oPeniazoch.sk, penize.cz Foto: thinkstock
Rôzne realitné kancelárie majú rôzne provízie za ktoré ponúkajú rôzne služby. Nikdy by ste sa ale nemali uspokojiť iba s tým, že vám maklér nájde kupujúceho.
Presne pravidlá o tom, čo vám má realitná kancelária ponúknuť za zaplatenú províziu, neexistujú. Niekto si účtuje fixnú sumu, iný volí percento z predajnej sumy. Ale vždy záleží aj na vás, či ste ochotní zaplatiť iba za telefónne číslo na kupujúceho, alebo chcete získať čo najviac.
V prvom rade by ste nemali slepo nikomu dôverovať. Aj prácu realitnej kancelárie sa oplatí kontrolovať najmä s ohľadom na rozsah a kvalitu služieb. Základom pre túto kontrolu je počiatočná dohoda o výške provízie a presnom rozsahu služieb, ktoré za svoje peniaze máte dostať.
Ako aj v iných oblastiach, aj tu platí, že sa začína prieskumom. Oplatí sa osloviť niekoľko realitných kancelárií a nechať si podrobne vysvetliť celý proces, ako bude predaj v ich réžii prebiehať a čo všetko je v cene provízie. Mali by ste sa informovať aj na to, či budete musieť ešte uhradiť aj nejaké ďalšie služby a poplatky. Víťazom výberu by mala byť realitná kancelária, ktorá ponúkne najväčšiu pridanú hodnotu.
Aj keď sa rozhodnete, že si nehnuteľnosť predáte vo vlastnej réžii, určite vás ako predajcu osloví maklér z nejakej realitky. Častým trikom je tvrdenie, že už prichádzajú s konkrétnym záujemcom o kúpu. Nenechajte sa natlačiť do rýchlych rozhodnutí. Vymedzte si potrebný čas a urobte si prieskum, jedine tak zistíte rozsah ponúkaných služieb.
V prvej fáze sa nehnuteľnosť objavuje na realitných serveroch. Pripravte makléra na to, že inzerát chcete pred zverejnením vidieť a schváliť. Asi netreba zdôrazňovať nakoľko je dôležité, aby vaša ponuka bola už od začiatku perfektná, s kvalitným textom a hlavne fotografiami. Ak je v inzeráte uvedená aj cena, vidíte akú províziu si maklér pripočítal a či súhlasí s tým, na čom ste sa dohodli.
Ak sa podarí zohnať kupujúceho rýchlo, kontrola služieb realitnej kancelárie ani nebude potrebná. Ale ak márne čakáte už niekoľko mesiacov, začnite sa zaujímať o to, ako aktívne realitná kancelária nehnuteľnosť ponúka. V prípade, že predávate za slušnú cenu v atraktívnej lokalite, mali by ste sa začať pýtať už oveľa skôr. Žiadajte od makléra pravidelný report raz za 14 dní, z ktorého bude zrejmé, koľko ľudí inzerát videlo, koľko na neho zavolalo a koľkí si prišli nehnuteľnosť obzrieť. Informujte sa aj na spätnú väzbu, čo konkrétne sa záujemcom nepáčilo a čo je pre nich najväčšou prekážkou pri kúpe. Toto všetko je dobré si s realitnou kanceláriou dohodnúť ešte pred podpisom akejkoľvek zmluvy, neskôr by to mohlo byť už veľmi ťažké. Musíte využiť počiatočnú snahu makléra dostať vašu nehnuteľnosť do svojej ponuky, to je ideálny čas na vyjednanie celého rozsahu služieb.
Cena je veľmi citlivá záležitosť. Trhovú cenu by mal maklér stanoviť na základe kvalifikovaného odhadu, cenových máp, zhodnotenia technického stavu nehnuteľnosti a jej parametrov. Ak sa vám cena nepozdáva, žiadajte konkrétne zdôvodnenie jej stanovenia. Zhodnúť by ste sa mali aj na tom, kedy a o koľko budete cenu v prípade nezáujmu znižovať.
V prípade, že máte záujem o stretnutie s kupujúcim, realitná kancelária by ho mala sprostredkovať. Obavu, že ju pri uzatvorení predaja obídete, predsa rieši vzájomná zmluva. Snaha znemožniť stretnutie s kupujúcim môže poukazovať na podvody, ako je napríklad dvojitá provízia. Druhý podozrivý manéver je snaha zaobísť sa bez právnika, prípadne znemožniť vám s ním kontakt, keď požadujete zmeny v zmluvách. Zmluvy na základe vzorov stiahnutých z internetu, bez právnika, sú riskantné. Realitná kancelária zvyčajne má buď svojho právnika, alebo spolupracuje s advokátskou kanceláriou. V oboch prípadoch žiadajte osobné stretnutie. Najmä v prípade zmien komunikujte priamo s právnikom, nenechajte sa uspať bájkami o tom, že vami požadované zmeny nie sú nutné, že všetko potrebné už v zmluve zahrnuté je a podobne.
Osobitnú pozornosť si vyžadujú makléri, ktorí zmluvy tvoria sami. Keď urobia chybu, napríklad vám zabudnú do zmluvy zahrnúť kus pozemku, môže to viesť k zastaveniu konania na katastri, vráteniu návrhu na vklad, alebo dokonca aj k zlému zápisu vlastníckeho práva. Kupujúcim potom bude chýbať kus majetku. Ideálny postup je naplánovať spoločné stretnutie predávajúceho, kupujúceho a právnika, kde dôjde k dohode vo všetkých kľúčových bodoch zmluvy: sankcie, podmienky výplaty kúpnej ceny, úschova, odovzdanie nehnuteľnosti. Potom by mal právnik zmluvnú dokumentáciu vypracovať a poslať k pripomienkam obom stranám, ktoré sa následne opäť osobne stretávajú pri podpise zmluvy.
Služby spojené s prevodom vlastníckeho práva štandardne ponúkajú realitné kancelárie v rámci provízie. Ide najmä o komunikáciu s katastrom nehnuteľností a prípravu návrhu na vklad, ale aj daňové priznanie k dani z nadobudnutia nehnuteľných vecí a výplata dane finančnému úradu priamo z úschovy.
Ako to už v živote chodí, ani pri predaji nehnuteľností nebude pravdepodobne všetko nepôjde ako po masle. Vždy sa ale môžete odvolať na zmluvu, akú ste s realitnou kanceláriou podpísali. Celá počiatočná dohoda o kompletnom rozsahu služieb a výške provízie by mala byť v tomto dokumente zakotvená, vrátane pokút v prípade, že dôjde k neplneniu dohodnutých povinností. Je rozdiel, či ste uzavreli zmluvu exkluzívnu, na dobu určitú alebo neurčitú, prípadne aká dlhá je výpovedná lehota. Pozor by ste si mali dať aj na automatické predĺženie zmluvy, keď včas neoznámite, že trváte na jej ukončení v dohodnutom čase. Nikdy sa nenechajte ovplyvniť maklérom, ktorý vám v rýchlosti podsúva na podpis zmluvu, aby mohol nehnuteľnosť čo najskôr inzerovať, a až neskôr sa z dokumentu vykľuje exkluzívna zmluva na príliš dlhú dobu určitú, bez možnosti výpovede. Ak vaša zmluva nie je exkluzívna a nie je uzavretá na dobu určitú, môžete ju vypovedať a po vypršaní dohodnutej výpovednej doby a jednoducho skúšať predávať inak. Ak je exkluzívna, záleží na tom, na aký dlhý čas ste ju uzavreli. V prípade bytov je ideálne podpisovať exkluzívnu zmluvu na štyri mesiace, pol roka by malo stačiť u domov, ktorých predaj trvá dlhšie. V prípade nekvalitných služieb môžete realitnú kanceláriu zmeniť.
Na realitnom trhu sa nikdy neuspokojte s tým, čo sa prezentuje ako "štandardné", pretože štandardy pre všetky realitné kancelárie nejestvujú. To čo vám pri predaji nehnuteľnosti najviac pomôže je dobre postavená zmluva s realitnou kanceláriou, prostredníctvom ktorej môžete žiadať za svoje peniaze čo najviac.
