oPeniazoch.sk, hypoindex Foto: photl;SITA
Ceny nehnuteľností v nominálnom vyjadrení nemusia len rásť, môžu aj stagnovať alebo klesať. Lenže ako túto skutočnosť vysvetliť potenciálnym hráčom, aby psychológia trhu nekazila obchodné transakcie? Odpovede z rôznych kontinentov hovoria o názornej pomôcke.
Teória realitných hodín je založená na skutočnosti, že každý trh funguje v cykloch opísateľných pohybom hodinových ručičiek okolo ciferníka. Na ciferníku hodín sú vyznačené rôzne fázy cyklu, ktorými trh s nehnuteľnosťami prechádza: boom, prehriatie, prepad, oživenie. Uvedené bývajú aj investičné odporúčania v podobe "kupovať" a "predávať". Realitné hodiny majú pomôcť určiť, kedy je najlepší čas na trh vstúpiť a kedy nie.
Kedy je podľa realitných hodín najhoršie investovať? Desať minút po dvanástej už realitné investície nie sú, čo bývali. Po dvanástej hodine sa inteligentný investori presúvajú do tried aktív s väčším rastovým potenciálom. Nakupujú naopak skôr neskúsení investori, ktorí veria, že dobré časy a rastúce ceny nikdy neskončia. Neskôr budú sklamaní a možno si aj nad zárobkom poplačú.
Od troch do šiestich hodín dochádza k prepadu, predávajú "vydesení " investori, prípadne tí, ktoré ťažia záporný vlastný kapitál. Kupujú v podstate začínajúci investori alebo tí, ktorí musia.
Najlepší čas pre investície naopak začína po šiestej hodine, pretože práve tu sa riziko investície skôr znižuje. Medzi šiestou až deviatou hodinou predávajú zadlžení vlastníci v snahe vyhnúť sa problémom vyplývajúcim z obsluhy dlhu, na trh sa dostávajú založené nehnuteľnosti. Vzhľadom k pravdepodobnosti výhodných cien nakupujú profesionálni investori. Realitné hodiny sú v túto dobu poháňané nízkou dôverou v ekonomiku, klesajúcimi príjmami, rastúcou nezamestnanosťou a tlakom na dlžníkov.
V čase oživenia, v podaní realitných hodín medzi deviatou a dvanástou hodinou, už vďaka zvýšenej dostupnosti úverov nakupuje široká verejnosť, kupuje sa v obave, že zvýšenie cien by mohlo neskoršie nákupy znemožniť. Nehnuteľnosti sa stávajú atraktívnou investíciou, dopyt po nehnuteľnostiach rastie.
Realitné hodiny predstavujú ilustračný pohľad na realitný cyklus. Ako rôzni autori tieto hodiny popisujú, líšia sa "časovým intervalom" medzi boomom a krachom. V tridsiatych rokoch minulého storočia Homer Hoyt (1895 – 1984) vypozoroval, že v chicagských nehnuteľnostiach existuje 18 ročný cyklus. Dnešné komentáre a štatistiky popisujúce dĺžku cyklov sa značne líšia, niekto uvádza, že ide v priemere o tri až štyri roky, iní hovoria o období oveľa dlhšom, desať, pätnásť i osemnásť rokov.
| Jednotlivý fázy pre investície do nehnuteľností | |
|---|---|
| Boom (chamtivosť) | – Ceny nehnuteľností rastú v poriadku desiatok percent ročne, výnosy klesajú, ceny rastú proporcionálne viac, ako nájomné. Čas potrebný k predaju nehnuteľnosti sa značne znižuje |
| – Chuť a záujem kúpiť vo viere v kapitálové výnosy, na trh prichádzajú nové generácie investorov. Úvery sú dostupné a nehnuteľnosti sú pre médiá horúcim témou, spočiatku sa hovorí o raste cien, neskôr o zníženej dostupnosti. | |
| – Komentáre, že boom nikdy neskončí, že situácia je iná, ochota preplácať. Ceny sú natoľko vysoké, že výnosy klesajú na neprijateľnú úroveň. Ceny sú tlačené na úrovne, ktoré sú, minimálne v krátkodobom horizonte, neudržateľné. | |
| – Stavitelia a developeri zaplavujú trh novými nehnuteľnosťami (až do previsu ponuky). | |
| Prepad (strach) | – Vychádza najavo, že ponuka prevažuje dopyt, zvyšujúce sa neobsadenosť a klesajúca návratnosť investícií. Pokles peňažných tokov a prepad hodnoty, úvahy o predaji – " táto investícia sa nevypláca ". |
| – Hnacie sily opadli, dochádza k precitnutie a pripustenie toho, že ceny nemusia len rásť. | |
| – Rast cien stagnuje alebo majetkové hodnoty klesajú, zvyšuje sa doba potrebná k predaju nehnuteľnosti. | |
| – Financovanie je ťažšie získať, rastie počet nútených predajov. V médiách sa hovorí o skaze a beznádeji. | |
| Zotavenie (obavy) | – Doba na predaj nehnuteľnosti sa znižuje a ceny sa začínajú zvyšovať. V médiách sa diskutuje, či sú ceny udržateľné. |
| – Nájomné sa zvyšuje as tým aj peňažné toky. Potenciálni kupci zatiaľ váhajú a odkladajú investície. | |
| zdroj: hypoindex.cz | |
