oPeniazoch.sk, TASR Foto: SITA;thinkstock
Rezidenčné stavby rastú ako huby po daždi, no klienti, ktorí túžia po novom bývaní, zväčša nemajú dostatok vlastných prostriedkov na ich kúpu.
Je možné aj dnes dosiahnuť stopercentné prefinancovanie? Aké podmienky musí žiadateľ spĺňať?
Banky sú opatrné
Ak vám dnes vo vašej banke povedali, že na základe bonity vám radi poskytnú 100 % hypotekárny úver, o mesiac už táto ponuka nemusí platiť. Prečo? Stopercentné hypotéky miznú z trhu aj kvôli odporúčaniam Národnej banky Slovenska (NBS) zo 7. októbra 2014. Nové peniaze na bývanie s hodnotou nad 90 % LTV, teda nad 90 % hodnoty založenej nehnuteľnosti môžu banky poskytovať, ale nemali by podľa NBS prekročiť:
25 % objemu nových úverov do 30. júna 2015,
20 % objemu nových úverov od 1. júla 2015 do 31. marca 2016,
15 % objemu nových úverov od 1. apríla 2016 do 31. decembra 2016,
10 % objemu nových úverov od 1. januára 2017.
Loan to value (LTV) je pomer medzi veľkosťou sumy poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej, kupovanej nehnuteľnosti. Patrí k najdôležitejším rizikovým ukazovateľom.
Aj v bežnom trhovom prostredí banky neustále ošetrujú riziko pri poskytovaní hypoték. „Zároveň je pre banky lukratívnejšie poskytovať spotrebné úvery na dofinancovanie hypoték. Niektoré banky dokonca ponúkajú aj špeciálny spotrebný úver na dofinancovanie hypotéky, pri ktorom sa však úroková sadzba stále pohybuje nad 5 %. A to je podstatne viac ako pri hypotekárnom úvere. Vyšší úrok samozrejme vyhovuje banke, klientovi už menej,“ vysvetľuje Marián Gálik, zo spoločnosti PeniazeNaByvanie, s.r.o.
Rozhoduje bonita klienta
Aký klient teda môže získať 100-% financovanie svojho bývania? Musí spadať do skupiny s najlepšou bonitou, musí preukázať schopnosť splácať takýto úver a musí kupovať takú nehnuteľnosť, ktorú banka považuje za lukratívnu. Banky sú ústretovejšie k vysokoškolsky vzdelaným klientom s disponibilným príjmom vysoko prevyšujúcu priemernú mesačnú mzdu na Slovensku, teda nad 955 eur. Kladne sa stavajú aj ku klientom, ktorí majú rodinu a dlhodobo pracujú, t.j. majú istú zodpovednosť, záväzky a stabilný príjem, čo je predpoklad pre pravidelné splácanie úveru.
„Vyššie príjmy napríklad zo živnosti (SZČO) alebo zo spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.) sú paradoxne voči banke nevýhodou v zmysle komplikovaného dokladovania príjmu a nižšieho ratingu. Podobne sú na tom aj členovia komôr ako napríklad lekári, advokáti, audítori, notári, architekti. Avšak aj títo klienti môžu dosiahnuť financovanie 100 % hodnoty nehnuteľnosti, za rovnakých podmienok ako by preukazovali príjem,“ uvádza Marián Gálik.
Všeobecne platí, že pri stopercentnej hypotéke treba rátať s vyšším úrokom. Aj z tohto dôvodu by mal mať žiadateľ o takúto hypotéku k dispozícii aspoň 10 % vlastných prostriedkov. Medzi ďalšie alternatívy dofinancovania nehnuteľnosti okrem spomínaných spotrebných úverov a vlastných prostriedkov patria:
Stavebné sporenie, založenie ďalšej nehnuteľnosti
Ak je druhá nehnuteľnosť drahšia, založí sa namiesto kupovanej, aby neboli pre banku založené dve nehnuteľnosti. Po znížení zostatku úveru sa to môže vymeniť. Pomôže aj vstup ďalšieho spoludlžníka na zvýšenie bonity pre banku na dosiahnutie 100 % hypotéky. Môže to byť napríklad jeden z rodičov (aj keď má vyšší vek, dá sa zachovať dlhšia splatnosť úveru).
Vo svetle týchto skutočností sa vynára provokatívna otázka? Dokedy si budú môcť Slováci s priemernou bonitou dovoliť kúpiť byt či dom s hypotekárnym úverom bez toho, aby mali našetrené vlastné peniaze?
