oPeniazoch.sk, WSJ,hypoindex Foto: SITA/AP
Úrokové sadzby na dne, nižšie to už nepôjde, kto chce vlastnú nehnuteľnosť, nemal by váhať a siahnuť po pôžičku. Ale je to skutočne tak? Po zavedení záporných úrokových sadzieb by klient banky mohol očakávať, že nie on bude platiť banke, za poskytnutie hypotéky, ale naopak. Znie to nepravdepodobne, ale niektorí majitelia domov v Dánsku už takýto spôsob financovania vyskúšali.
V apríli tohto roku prišiel americký denník The Wall Street Journal s článkom, v ktorom opisuje istý dánsky pár, ktorý dostal na svoju hypotéku zápornú úrokovú sadzbu. Dánsko je krajina, kde môžete dnes za 30-ročný úver na bývanie platiť menej, než platí vláda Spojených štátov svojim veriteľom. Nie je to tak dávno, čo veritelia predávali 30-ročné hypotéky s kupónom 2,5 percenta, dnes sa ale ročný úrok znížil pri 30-ročnej splatnosti na 1,5 percenta. Prečo vlastne platiť nejaký úrok, keď to ide aj bez neho?
TIP: Hypotéka s úrokom od 1,19 % p.a. cez našu hypotekárnu kalkulačku.
Zostaňme na chvíľu v Dánsku. Hans Christensen si v roku 2005 kúpil na hypotéku dom, zaplatil zaň 1,7 milióna dánskych korún (23 000 eur). Postupom času sa dočkal opakovaného poklesu úrokových sadzieb. V roku 2015 po prvý raz klesla úroková sadzba jeho hypotéky pod nulu, k 31. decembru 2015 táto sadzba, s vylúčením poplatkov, predstavovala záporných 0,0562 %. The Wall Street Journal dopĺňa, že s príchodom zápornej úrokovej sadzby nastala situácia, kedy Christensen, namiesto platby úroku, dostáva každý štvrťrok v dánskych korunách na svoj účet ekvivalent necelých 35 eur. "Moji rodičia povedali, aby som si to zarámoval, aby som vedel budúcej generácii dokázať, že sa to niekedy stalo," okomentoval situáciu Christensen.
Citovaný článok z WSJ uvádza, že jeden z dánskych hypotekárnych ústavov, Realkrdit Denmark, už poskytol 758 dlžníkom hypotéku so záporným úrokom. V článku sa ale neuvádza, že ide o hypotéku s plávajúcou úrokovou sadzbou, kde sa úročenie odvíja od situácie na peňažnom trhu, a v kalkulácii celkových nákladov hypotéky je tiež nutné zohľadniť súvisiace poplatky.
V prípade nefixovanej hypotéky, akú si vzal Christensen, nesie riziko prípadných otrasov klient. Ak by krátke sadzby vyskočili, splátky sa značne predražia. Nie je v takom prípade tento pán tak trochu hazardér? Možno áno. V článku sa okrem iného ešte uvádza, že sa Christensen spojil s ďalšími troma investormi a spoločne dali 9,7 milióna dánskych korún za 10 malých bytov, pričom dlhové financovanie predstavovalo z tejto sumy 8 miliónov. Aj keď tu vraj hypotekárna sadzba nebola negatívna, bola vraj "dostatočne nízka, aby bola atraktívna."
Dánsky príklad možno poukazuje na situáciu, keď menová politika záporných úrokových sadzieb (NIRP) vytvára svet, v ktorom dnes vyhrávajú hráči a špekulanti. Čím viac ste ochotní riskovať, tým viac vás systém odmení. Politika negatívnych úrokových sadzieb vo svojom dôsledku zvyšuje výzvy pre využitie pákového efektu a smerovanie kapitálu do rizikovejších investícií.
Racionálne uvažujúci dlžník, teda opak hazardéra, väčšinou investor zo starej školy, berie do úvahy aj to, či bude schopný refinancovať aj v prípade zmeny úrokového prostredia. A aká fixácia poskytne potrebnú predvídateľnosť budúcich peňažných tokov. Lenže všeličo naznačuje, že žijeme a fungujeme vo výnimočných časoch, kedy ekonomické vzťahy s negatívnymi úrokovými sadzbami obrátili všetko hore nohami. Účinky extrémnych opatrení centrálnych bánk nás nútia učiť sa za jazdy.
Hypotéka akoby prestala byť charakteristickým inštrumentom, ktorý pracuje s "dlhými" peniazmi. Ten, kto v prostredí pretrvávajúcej politiky nulových a dnes aj záporných úrokov riskuje, napríklad ak vsadí na hypotéku s plávajúcou sadzbou, víťazí. No nevezmite to, keď je ten úrok tak nízky! Práve v Dánsku sú dnes tisíce majiteľov nehnuteľností, financujúcich hypotekárny dlh "krátkymi peniazmi", ktorí sa tešia z negatívnych sadzieb. Tieto sa aktuálne pohybujú na rekordne nízkych úrovniach, mínus 0,3 percenta. "Keby ste povedali, že sa to stane pred niekoľkými rokmi, považovanli by vás za blázna," komentoval situáciu Torben Andersen, profesor dánskej Aarhuského univerzity.
Netradičná menová politika odštartovala vstup na nezmapované územie. V učebniciach sa stále píše čosi o tom, že investície sa oplatia len vtedy, ak predpokladaná návratnosť investície zohľadňujúca odhadovanú mieru rizika s rezervou prevýši cenu peňazí použitých na financovanie. Lenže aká je cena peňazí dnes a aká bude za päť rokov? Akú diskontnú mieru vlastne použiť?
Tak, ako nominálne výnosy naprieč svetom atakujú nové minimá, hľadanie výnosu nutne znamená preskupovanie portfólia smerom k rizikovejším aktívam alebo zmierenie sa s nižšou návratnosťou. Spásou môžu byť napríklad investície do nehnuteľností. "Vyzerá to tak, že ľudia majú pocit, že musia využiť peniaze, pretože je to tak lacné," povedal pre WSJ zástupca jednej z dánskych bánk.
Budúcim problémom by ale mohlo byť, že niektorí investori si toho vezmú na plecia viac, než unesú. Napríklad mnohí z tých, ktorí sa dnes opierajú o krátkodobé úvery s nízkym úrokom, si nemôžu dovoliť zažiť, že by sa úrokové sadzby posunuli na 2 alebo až 3 %. Jednoducho sa špekulatívne spoliehajú na vytrvalo nízke úrokové sadzby. Vo svete ultra lacných peňazí môže ísť o umelú expanziu, bublinu cien aktív nafukuje zadlžovanie. Dôsledkom môže byť strata averzie k riziku a vo výsledku aj financovanie projektov, ktoré sú z dlhodobého hľadiska neudržateľné. Realitou však je, že ako negatívne alebo veľmi nízke úrokové sadzby povzbudzujú ku kúpe, zvyšuje sa dopyt, na ktorú ponuka nemôže pružne reagovať a ceny dotknutých nehnuteľností rastú. Preto niet divu, že rastú obavy, či extrémne nízke úrokové sadzby nenafukujú bublinu bývania. To platí nielen pre Dánsko, ale aj ďalšie krajiny.
Ocenenie nehnuteľností však nemusí byť udržateľné, v určitom okamihu sa môže všetko zrútiť a realitná bublina môže spľasnúť. Príjmy hypotekárnych dlžníkov sa môžu ukázať ako neudržateľné, nastane niečo, čo nikto nečakal, zvýšia sa úrokové sadzby. Keď si toho niektorí investori zoberú na bedrá viac, než unesú, môže sa všetko zrútiť ako domček z karát, a nemusí ísť len o krach na burze, i realitné trhy prežívajú prepady.
Článok z WSJ upozornil, že na pozadí záporných sadzieb rastú obavy, že domácnosti si vezmú pôžičky, ktoré nebudú schopné neskôr splácať, ak by sa zvýšili sadzby. Potom by trhové ocenenie nehnuteľností kleslo a nastúpila dlhová deflácia. Ide však o hypotetické keby, aktuálne ceny bytov v Dánsku rastú a vďaka nízkym úrokom všetko vyzerá ružovo. V Kodani boli ceny vo štvrtom štvrťroku 2015 o 14,5 % vyššie ako v rovnakom období pred rokom a rastom 5,5 % v roku 2014. Je to dostatočný dôvod na optimizmus?
Situácia v Dánsku je predsa len o niečo zložitejšia, nie je to eurozóna. V Dánsku centrálna banka nemá inflačný cieľ, jej cieľom je udržať svoju menu stálu voči euru. Ide o politiku fixného výmenného kurzu, aby ochránila obchod s eurozónou. Menu je však nutné chrániť proti prílivu zahraničného kapitálu hľadajúceho bezpečné útočisko a uchrániť tak konkurencieschopnosť vývozu. Kvôli udržaniu výmenného kurzu so svetom menovej politiky opierajúcej sa o záporné sadzby, hľadajú banky spôsoby, ako v tomto novom svete prežiť a profitovať. Záporné sadzby mali pomôcť, aby tlak na zhodnotenie dánskej koruny zmizol. Mnohé dánske banky začali najväčším klientom vklady spoplatňovať. Keď má súkromná obchodná banka v Dánsku za vklad hotovosti do centrálnej banky zaplatiť 0,65 %, potom „dáva zmysel, že tí, ktorí chcú zaparkovať veľké množstvo hotovosti, by mali zdieľali časť dopadov," konštatuje jeden z komentárov.
S bankovým sektorom je úzko prepojený realitný trh. Medzinárodný menový fond už vyzval Dánsko, že by malo zasiahnuť, aby sa zabránilo nafukovaniu bubliny s bývaním. Čo bude nasledovať? Nastúpi regulácia obmedzujúca hypotéky s plávajúcou sadzbou? Nedostanú nakoniec hypotekárni dlžníci výpomoc v podobe vrtuľníkových peňazí ako je dobre známy program ECB zvaný kvantitatívne uvoľňovanie? Všetko je možné. Nič tradičné a zavedené už neplatí. Z pohľadu do histórie sa poučiť nedá, nová doba si vyžaduje nové riešenia.
