Strach v Európe: V týchto štátoch môže prasknúť realitná bublina

Diskusia 4  
Strach v Európe: V týchto štátoch môže prasknúť realitná bublina
Zdroj: portfolio
Foto:SITA


31. 3. 2014 - V roku 2008 sa kríza prehnala po realitnom trhu takmer všade vo svete. Od tej doby zaznamenalo nárast cien nehnuteľností len niekoľko štátov. Najviac sa ceny dvihli v škandinávskych krajinách, Švajčiarsku, Rakúsku a v Holandsku, všade o viac než 5 %. V prípade troch krajín, Švédska, Švajčiarska a Rakúska je nárast natoľko alarmujúci, že odborníci hovoria o hrozbe ďalšej bubliny.

O realitnej bubline sa hovorí vtedy, ak ceny bývania rastú výraznejšie ako iné ukazovatele hospodárskeho rastu, napríklad mzdy. Ak sa nadhodnotené ceny nehnuteľností na míle vzďaľujú od ich reálnej hodnoty, bublina praskne, ceny výrazne klesnú, čo ochromí ekonomiku na niekoľko rokov.

Je vidieť, že vo Švajčiarsku, Rakúsku a v Holandsku, s výnimkou niekoľkých krátkych období, ceny bývania kontinuálne rástli. Po veľkej kríze v roku 2008 klesli ceny len vo Švédsku. Bolo to na prelome rokov  2011 a 2012, ale len na krátku dobu, neskôr opäť rýchlo rástli. V týchto troch krajinách je relatívne obmedzený pravidelný počet vydaných stavebných povolení. To by mohlo popri samotnom  vysokom dopyte vysvetľovať, prečo ceny neustále rastú.


Čo je príčinou zvyšovania cien?

Po prvé je to skutočnosť, že nehnuteľnosti pravidelne slúžia ako bezpečný prístav pre investorov. To platí najmä pre krajiny, kde po mnoho rokov, dokonca až desaťročí neustále rastú ceny nehnuteľností. Počas krízy vo všetkých krajinách Európy, okrem týchto troch, ale najmä v regióne strednej a juhovýchodnej Európy, sa trhy s nehnuteľnosťami zrútili. Niet divu, že investori si radšej svoje peniaze odtiaľ vzali a nakúpili si za ne nehnuteľnosti doma. V súčasnom prostredí, kedy finančné investície zvyčajne produkujú nízke výnosy, môže byť investícia do nehnuteľnosti v stabilných ekonomikách dostatočne atraktívna.

Ďalším dôvodom je to, že zvyšujúci sa počet prisťahovalcov vyhnal dopyt po bývaní a tým pádom aj cenu nehnuteľností. Najmä Švajčiarsko a Švédsko  dokázalo prilákať veľké množstvo vysokokvalifikovaných odborníkov, ktorí dokážu vďaka štedrému príjmu ukojiť svoju potrebu po bývaní nielen na poli prenájmu.

Tretím dôvodom sú rekordne nízke úrokové sadzby. Centrálne banky krajín (v prípade Rakúska ECB) ich už viac ako dva roky držia v blízkosti nuly. To dostatočne stimuluje trh s pôžičkami, hypotéky s veľmi nízkymi úrokovými sadzbami sú lákavé. A navyše zvyšovanie úrokových sadzieb sa ani neočakáva v blízkej budúcnosti. Vlády a centrálne banky sú tak nútené znížiť  počet úverov inými metódami.

Okrem spomenutých troch všeobecných dôvodov sú tu aj iné, pre jednotlivé krajiny špecifické faktory, ktoré pomáhajú rastu cien nehnuteľností.

Švédsko

Vo Švédsku absentujúca nová výstavba v kombinácii s extrémne nízkymi úrokovými sadzbami vyhnala ceny nehnuteľností od roku 2000 takmer dvojnásobne. Hypotekárne úvery sú v krajine nastavené dokonca tak, že klienti nemusia platiť splátky po dobu niekoľkých rokov. Takže nie je divu, že zadlženie domácností je na rekordných úrovniach. MMF minulý rok Švédov varoval, že sa obáva  možného vzniku realitnej bubliny. Vláda síce zaviedla rôzne opatrenia na zamedzenie poskytovania úverov, ale nie sú dostačujúce. Mnohí sa domnievajú, že štát by mal intervenovať, aby sa platili splátky a tým by reguloval poskytovanie nových úverov.

Strach v Európe: V týchto štátoch môže prasknúť realitná bublina

V tejto krajine je pozoruhodné najmä to, že nová výstavba nedokáže sledovať rast populácie. Za posledných päť rokov sa zvýšil počet obyvateľov Štokholmu a okolia o viac ako 160 tisíc ľudí, zatiaľ čo vlani sa postavilo menej ako 10 tisíc nových objektov na bývanie. Môže za to byrokracia. Kým dokážete zohnať všetky povolenia na novostavbu, uplynie aj desať rokov. Silne je regulovaný aj trh s nájomným bývaním. Zmeny určite nemožno očakávať pred tohtoročnými voľbami. Okrem toho Švédi masívne migrujú od nájmu k vlastníctvu, tento proces prebieha už desať rokov, ale v ostatnom období nabral na obrátkach. Nedostatok bytov, ktorý už tlačí ceny do nebeských výšin, centrum Štokholmu je už teraz takmer rovnako drahý ako v Londýn, predstavuje čoraz väčší problém aj v iných oblastiach. Výrazne znižuje mobilitu švédskej pracovnej sily. Natoľko je náročné nájsť nové bývanie, že mnohí ľudia jednoducho nie sú schopní migrovať za lepšou prácou v krajine. Tento problém je natoľko bežný, že núti firmy pri obsadzovaní pracovných miest riešiť čiastočne aj problém bývania, najčastejšie ide však len o izbu niekde na periférii.

Strach v Európe: V týchto štátoch môže prasknúť realitná bublina

Odborníci naznačujú, že v tomto prípade nemožno hovoriť o bubline, pretože za priebežným rastom cien je nedostatočná ponuka a nie špekulatívna výstavba za ostatné dve desaťročia. Tomu ale protirečí dramatický nárast dlhu obyvateľstva, ktorý je zvyčajne spojený s realitnou bublinou. Či už ide o bublinu, alebo nie, ide o hrozbu pre švédske hospodárstvo, ktoré inak stojí na pevných nohách. Ohrozené je aj dobré meno krajiny ako bezpečného útočiska pre investorov.

Švajčiarsko

Ceny bytov vo Švajčiarsko od roku 2000 vzrástli o 76 %. Prisťahovalci, väčšinou zo susedných krajín, výrazne zvýšili dopyt po nehnuteľnostiach. Základná úroková sadzba je už viac ako dva roky na 0 %, takže pôžičky sú lacné. V tomto svetle, to nie je prekvapujúce, že dlh súkromného sektora, kde podstatnú časť tvoria hypotekárne úvery, je v súčasnej dobe na rekordnej úrovni 140 % HDP.

Strach v Európe: V týchto štátoch môže prasknúť realitná bublina

Nárast hypotekárnych úverov od roku 2009 plynule predbieha ekonomický rast, navyše vlani zisky z nárastu cien nehnuteľností boli vyššie ako zvýšenie príjmov. Preto sa netreba čudovať, že vo Švajčiarsku zostáva aj naďalej populárne investovanie do nákupu nehnuteľností. Na rozdiel od Švédska tu nie je primárne problém v nedostatočnej ponuke, podľa údajov UBS 22 % žiadateľov o hypotéku má záujem o kúpu bytu za účelom investovania.

Strach v Európe: V týchto štátoch môže prasknúť realitná bublina

V prípade Švajčiarska sa už centrálna banka snažila dodatočnými požiadavkami obmedziť poskytovanie úverov, napriek tomu tu vládne obava, že sa zopakuje kríza na realitnom trhu, ktorá v roku 1990 ukončila hospodársky rast krajiny na niekoľko rokov. Aj naďalej sa zdráhajú dvihnúť základnú úrokovú sadzbu, čiastočne preto, že tempo rastu ekonomiky stále nie je dostatočne rýchle a mohlo by to ohroziť stabilitu výmenného kurzu eura, na druhej strane sa obávajú, že rastúce sadzby by z pôžičiek urobili priveľké bremeno na pleciach zadlženého obyvateľstva. Dá sa preto predpokladať, že aj naďalej sa pôjde cestou sprísňovania úverových štandardov, čo by viedlo k ďalšiemu zúženiu okruhu ľudí, ktorí by mali nárok na pôžičku.

Strach v Európe: V týchto štátoch môže prasknúť realitná bublina

Vo Švajčiarsku môžu cudzinci nakupovať nehnuteľnosti len za určitých podmienok. Okrem vládnej kvóty majú možnosť do nákupu hovoriť aj niektoré kantóny či obce. Takže okrem liberálnejších francúzsky hovoriacich kantónov, je pre cudzincov veľmi ťažké kúpiť si tu bývanie. Švajčiarsko má tiež silnú právnu ochranu nájomníkov, rovnako ako v Európe, i tu je najnižší podiel nehnuteľností, v ktorých býva samotný majiteľ. V súčasnej dobe je to asi 44 %.

Strach z realitnej bubliny je v tejto krajine tak veľký, že UBS zverejňuje štvrťročne svoj vlastný "bublinový index", ktorý odráža stav na trhu s nehnuteľnosťami. Index v treťom štvrťroku 2012 vstúpil do nebezpečnej zóny, kedy sa už dalo hovoriť o vytvorení bubliny a tento stav pretrváva aj naďalej. Aj keď o bubline sa dá hovoriť pri indexe od 2 vyššie, koncom roka 2013 bol na úrovni 1,23.

Rakúsko

Podľa hlásení rakúskej centrálnej banky narástli ceny nehnuteľností v krajine v období rokov 2007 až ​​2013 o 39 %. Je to najvyššia hodnota v eurozóne. Banka len zopakovala tri známe dôvody, pričom vypichla vysokú mieru nákupov za účelom investovania. Najväčší podiel na raste má historické centrum Viedne, kde nakupujú nehnuteľnosti predovšetkým cudzinci. Nehnuteľnosti v meste sú už podľa centrálnej banky nadhodnotené o 21 %. Na vidieku kupujú takmer výlučne rakúski zákazníci, ktorí hľadajú rekreačný objekt, alebo miesto na dôchodok. Analytici tvrdia, že ceny už ďalej rásť nebudú a netreba sa obávať vytvorenia bubliny. Tieto vyhlásenia podporuje aj skutočnosť, že na európskej úrovni nie je nárast počtu úverov nijak dramatický. Navyše zadlženosť súkromného sektora má klesajúcu tendenciu.

Strach v Európe: V týchto štátoch môže prasknúť realitná bublina

Prečo sú tieto krajiny tak atraktívne?

Demografický vývoj do značnej miery ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami. Je vidieť, že v Rakúsku o niečo pomalšie, ale vo Švédsko a Švajčiarsku sa výrazne plynule zvyšuje populácia od roku 2005. V celej Európe a najmä medzi mládežou pretrváva vysoká nezamestnanosť. V Rakúsku a vo Švajčiarsku, a to napriek kríze, ju dokážu stabilne udržať dosť nízko, a dokonca v porovnaní s rokom 2005 dokonca aj poklesla. Takže nie je divu, že tieto krajiny môžu byť atraktívnou destináciou pre migrantov. Istota stabilnej práce podnecuje existenčné istoty, potom rastie chuť po úveroch a jednoduchšie sa robia aj dlhodobé rozhodnutia (napr. nákup majetku). V porovnaní so Slovenskom je aj vo Švédsku oveľa menej uchádzačov o zamestnanie, ale v európskom meradle je nezamestnanosť vysoká, čo môže byť pre trvalejšie usadenie domotivujúce. Podľa vzťahu cien ku mzdovej hladine si v Štokholme a Viedni musíte oveľa hlbšie siahnuť do vrecka, ak máte záujem o kúpu nehnuteľnosti v centre mesta. Ak porovnáme priemerné ceny metrov štvorcových a mzdovú úroveň, vychádza nám, že na predmestské bývanie treba zhruba odpracovať všade rovnako.

Strach v Európe: V týchto štátoch môže prasknúť realitná bublina


Zatiaľ čo doma sa zdá, že ceny bývania už nemajú kam klesať, v Európe existujú krajiny, kde rast nastolil ohromné tempo. V susednom Rakúsku by nebolo na škodu venovať trochu pozornosti vývoju na trhu s nehnuteľnosťami, vo Švédsku a Švajčiarsku už ale hrozí reálna šanca na vytvorenie bubliny. Ak by praskla, krehký hospodársky rast na kontinente by bol v koncoch. Zatiaľ čo peňažné vklady ani v blízkej budúcnosti neprinesú úročenie a demografické trendy budú pokračovať v nastolenom trende, môžu zabrániť tvorbe bublín len obmedzenia nerozumných úverov pri nízkych úrokových sadzbách. Regulátor v tej ktorej krajine by rozhodne mal venovať veľkú pozornosť procesom prebiehajúcim na realitnom trhu a ak je to potrebné, tak aj účinne zasiahnuť.