Ako sa nepopáliť pri kúpe novostavby: Nie je jedno z akých peňazí sa stavia

, penize Foto: SITA

Ak sa chystáte na kúpu bytu v novostavbe, rozhodne by u vás mala byť silnejšia podozrievavosť než dôverčivosť. Aj sedliacky rozum vám napovie, že zaplatiť za byt, ktorý ešte nestojí, je jednoducho riskantné. Nakresliť pekné vizualizácie zvládne ktokoľvek, postaviť stovky bytov za milión už tak jednoduché nie je.

Pri posudzovaní developerských projektov sa vždy pozerajte najskôr na financovanie. Kto si požičiava na výstavbu od banky, je oveľa spoľahlivejší ako ten, kto chce stavať za peniaze klientov, alebo si požičal od súkromného investora. Banka je silný partner, ktorý nehnuteľnosť dostavia, aj keby developer skrachoval. Jednoducho povedané, banka chce mať istotu, že to developer myslí vážne, má teda rovnaký záujem ako vy. Zriaďuje špeciálny účet, z ktorého sa bude výstavba financovať a ktorý bude mať pod kontrolou až do samého konca projektu. Developerovi banka požičia maximálne 70 percent zdrojov, zvyšok musí vložiť zo svojho. Aj ďalšia podmienka je vyčíslená na 30 percent, je to počet bytov predaných ešte pred začiatkom výstavby. Ide o podpísanie rezervačnej zmluvy s klientmi, ktorí zároveň získavajú istotu, že ak developer nedosiahne limit 30 percent a výstavbu bude musieť zrušiť, rezervačný poplatok dostanú bez problémov späť. Kým tento predpredaj nie je hotový, nesmie developer s klientmi uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve.

Navyše banka požaduje po developerovi, aby pre každý svoj ​​projekt založil novú spoločnosť, tým pádom nepreberá riziko ďalších, súbežných projektov a peniaze sa neprelievajú z jedného do druhého. Keď skrachuje iný projekt tej istej spoločnosti, na vašu novostavbu to vplyv nemá. Banka si celú vyššie uvedenú spoločnosť berie do zálohy, vrátane všetkého majetku, financií, všetkých pozemkov, celej stavby a akcií. A to je na tom práve to najlepšie. V prípade, že by mal developer akýkoľvek problém s výstavbou, banka projekt preberá a sama ho dokončí. Vy tak máte vlastne absolútnu istotu, že sa váš byt dostavia, pretože ku krachu veľkých bánk v podstate dôjsť nemôže. Jediné reálne nebezpečenstvo je predĺženie výstavby o niekoľko mesiacov.

Ale nižšie riziko má aj svoju cenu. Bankové financovanie má pre klientov jednu veľkú nevýhodu. Sú to málo flexibilné zmluvy s vysokými sankciami, ktoré sa na prvý pohľad môžu zdať nevyvážené. Ani vyjednávaním ich nie je možné zmeniť. Týmto spôsobom sa banky bránia proti fingovanému 30 percentnému predpredaju. Pokiaľ by tieto sankcie neboli, developer by mohol osloviť svojich priateľov a známych na podpis rezervačnej zmluvy a tým pádom začať stavať. S minimálnymi sankciami by falošní klienti od zmlúv časom ľahko odstúpili. A keďže banka s klientmi nehovorí a nemôže si ich preverovať, nemá inú možnosť, ako sa poistiť prísnymi zmluvnými podmienkami aby nemusela svoje peniaze vyplatiť na zmluvných pokutách. Pri stovkách bytov by tieto náklady predstavovali skutočne vysoké sumy.

V prípade, že za developerom stojí financujúca banka, musíte zvyčajne zaplatiť na začiatku pätnásť až dvadsať percent, a to priamo na účet banky, ktorá ho má po celý čas pod kontrolou. Zvyšných osemdesiat percent kúpnej ceny môžete zvyčajne zložiť do bezpečnej úschovy, odkiaľ sa vyplatia až vo chvíli, keď budete vlastníkom nehnuteľnosti.

Druhým spôsobom financovania, s ktorým sa developeri často radi chvália, je „z vlastného“. V skutočnosti to znamená, že stavba bude od začiatku financovaná z peňazí kupujúcich. Na klientov prenáša platbu úroku za úver, ktorý by si inak musel vziať sám, aby mohol začať stavať. Rovnako na kupujúceho prenáša prakticky všetky riziká. Taký developer má väčšinou jednu spoločnosť pre všetky rozostavané projekty. Z peňazí zarobených z predaja bytov v jednej novostavbe financuje stavbu ďalších. Peniaze prelieva z jedného projektu do druhého preto výstavbu nesmie nikdy zastaviť. Riziká nie sú diverzifikované, stačí problém v jednom projekte, aby sa zastavili všetky. .

V takomto prípade zvyčajne na začiatku projektu zákazník zaplatí dvadsať percent ceny. Neskôr spláca v niekoľkých vlnách postupne, ako novostavba rastie. Kúpnu cenu platí rovno na účet developera, ešte pred dokončením výstavby. Ak pri preberaní zistí technické nedostatky, budú sa len ťažko reklamovať. Nie je jednoduché vymáhať zmluvnú pokutu, keď už je celá kúpna cenu zaplatená. Práve u lacných novostavieb je veľká pravdepodobnosť, že bude treba niečo reklamovať.

Uschovanie finančných prostriedkov u notára, banky alebo advokáta, pokiaľ nebude byt váš, je v tomto prípade s prirážkou. Zaplatíte o šesť až osem percent viac, než keby ste poslali peniaze rovno, pretože developer bude musieť celú stavbu zafinancovať najskôr z vlastného. Ani s vybavovaním hypotekárneho úveru to nebýva jednoduché. Hypotéku poskytuje často len jedna alebo dve banky, s ktorými má daný developer dohodu. A navyše kým nevyčerpáte celý úver, budete platiť každý mesiac len úrok z celkovej sumy. Samotnú sumu, ktorú ste si požičali (istinu), môžete začať splácať, až keď úver dočerpáte.

Do tretice je tu možnosť financovania developerského projektu úverom od súkromného investora. Nestavia sa síce za vaše peniaze, ale osud celého projektu je v rukách spoločnosti, ktorej solventnosť a spoľahlivosť budete z verejne prístupných zdrojov overovať len veľmi ťažko. Môžete sa pokúsiť o kontrolu výkazov, správ a auditov, ale úprimne, na rozdiel od banky, kde sa krachu naozaj obávať nemusíte, je to trochu ruská ruleta.

Autorom je Vladimír Zuzák z poradenskej spoločnosti Home Institute pre portál peníze.cz

Súvisiace články

Aktuálne správy