozemku (len tuzemské nehnuteľnosti v ktorých je viac ako polovica plochy určená na bývanie)
  • splatenie predtým poskytnutých úverov použitých na investíciu do nehnuteľnosti, poskytnutých stavebnými sporiteľňami, prípadne štátnym rozvojom bývania alebo inou bankou

Na čo sa úver nedá použiť?
  • na vysporiadanie dedičských podielov
  • na vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov
  • na preúverovanie stavebných úverov na hypotekárne úvery s poskytnutím štátneho príspevku

Ako dlho môžem úver splácať?

Hypotekárne úvery sa splácajú minimálne 5 rokov. Horná hranica splácania úverov nie je v každej banke rovnaká. Maximálna dĺžka splácanie úveru môže byť stanovená na 20 alebo 30 rokov, prípadne na dobu, keď žiadateľ o úver dosiahne dôchodkový vek.

TIP: V praxi sa najčastejšie vyskytujú úvery s lehotou splatnosti 10 - 20 rokov (sú najvýhodnejšie z hľadiska vzťahu lehoty splatnosti k výške splátok a celkovo zaplateným úrokom. Pri úveroch s veľmi krátkou dobou splácania sú splátky príliš vysoké. Pri veľmi dlhom splácaní sa však úver predraží.

Je výška úveru obmedzená?

Áno je. Minimálna výška úveru je stanovená na hranici 3300 €.
Horná hranica nie je vo väčšine bánk stanovená, je obmedzená len hodnotou založenej nehnuteľnosti. Banky poskytujú úvery najviac do výšky 70% nehnuteľnosti. Ak hodnota nehnuteľnosti nepostačuje na zabezpečenie požadovanej výšky úveru, je možné ho zabezpečiť ďalšou nehnuteľnosťou.

Ak máte záujem o štátny príspevok na hypotekárne úvery musíte rátať s tým, že sa poskytuje len na úvery do výšky 50 000 € na jednu bytovú jednotku. Štátnym príspevkom sa rozumie percento, ktorým štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve o hypotekárnom úvere.

Čo úroková sadzba?

Pri stanovení úrokovej sadzby sa vychádza z aktuálnej situácie na trhu ( v súčasnosti cca 7%) Táto sadzba môže byť ešte znížená o 0% (štátny príspevok) Práve štátny príspevok robí hypotekárne úvery zaujímavými a relatívne lacnými.

Úroková sadzba sa však môže v priebehu splácania úveru meniť. Podmienky zmeny sadzby sú v jednotlivých bankách rozdielne. Sadzby sú spravidla fixované na dobu 5 rokov. Často je výška zmeny obmedzená napr. 3,5% oboma smermi, prípadne je stanovená maximálna výška úrokovej sadzby, ktorá sa nesmie prekročiť.

Dá sa úver splatiť predčasne?

Úver môžete splatiť aj predčasne, nebude to však zadarmo. Banka vlastne prichádza o zisk z úrokov, ktoré by ste ešte museli zaplatiť. Žiadosti o predčasné splatenie úveru sú v niektorých bankách posudzované individuálne a potom je stanovená sankcia za predčasné splatenie úveru. Inde je sankcia zmluvne určená. Jej výška sa je spravidla odvodená od výšky úveru, predčasne splatenej čiastky, prípadne od úrokov a počtu rokov, ktoré zostávali do konca zmluvy.

Ako je úver zabezpečený?

  • Zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky
  • Vinkulácia poistnej sumy z poistenia nehnuteľnosti - predmetu záložného práva, minimálne vo výške poskytnutého hypotekárneho úveru
  • Vinkulácia poistnej sumy z rizikového alebo kapitálového životného poistenia poberateľa úveru minimálne vo výške poskytnutého úveru (nevyžaduje sa bezpodmienečne v každej banke na rozdiel od poistenia nehnuteľnosti, ktoré je nevyhnutné. Životné poistenie sa môže vyžadovať v závislosti od počtu rokov splácania úveru, výšky úveru a iných okolností...)
TIP: Pred tým než dáte seba alebo nehnuteľnosť, ktorou mienite ručiť poistiť, nezabudnite si overiť, že Vami vybraná poisťovňa je akceptovaná bankou, v ktorej žiadate o úver. Nemusí to byť vždy samozrejmosťou!

Akou nehnuteľnosťou môžem ručiť?

  • nachádza na území SR
  • je vo vlastníctve klienta alebo tretej osoby
  • je komerčne využiteľná (dobre predajná, resp. prenajímateľná)
  • môže byť aj v bezpodielovom spoluvlastníctve
  • budúcou alebo rozostavanou stavbou (môže však ísť len o rodinný dom. Rozostavaným bytom ručiť nemožno!!!!)
  • na nehnuteľnosti nesmie existovať záložné právo v prospech tretej osoby
  • je poistená
  • majetkovo - právne vysporiadaná nehnuteľnosť so splnenou daňovou povinnosťou.
  • je ocenená bankou akceptovaným znalcom

Čo ešte budem na získanie úveru potrebovať?

Jednoducho a stručne povedané budete toho potrebovať veľa. Zoznam dokumentov, potrebných ako príloha k žiadosti je taký rozsiahly, že mu venujeme samostatnú časť.

Koľko to vlastne všetko bude stáť?

Ak hovoríme o poplatkoch za úver musíme rozlišovať dva prípady:
Úver získame alebo je Žiadosť o úver zamietnutá.

Môže sa stať, že banka našej žiadosti o úver jednoducho nevyhovie. V takomto prípade je poplatok súčtom poplatkov za všetky náležitosti potrebné na získanie úveru a poplatku za spracovanie žiadosti. Ak ste si už prečítali zoznam dokumentov, ktoré budete potrebovať, sami ste si iste spočítali, že pôjde o nemalú čiastku. Niektoré banky si účtujú samostatný poplatok za spracovanie žiadosti, ďalej treba prirátať sumu za znalecký posudok. A samozrejme papierovanie a behanie po úradoch. Na konci celého procesu netreba zabudnúť na notársku zápisnicu.

Ak úver získame, k doteraz vynaloženým prostriedkom treba prirátať ešte poplatok banke a samozrejme netreba zabúdať na úroky z úveru.