oPeniazoch.sk, lad Foto: thinkstock
Dlžoby za človeka nik nesplatí. Je jedno či dlžíte rodine, priateľom, alebo banke. Ale nie jedno, ako váš rozpočet zaťaží mesačná splátka dlhu. Dnes je vďaka novej legislatíve trendom číslo jeden splácanie úveru novým úverom. Ani refinancovať sa však nemá bezhlavo.
Od 21. marca platí nová legislatíva, ktorá umožňuje predčasne splatiť hypoúver lacnejšie ako v minulosti (výška poplatku – skutočné náklady, maximálne 1 %). Aktuálne vzhľadom na uvedenú skutočnosť ako aj na to, že sadzby klesli na historické minimá, registrujú banky zvýšený záujem klientov o refinancovanie hypoték. „Zvýšený záujem klientov o hypotekárne úvery evidujeme už dva mesiace. Prejavilo sa to na viac ako päťnásobnom náraste žiadostí," uviedla vedúca úverového oddelenia VÚB, Angelika Farkašová.
Nová možnosť významne si znížiť splátku za podmienok, aké tu doteraz neboli, môže byť veľkým lákadlom. Nie každému sa refinancovanie úveru musí oplatiť. Ak rozmýšľate nad možnosťou refinancovania, aby ste dokázali ušetriť, mali by ste vedieť odpovedať na nasledujúce tri otázky.
– Bude moja úspora z úrokovej sadzby vyššia ako všetky náklady na refinancovanie?
– Oplatí sa mi to, aj keď mám hypotéku pre mladých?
– Určite sa to, čo mi dnes banka odpustí, nepretaví do nových poplatkov?
"Porovnaním samotných úrokov nie je možné jednoznačne stanoviť najvýhodnejšiu ponuku, pretože poplatky spojené s úverom môžu úver predražiť aj vtedy, ak bude ponúkaná úroková sadzba banky najnižšia zo všetkých," vysvetľuje Angelika Farkašová. Asi najdôležitejší je preto ukazovateľ RPMN, ročnej percentuálnej miery nákladov. V RPMN sú zahrnuté okrem úrokovej sadzby i poplatky, napr. za poistenie nehnuteľnosti, ktoré jej môžu celkovú preplatenosť navýšiť, pričom zohľadňuje aj dĺžku splatnosti úveru a toto všetko dáva do jedného čísla. „Do toho vstupujú ešte náklady spojené s poplatkom na katastri, resp. poplatkom za vypracovanie znaleckého posudku, kde je zase rozdiel medzi bytom a domom," upresňuje množstvo poplatkov Pavel Škriniar, analytik portálu finančná hitparáda.
RPMN je dobrý ukazovateľ na porovnávanie, ale len v prípade, ak porovnávame dva rovnaké úvery. S rovnakou výškou a dĺžkou splatnosti.
V prípade, že vám vyšlo, že vďaka prefinancovaniu bude mesačná splátka v porovnaní s predošlou nižšia, môže to byť z dvoch dôvodov. Buď má nový úver nižšiu úrokovú sadzbu, alebo dlhší čas splácania. Samozrejme, pre vás ako dlžníka je lepšie, ak má nový úver nižšiu úrokovú sadzbu, pri dlhšej splatnosti totiž úver viac preplatíte. Niekedy prepočet úspory ráta so súčasným úrokom počas celej doby splatnosti, čo je nereálne. „V praxi to môže znamenať, že klient sa pri rozhodovaní o refinancovaní neopiera o správne informácie," myslí si Škriniar.
Základnou myšlienkou výhodného refinancovania je v prvom rade nižšia mesačná splátka, čo znamená odľahčený nápor na peňaženku. Niekedy je však nový úrok až o toľko výhodnejší, že ani pri dlhšej splatnosti, v porovnaní s predošlými podmienkami, úver nepreplatíte. Mesačná splátka tak môže byť ešte o čosi nižšia. Niektoré banky prišli dokonca s ponukou štvorročnej fixácie s úrokovou sadzbou totožnou s trojročnou fixáciou alebo šesťročnou fixáciou so sadzbou totožnou ako pre päťročnú fixáciu. „Úroky na hypotékach sú na minime, ľudia si chcú výhodné sadzby zafixovať na čo najdlhšie obdobie. Preto sme pre všetkých, ktorí si plánujú svoj hypotekárny úver preniesť do VÚB, rozšírili ponuku o hypotéky s príspevkom a štvorročnou fixáciou s úrokom 1,49 % alebo šesťročnou fixáciou s úrokom 1,69 %,“ približuje nové podmienky Angelika Farkašová.
Zbaviť sa starého hypoúveru jeho prenesením do inej banky sa nemusí oplatiť pri hypotéke pre mladých. Tu sa ľahko môže stať, že sa vám podarí presný opak a že ju preplatíte. Ak ju totiž splatíte skôr ako za štyri roky od začiatku čerpania, budete musieť vrátiť štátny príspevok v jeho plnej výške.
A do tretice poplatky, ktoré pri novej hypotéke prehliadnete, alebo neviete, že sú s úverom spojené. Neexistuje žiadne iné riešenie, len si dôsledne preštudovať všetky podmienky starej hypotekárnej zmluvy a porovnať ich s novými. Prípadné nejasnosti si nechať vysvetliť priamo v banke. Nezabúdajte, že v zmluve môže byť zahrnutá aj povinnosť informovať svoju starú banku o tom, že sa chystáte refinancovať a prejsť ku konkurencii. Ak by ste si najskôr vybavili hypotéku v novej banke, podpísali s ňou zmluvy a obratom ich odniesli na kataster a až potom požiadali vašu domovskú banku o vyčíslenie zostatku hypotéky, môže vám za nedodržanie zmluvných podmienok účtovať sankcie. Aj to môže byť dôvod, prečo výmena starej hypotéky nemusí priniesť želaný efekt. "Dôkladné naštudovanie nových podmienok a znalosť tých, ktoré máte nastavené v hypotéke teraz, sú pri posudzovaní výhodnosti refinancu naozaj zásadné," uzatvára Pavel Škriniar.
