oPeniazoch.sk, mesec Foto: SITA;photl
Túžba mať vlastné bývanie je úplne prirodzená. Splniť si ju môže stále väčšie množstvo ľudí. Na prvý pohľad skvelá vec sa ale môže premeniť na finančnú krízu.
Mnohí už nedokázali odolať a využili extrémne lákavé úrokové sadzby hypotekárnych úverov a konečne sa presťahujú do vlastného, namiesto toho, aby bývali v nájme. Ten, kto platí nájom a nespláca hypotéku, je považovaný takmer za hlupáka. Čiastočne v rozhodovaní pomohli aj nižšie ceny bytov a domov, ktoré klesli vplyvom finančnej krízy. Neklesli však o toľko, aby v očiach ľudí kúpa nehnuteľnosti vzbudila nedôveru. Všetky poklesy boli ospravedlňované ako krátkodobé vychýlenia inak rastúceho trendu. Akoby ceny nehnuteľností museli neustále rásť a nemohli klesnúť do tej miery, ktorá by znamenala nevýhodnú investíciu.
Lenže tí, ktorí si zaobstarajú nehnuteľnosť, vsadia v drvivej väčšine prípadov všetko na jednu kartu. Do bytu vložia všetky úspory a ešte sa aj zadlžia. Hypotéka je síce najrozumnejším úverom, ale stále je to dlh, ktorý vám nikto neodpustí. Takáto stávka je riskantná najmä preto, že aj na trhu s nehnuteľnosťami platí základné pravidlo trhového hospodárstva: každá vec má len takú hodnotu, akú sú za ňu ostatní ochotní zaplatiť. Aj krásny domček na pokojnom mieste môže postihnúť hneď niekoľko pohrôm. Nepoistená škoda, záplava, nový cestný ťah, alebo napríklad letisko. A jeho hodnota je razom o poznanie nižšia.
Na každom kurze o správnom investovaní vám lektor na úvod povie, že je potrebné riziko znižovať diverzifikáciou. Skrátka rozložiť úspory tak, aby ste o ne neprišli jednou chybou či neovplyvniteľnou udalosťou. V prípade vlastného bývania ako by to neplatilo. Iste, ide o zvláštny druh investície, ktorá vám zároveň zaistí strechu nad hlavou. Ale stále je to investícia. Oproti nájomníkovi má vlastník na veľkú časť života viazanú veľkú časť úspor a príjmov.
Dalo by sa povedať, že nech sa každý zariadi tak, ako chce. Lenže keď príliš veľa ľudí robí to isté, začne to ohrozovať základy celej ekonomiky. Pri pohľade do histórie finančných kríz posledných niekoľkých desiatok rokov, vidíme, že boli často spojené práve s výkyvmi na trhu s nehnuteľnosťami. Naposledy to bola americká finančná kríza, ktorá sa zrodila ako kríza hypotekárna, ale keďže okamžite začala ohrozovať banky, rýchlo zmenila názov. Americkým bankám už nestačilo zásobovať domácnosti štôsmi kreditných kariet, chceli väčšie kšefty.
Ekonomika išla na plné obrátky, nezamestnanosť bola nízka a riziká sa zdali byť iluzórne. Preto hypotéku dostal v podstate každý, kto si o ňu požiadal. A to aj tí, ktorí by ju vzhľadom k svojim napätým príjmom dostať nemali. Mnohí dostali dokonca hypotéku nielen na sto percent hodnoty nehnuteľnosti, ale napríklad aj na stodesať. Všetci totiž predpokladali, že ceny domov porastú. V rokoch pred krízou sa preto veľmi rýchlo zdvojnásobili záväzky amerických domácností, pričomviac ako dve tretiny všetkých poskytnutých úverov slúžili na financovanie bývania. Bublina bola už tak nafúknutá, že musela prasknúť. Ceny nehnuteľností brutálne spadli a ľudia s hypotekárnymi úvermi zrazu mali splácať oveľa viac, než koľko bola cena ich domu či bytu.
Podobný druh bubliny rastie v Londýne, kde sa vzhľadom na nedostatok miesta prakticky nestavajú nové byty. Ceny miestnych nehnuteľností pritom neustále rastú, hoci už dnes mnohokrát patria k najdrahším na svete. Nárast hodnoty tunajších bytov a domov vzbudzuje ilúziu dramaticky rastúceho hospodárstva. To ale Veľká Británia nemá. Nejde teda o odraz nových hodnôt, ale skôr o prebytok prostriedkov ruských a arabských miliardárov, ktorí ich investujú práve do londýnskych nehnuteľností a dvíhajú tak ceny úplne všetkým. Poučenie z nedávnej krízy je pritom očividné: dlhodobo sa ceny nemôžu vzďaľovať od hospodárskej základne.
Slovensko je pravdepodobne od podobného scenára, aké zažilo napríklad Španielsko a Írsko, dostatočne vzdialené. Ale aj u nás na hypotéku dosiahnu podpriemerne zarábajúci ľudia, ktorých navyše láka nízka úroková sadzba. Čísla za marec hovoria, že rekordne nízka sadzba 3,51%, prilákala doteraz najväčší objem hypoték v histórii Slovenska, a to 466 miliónov eur. Už prvé tri mesiace roka naznačujú, že tento rok by mohol mať prívlastok rok hypoték. Objem úverov medziročne vzrástol o 46 %. Treba však povedať, že slovenské hypotéky, aj napriek súčasnému poklesu, stále patria medzi najdrahšie v Európe. Podľa minuloročných údajov Európskej centrálnej banky boli druhé najvyššie v eurozóne. Dôvodom má byť riziková marža, ktorú si účtujú slovenské banky pre prípad nesplácania.
Až 93 % úverov na Slovensku má fixáciu na 1- 5 rokov. Treba pripomenúť, že po jej skončení už môžu byť sadzby podstatne vyššie a hypotéka sa predraží. Nikde navyše nie je napísané, že sa tento trend nepretne s poklesom ceny nehnuteľnosti. Aktuálne síce ceny mierne rastú, ale to platí predovšetkým pre žiadané lokality. Na vidieku nájdete rad domov, ktoré za ceny, ktoré za ne pýtajú, sú jednoducho nepredajné. Ľudí pritom skôr ubúda ako pribúda, čo v dlhodobej perspektíve bude ceny tlačiť dole. Pritom platí, že je veľmi ťažké odhadnúť, kedy už bublinu netreba dofukovať, teda moment, kedy začne živiť sama seba.
Autorom je David Sillmen z portálu měšec.cz
